Deși PUG-urile și PUZ-urile anterioare prevedeau un regim de înălțime al construcțiilor de cel mult două etaje în anumite zone, s-a invocat ulterior oportunitatea dezvoltării pe verticală, cu blocuri înalte care au încercuit construcțiile ridicate conform legii. Degeaba s-au revoltat cetățenii, proprietarii sau unele ONG-uri care au dat în judecată primăriile și consiliile locale, cerând anularea PUZ-urilor și a autorizațiilor de construire, pentru că, din 2015 până astăzi, toate demersurile au fost sortite eșecului. Deciziile instanțelor de judecată au fost, în final, în favoarea dezvoltatorilor imobiliari, iar în singurele două cazuri în care s-ar fi putut demola construcțiile, s-au găsit soluții de menținere a lor.
De-a lungul plajei din nordul litoralului, de la Constanța până la Năvodari, se ridică blocuri cu peste 6 etaje, începând din 2015. Se duce o luptă continuă cu dezvoltarea pe verticală a părții de nord a litoralului, dar instanțele de judecată deja dau câștig de cauză doar dezvoltatorilor. Cele mai multe construcții înalte sunt la limita plajei sau chiar pe plajă, iar PUZ-urile s-au schimbat astfel încât unele blocuri să ocupe suprafețe care anterior figurau ca fiind neconstruibile, făcând parte din plajă.
Pentru a se construi este nevoie de decizii politice care schimbă PUG-urile și PUZ-urile după cum vor dezvoltatorii imobiliari, dar nicio instituție a statului nu s-a opus și nu a anchetat modul în care sunt obținute aceste modificări, care sunt contrare planurilor inițiale de urbanism.
Conform unui raport de analiză despre piața construcțiilor din România, realizat de Ordinul Arhitecților din România (OAR) în 2021, la Constanța și la Năvodari se construiește aproape la fel de mult ca în București. Capitala se află în top, ca număr de investiții în imobiliare, cu o suprafață desfășurată cumulată a locuințelor colective de 4,2 milioane mp, iar pe locurile al doilea și al treilea, Năvodari, cu 800.000 mp, și Constanța, cu 535.000 mp, cele mai multe construcții noi fiind blocuri cu un regim de înălțime de peste 6 etaje, în zone unde PUZ-urile anterioare anului 2014 nu permiteau așa ceva.
Aproape victorie, dar fără șanse de izbândă
Mai mulți cetățeni, în general proprietarii imobilelor afectate de noile construcții foarte înalte, dar și ONG-uri pentru protecția mediului, au încercat să obțină în instanță anularea noilor PUZ-uri și a autorizațiilor de construire, din 2016 până astăzi, dar fără succes.
Se duce un adevărat război la Constanța și la Năvodari, în care sunt implicate inclusiv partidele politice, însă trendul pare să se mențină, astfel încât viitorul va fi „la înălțime”, cu blocuri de 10 și 16 etaje, la malul mării, după ce PUZ-urile nu permiteau, inițial, construcții cu mai mult de două etaje, în anumite zone.
Unul dintre aceste proiecte presupune construirea unor blocuri pe malul lacului, în zona Luna Park. Asociațiile „Constanța Altfel” și „Verde Urban” au solicitat instanței, în 2018, anularea Hotărârii Consiliului Local nr. 168/25.04.2018, privind aprobarea PUZ pentru zona delimitată de Bulevardul Mamaia și aleia de acces, Zona Luna Park, inițiat de SC Oil Depol Service SRL. Dezvoltatorul a demarat proiectul de construire a unui imobil, lângă Lake View, în 2016, când a fost aprobat noul PUZ, iar un an mai târziu a obţinut autorizaţia pentru blocul cu 6 etaje. În primă instanță, magistrații au admis cererile, dar apoi Curtea de Apel a admis, definitiv, recursul Consiliului Local Constanța, a casat sentința inițială și a trimis cauza spre rejudecare, înapoi la Tribunal. Pe 10 noiembrie 2021, Tribunalul Constanța a respins cererile de anulare a Hotărârii Consiliului Local ce permite construirea acestor blocuri, respingând solicitările asociațiilor, din cele două dosare, conexate.
În anul 2021, Asociația „Constanța Altfel” înregistra o victorie în instanță, împotriva unor investitori imobiliari și a Consiliului Local Constanța, după 4 ani de proces. Asociația ceruse, din 2016, anularea unei hotărâri de consiliu privind adoptarea unui PUZ în zona Lake View din Mamaia, unde societatea Oil Depol Service SRL construise deja un bloc de 6 etaje. PUZ-ul fusese modificat printr-o hotărâre a Consiliului Local din 23 februarie 2016, pentru o suprafață de 10.844 de metri pătrați, care cuprinde și terenul situat pe bulevardul Mamaia, nr. 275, în suprafață de 519 metri pătrați, cumpărat de dezvoltatorul imobiliar în septembrie 2013, când primar era Radu Mazăre. CLC a modificat un PUZ mai vechi, din 2008, care prevedea un regim maxim de înălțime de P+4E (4 etaje).
