Analiştii imobiliari s-au pus serios pe treabă în acest început de an şi au lansat o serie de studii care arată tendinţele pieţei. Cei mai mulţi se aşteaptă la intrări masive de capitaluri axate în special pe sectoarele comercial şi rezidenţial, iar pentru administratorii de clădiri deja construite sunt estimate randamente cu două cifre (peste 10%). Dar există şi riscuri, legate în primul rând de mersul economiei, cele mai importante fiind în zona mall-urilor. Aici, chiriaşii - aflaţi la limita supravieţuirii, pe fondul scăderii vânzărilor şi al expansiunii comerţului online - ar putea cere o reaşezare a tarifelor. Jurnalul vă prezintă, în continuare, o sinteză a princiaplelor studii lansate recent privind anul imobiliar 2020.
Din perspectiva investitorilor care îşi plasează resursele pe piaţa imobiliară, anul acesta va fi cel puţin la fel de bun ca 2018 şi 2019, cu unele diferenţieri în funcţie de natura proprietăţilor. „Pe de-o parte, avem sectoarele care se tranzacţionează peste valoarea activelor, iar de cealaltă parte sunt sectoarele care experimentează un mediu cu multe provocări şi care se tranzacţionează la discount (sub valoarea activelor). În prima categorie putem include companii din telecomunicaţii, centre de date, ca şi categoriile rezidenţial şi industrial. În acelaşi timp, se observă o revenire importantă a celor din sfera seviciilor medicale - pe termen lung, îmbătrânirea populaţiei şi creşterea speranţei de viaţă rămâne principalul motor de creştere”, arată analiştii de la OTP Asset Management.
La polul opus, proprietăţile care se tranzacţionează la discount - centre comerciale, mall-uri, cazinouri, hoteluri şi spaţii de birouri - vor fi nevoite, potrivit analiştilor, „fie să-şi elimine participaţia în clădirile cu un grad ridicat de neocupare, fie să dezvolte proiecte interne care să creeze valoare pentru acţionari”. Cât despre trusturile care deţin şi administrează mall-uri, „cu toate că se tranzacţionează la indicatori atractivi, acestea se confruntă cu un grad ridicat de faliment al chiriaşilor, datorat în mare măsură expansiunii comerţului on-line”, atenţionează specialiştii.
La ce să ne aşteptăm în 2020
Potrivit unui studiu al companiei Colliers Internațional, reducerea ritmului de creștere economică în 2020 va influența și evoluția pieței imobiliare. Iată care sunt, în opinia analiştilor, cele mai importante predicții pentru piața imobiliară în 2020:
** Am putea avea cel mai bun an pentru investiții de după criză. Există deja tranzacții în valoare de peste 600 de milioane de euro cu proiecte de birouri care ar putea fi finalizate în curând, inclusiv tranzacția de 300 de milioane de euro din portofoliul Nepi Rockcastle, semnată deja, dar nefinalizată în 2019
** Se vor consolida subsegmentele de piață, de la clădirile de birouri clasă A, către abordări cu valoare adăugată și reconversii ale clădirilor existente. Investițiile în spațiile imobiliare comerciale din România au ajuns la un grad de maturitate crescut, iar în prezent principalii diferențiatori țin de calitatea clădirilor şi finisajelor, dar şi de gradul de „înverzire” a acestora
** Piaţa de birouri, dominată de chiriași. Bucureștiul începe să devină o piață a chiriașilor de clădiri de birouri, tendință mult mai vizibilă în 2020, rata de neocupare fiind estimată la 12-13%. Dezvoltatorii vor livra circa 700.000 de metri pătrați de spații de birouri în următorii doi ani, reprezentând aproape un sfert din stocul actual
** Cresc proiectele industriale și logistice. Aproximativ 500.000 mp de noi spații pentru depozitare ar putea fi gata, acestea fiind construite de dezvoltatori care până nu demult erau mai activi în segmentul rezidențial sau de birouri. Asta înseamnă că România va atinge pragul de 5 milioane mp de spații moderne de depozitare în 2020
** Retailul se extinde către orașele mici. Centrele comerciale din zonele de birouri consacrate vor continua să se dezvolte pe fondul unei rate de consum mai sănătoase. De asemenea, va continua expansiunea în orașele mici și mijlocii, unde există deficit de spații moderne de retail
** Cererea de terenuri se va tempera. Portofoliul de proiecte în plan și în stadii avansate nu este la fel de generos ca în anii precedenți și nu se prefigurează, deocamdată, anunțuri pentru noi proiecte de anvergură.
În general, 2020 va fi un an echilibrat, dar este puțin probabil să rivalizeze cu volumele tranzacțiilor din perioada 2017-2019, concluzionează analiştii imobiliari.
Provocări: Comerţul online şi scumpirea construcţiilor
Dezvoltarea explozivă a comerţului online îi va obliga pe proprietarii de magazine clasice să-şi reorienteze activitatea dinspre comerţ către logisticţ/depozitare. Iar creșterea costurilor de construcție - o noutate pentru piața din România - la care se adaugă și creșterea costurilor cu amenajarea spațiilor (cu aproximativ 25-30%), va influența deciziile de relocare ale companiilor, mai arată specialiştii.
Investitorii se aşteaptă la un randament mediu de aproximativ 10% pentru anul 2020, incluzând dividendul oferit de companii, care tinde să fie de 4%.
Riscurile care planează în jurul activităţii economice sunt riscuri şi pentru fundamentele afacerilor imobiliare. Incertitudinea comercială, dar şi o încetinire a economiei ar putea impacta cererea chiriaşilor.
Dragoş Manolescu, director general adjunct OTP Asset Management
În 2020, ca şi în 2019, prețurile locuințelor vor creşte mai lent decât salariile, lucru care va impulsiona piaţa imobiliară