Forma scrisa a contractului de locatiune, obligatiile partilor, relatia chirias - proprietar - agentie imobiliara, evacuarea, actiunea in instanta sunt tot atatea probleme aduse in discutie de catre cititorii nostri, care intampina greutati in gestionarea relatiei atat de delicate intre proprietar si chirias

Revenim cu scurte aspecte teoretice despre locatiune, precizand ca este vorba despre contractul prin care o parte se obliga sa asigure celeilalte folosinta unui lucru, pentru un anumit timp si in schimbul unui pret convenit, cu titlu de chirie. Locatiunea este de mai multe feluri: locatiunea bunurilor imobile si aceea a bunurilor mobile se numeste inchiriere, iar locatiunea bunurilor agricole poarta denumirea de arendare.

La contractul de Inchiriere

Multi cititori vor sa stie cu exactitate care le sunt drepturile si obligatiile legale izvorate din inchirierea unui imobil, deoarece in ultimul timp, partile contractante stabilesc clauze nelegale "incarcand" de cele mai multe ori pe chirias cu obligatii care nu ii incumba potrivit legii.

Asadar, cititorii care ne-au atras atentia cu privire la acest aspect vor sa stie cat de mult se poate merge in negocierea unui astfel de contract, cat de mult pot "lasa de la ei", fiind in postura de chiriasi, ce fel de obligatii trebuie sa admita in scris si pe care sa le refuze din start sau, din contra - sa le ignore in conditiile in care sunt ilegale si, in consecinta, oricum nu pot produce efecte juridice? La fel de multe intrebari sunt puse pe tema legalitatii platii de catre chirias a impozitului aferent chiriei (la care este obligat proprietarul imobilului) sau a comisionului datorat agentului imobiliar (care starneste aprige dispute deoarece este solicitat de doua ori pentru acelasi serviciu). Despre toate acestea detaliem in cele ce urmeaza.

Ce spune Codul civil

Principalele obligatii ale locatorului (adica ale proprietarului sau ale persoanei care are dreptul sa inchirieze imobilul, de cele mai multe ori, in locul si in numele proprietarului) sunt prevazute de Codul Civil Roman in articolul 1393 si urmatoarele:

sa predea locatarului bunul dat in locatiune;

sa mentina lucrul in buna stare de folosinta pe toata durata locatiunii;

sa asigure locatarului folosinta pasnica a bunului pe tot timpul locatiunii,

sa predea lucrul in buna stare, impreuna cu toate accesoriile lui,

sa efectueze toate reparatiile care sunt necesare pentru a intretine lucrul pe toata durata locatiunii, potrivit destinatiei convenite (reparatiile locative, a caror necesitate rezulta din folosinta obisnuita a bunului)

sa intreprinda tot ce este necesar pentru a asigura in mod constant locatarului folosinta completa si pasnica a bunului, fiind dator sa se abtina de la orice fapt care ar impiedica, diminua sau stanjeni o asemenea folosinta,

sa garanteaze pentru toate viciile lucrului care impiedica sau micsoreaza folosirea lui, chiar daca nu le-a cunoscut la incheierea contractului si fara a tine seama daca ele existau dinainte ori au survenit in cursul locatiunii (exceptia o constituie tulburarea cauzata prin fapta unui tert care nu pretinde vreun drept asupra bunului, afara numai daca tulburarile incepute inaintea folosirii bunului impiedica pe locatar sa intre in posesiune)

Principalele obligatii ale locatarului

(prevazute in articolul 1403 si urmatoarele din Codul Civil):

sa plateasca chiria, in cuantumul si la termenul stabilit prin contract,

sa foloseasca bunul ca un bun proprietar (adica sa se comporte fata de bunul inchiriat cu aceeasi grija pe care ar trebui sa o ai cand este vorba de bunul personal),

sa intrebuinteze bunul potrivit destinatiei stabilite prin contract (sau, in lipsa, potrivit celei prezumate dupa anumite imprejurari, cum ar fi: natura bunului, destinatia sa anterioara ori cea potrivit careia locatarul il foloseste),

sa notifice de indata locatorului necesitatea efectuarii reparatiilor care sunt in sarcina sa (sub sanctiunea platii de daune interese si a suportarii oricaror altor cheltuieli),

sa efectueze reparatiile de intretinere curenta,

sa permita examinarea bunului de catre cei care doresc sa-l cumpere sau, care, la incetarea contractului, doresc sa-l ia in locatiune, (fara insa ca prin aceasta sa i se cauzeze o stanjenire nejustificata),

sa nu subinchirieze sau sa cedeze contractul decat daca acest lucru i s-a permis in mod expres de catre locator