În 2017 a fost eliberată și autorizația de construire a blocului cu regim de înălțime S/D+P+6E (6 etaje) și încă de la început au fost persoane și ONG-uri care s-au opus acestui proiect. Consilierii USR au atacat proiectul, iar Asociația „Constanța Altfel” a chemat în judecată Consiliul Local, solicitând anularea noului PUZ.
Inclusiv hotărârea Curții de Apel a dat câștig de cauză Asociației, iar după anularea PUZ-ului din 2016 ar fi trebuit să reintre în vigoare PUZ-ul din 2008, ceea ce însemna că nicio altă clădire cu mai mult de 4 etaje nu se mai poate construi în zona respectivă. Se aștepta demolarea blocului, însă a intervenit o decizie a ÎCCJ care arată că autorizațiile de construire nu se anulează, chiar dacă se obține în instanță anularea PUZ-ului.
Decizia ÎCCJ care menține blocurile în picioare
Pe 28 iunie 2021, Înalta Curte de Casație și Justiție (ÎCCJ) a dat o hotărâre prin care elimină posibilitatea de anulare a autorizațiilor de construire date în baza unui PUZ pentru care se obține anularea, în instanță. Decizia nr. 12/2021 a fost publicată pe 1 octombrie în Monitorul Oficial nr. 933. Decizia nr. 12/2021 și stabilește cu titlu obligatoriu pentru viitor faptul că „hotărârea consiliului local de aprobare a PUZ este un act administrativ normativ, astfel că autorizațiile de construire emise în baza unui PUZ care este ulterior anulat nu mai pot fi anulate ca urmare a anulării PUZ (cu unele excepții). Tot conform acestei decizii, autoritățile locale vor avea dreptul de a revoca PUZ atunci când modificările stabilite prin PUZ nu mai sunt necesare”.
Cele două asociații care s-au luptat în instanță pentru a obține anularea PUZ-urilor și a autorizațiilor de construire sunt cunoscute ca avându-i în spate pe actualul primar PNL al municipiului Constanța, Vergil Chițac, respectiv pe deputatul USR Stelian Ion. După ce a câștigat alegerile la Constanța, actualul primar s-a retras din acest război împotriva dezvoltatorilor imobiliari care construiesc pe verticală, deși în campania electorală le promisese constănțenilor că va lupta împotriva acestui nou trend.
În noiembrie 2021, un nou scandal a izbucnit la Constanța, după ce Primăria a eliberat autorizația de construire pentru un bloc de 15 etaje pe aleea Lamia, în stațiunea Mamaia. Pe rolul Curții de Apel era un dosar (5670/118/2020), în recurs, deschis de dezvoltator împotriva Primăriei Constanța, pentru această autorizație. Pe fond, primăria a pierdut procesul cu dezvoltatorul, a formulat recursul, dar a eliberat autorizația înainte de soluționarea recursului. Blocul se construiește chiar lângă cluburile „de fițe”.
Un alt scandal devenit celebru are ca subiect un bloc ridicat aparent ilegal pe plaja din Mamaia, de omul de afaceri Florin Cârstocea, împotriva căruia a deschis acțiune în instanță omul de afaceri libanez Mohammad Murad, cerând demolarea imobilului. După 8 ani de proces, reclamantul a renunțat la acuzații, dar judecătorii din Constanța au anulat definitiv autorizația de construcție emisă de Primărie și au dispus demolarea clădirii lui Florin Cârstocea. Clădirea nu a fost însă demolată, în urma hotărârii instanței.
Cartier fără autorizații ISU, lângă rafinărie
Trendul de la Constanța-Mamaia a fost preluat de Năvodari. Linia plajei este deja trasată de blocuri înalte, până la Petromidia, în ciuda tuturor scandalurilor și a proceselor deschise împotriva dezvoltatorilor și a primăriilor. Nici asociațiile sau partidele politice care s-au luptat în ultimii ani cu această tendință deja generalizată nu mai au același elan, după ce au văzut că nu pot opri fenomenul. Vicepreședintele Consiliului Județean Constanța, Petre Enciu, unul dintre cei care încă se luptă pentru a anula autorizațiile de construire a blocurilor de pe litoral, spune că instituțiile statului ar fi putut să intervină, dacă s-ar fi dorit stoparea acestui fenomen și că nici măcar nu trebuia să se ajungă la procesele din instanță.
„Toate aceste investiții ale imobiliarelor de la malul mării au fost făcute în baza unor PUZ-uri ilegale, cu complicitatea Inspectoratului de Stat în Construcții (ISC) și a prefecților. Aceste PUZ-uri ar fi trebuit să fie atacate de prefecți și anulate. La faza de construire ar fi trebuit să intervină ISC, pentru că au fost multe situații în care s-au ridicat mai multe etaje sau și-au extins construcțiile pe domeniul public al statului, ilegal. Dacă prefecții și-ar fi făcut treaba, nu s-ar fi ajuns la această situație. La Satul Pescăresc de la Corbu, în momentul în care a intervenit prefectul, atacând în contencios autorizația de construire, la sesizarea ISC, s-a oprit construcția și s-au anulat autorizațiile. Acesta este un exemplu clar în care statul a menținut ordinea în construcții”, a explicat, pentru Jurnalul, Petre Enciu.
Din documentarea făcută de vicepreședintele CJ Constanța reiese că aproape toate aceste blocuri s-au ridicat cu încălcări grave ale legislației, dar nicio autoritate nu le-a sesizat. „Nu s-au respectat retrageri, studii de însorire, absolut nimic. Au fost croite PUZ-uri pe nevoile dezvoltatorilor imobiliari, în detrimentul respectării legislației pe urbanism. Au încălcat legea cum au vrut ei, prin PUZ-uri ilegale. Prefecții ar fi trebuit să invoce respectarea legislației pe urbanism. Nu înțeleg cum s-au construit cartiere lângă rafinăria Midia, pentru că nu au aviz ISU. Nu s-a obținut nimic până acum, pentru că dezvoltatorii au fost atacați de persoane fizice sau asociații care nu au știut cum să facă procedurile în instanță și au pierdut procesele”, a mai explicat vicepreședintele CJ Constanța.
Cu banii luați și considerat infractor
Cel mai recent caz în care un proprietar a încercat să se opună construirii unui bloc de 10 etaje în fața geamului casei lui de la malul mării este la Năvodari, unde proprietarul este și urmărit penal de Direcția Națională Anticorupție (DNA), într-un dosar deschis de dezvoltatorul imobiliar. Medicul chirurg Mircea Bălan a obținut, cu nouă ani în urmă, o autorizație de construire pentru o casă în regim P+2, la malul mării, conform PUZ-ului din 2014, iar lucrările au durat doi ani. În urmă cu șapte ani, oamenii s-au mutat în casa lor, cu vedere la mare, dar Primăria Năvodari a schimbat PUZ-ul, acum doi ani, permițând construirea unor blocuri cu 10 etaje care au înconjurat casele ridicate anterior. Proprietarii s-au revoltat, dar nu au reușit să obțină nimic în favoarea lor. Mai mult, Mircea Bălan este acum suspect într-un dosar de șantaj deschis de DNA Constanța, la reclamația dezvoltatorului imobiliar care s-a dus cu aparatură de înregistrare acasă la chirurg, pentru a-i face o propunere de a-i cumpăra casa.
Valoarea imobilului fiind peste un milion de euro, DNA a considerat că este de competența sa anchetarea faptei încadrate la șantaj, conform Legii nr. 78/2000 pentru prevenirea, descoperirea şi sancţionarea faptelor de corupţie, „deoarece reclamantul este om de afaceri” . Am solicitat DNA lămuriri în legătură cu implicarea în acest dosar în care părțile sunt persoane fizice din mediul privat, deoarece întâlnirea din casa reclamantului nu a fost una oficială, iar răspunsul a fost că acest caz este de competența DNA, pentru că reclamantul este un om de afaceri, iar proprietarul ar fi încercat să-l șantajeze pentru a-l determina să cumpere casa în fața căreia ridică un bloc de 10 etaje.
Astfel, din fericitul deținător al unei case pe malul mării, chirurgul Mircea Bălan a ajuns anchetat de DNA pentru șantaj, înconjurat de șantiere, vizitat de Poliție, la fiecare reclamație făcută de dezvoltatorul imobiliar împotriva lui, dar și fără căi de acces către propria locuință, pentru că șantierul se întinde acum și peste aleile care făceau legătura între strada principală și casa lui. În plus, peste câteva luni, nu va mai vedea de la geam marea, ci blocul de 10 etaje din fața geamului, acolo unde vechiul PUZ prevedea că este limita dintre zona construibilă și plajă. Proprietarul a deschis un proces împotriva Primăriei Năvodari și a dezvoltatorului imobiliar, cerând anularea PUZ-ului și a autorizației de construire, dar șansele pe care le mai are să oprească această construcție sunt egale cu ale tuturor celorlalți care au cerut același lucru în instanță, din 2015 până în prezent.