Cumpărarea unui apartament este o loterie, poţi să tragi lozul câştigător sau, dimpotrivă, să te pricopseşti cu o casă ce poate să cadă peste tine. În România, locuinţele se vând fără o garanţie a stării tehnice în care se află. Majoritatea imobilelor vechi, construite înainte de 1977, nu sunt expertizate şi nu au o carte tehnică pentru a şti ce cumperi. Nici apartamentele din ansamblurile noi nu prezintă vreo garanţie, s-a dovedit că o parte dintre ele sunt construite cu grave deficienţe în ceea ce priveşte siguranţa locatarilor. O lege nouă, publicată recent în Monitorul Oficial, impune primăriilor să finanţeze din bugetele locale expertizarea clădirilor la solicitarea asociaţiilor de proprietari sau a proprietarilor, însă nu interzice vânzarea acestora fără această certificare.
Blocurile comuniste construite înainte de anul 1989 se apropie de perioada de expirare a garanției de 50 de ani emise după finalizarea construcției. Specialiștii spun că perioada de garanție nu este același lucru cu perioada optimă de utilizare, care este mai lungă, însă susţin că aceste imobile au nevoie de expertizare tehnică pentru a se constata care este starea lor actuală. “Problema nu este perioada de 50 de ani, de 45 sau de 65 de ani, ci de o expertiză care ar trebui efectuată. Au fost făcute în Bucureşti nişte expertize, din păcate nu la toate imobilele. Majoritatea din centrul Capitalei au probleme de risc seismic grave sau mai puţin grave”, a declarat Doru Niţă, de la analizeimobiliare.ro.
“Marea problemă a blocurilor este că nu au o carte tehnică în care să scrie cum s-au construit, planurile imobilului, din ce materiale s-au făcut, ce reparaţii şi ce intervenţii s-au făcut pe parcurs, ce cutremure au prins şi ce măsuri s-au luat”
Nicolae Noica, fostul ministru al Lucrărilor Publice
Nimeni nu ştie câte dintre blocurile vechi vor trece cu bine peste un cutremur şi câte nu. Cert este că cele mai multe sunt în Bucureşti, capitala cu cel mai mare risc seismic din Europa. Pe site-ul primărei Capitalei există o listă cu 344 de clădiri încadrate în clasa 1 de risc seismic, 352 în clasa a II-a de risc şi 101 în clasa a III-a. În plus, mai există o altă listă cu 1.568 de blocuri care însumează mii de apartamente ce trebuie consolidate urgent, fiind încadrate în trei clase de urgenţă. Marea majoritate a acestor locuinţe sunt mai vechi de 50 de ani, însă printre acestea se află şi blocuri cu peste 10 etaje care au fost construite după 1970.
Reglementări noi, probleme vechi
Legea pentru modificarea şi completarea Ordonanţei Guvernului nr. 20/1994 privind măsuri pentru reducerea riscului seismic al construcţiilor existente a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 676 din 3 august 2018. Aceasta dă posibilitatea proprietarilor şi asociaţiilor de proprietari să solicite primăriilor să le finanţeze expertizările tehnice. Prevederea exista şi până acum în vechea legislaţie, însă cheltuielile puteau fi suportate “din transferuri de la bugetul de stat, în limita fondurilor aprobate anual în bugetul Ministerului Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice”. Şi cum aceste fonduri au fost foarte reduse în ultimii ani, nici expertize nu s-au făcut.
În prima parte a anilor ‘90, autoritățile au vrut să inventarieze clădirile existente, cu promisiunea consolidării lor gratuite în regim de urgență. Prin urmare, între anii 1993 şi 1996, au fost expertizate 1.700 de clădiri, însă banii pentru consolidări nu au venit nici până astăzi.
În ciuda lipsei garanţiei, apartamentele vechi sunt foarte bine tranzacţionate în continuare. “Au avantajul că sunt mai bine amplasate pe mari bulevarde şi că au un preţ mai avantajos comparativ cu cele noi şi atunci randamentul din punctul de vedere al închirierii este mai mare”, spune Doru Niţă.
1,8 milioane de locuinţe în blocuri au fost construite între 1945 şi 1980, potrivit datelor din ultimul recensământ al populaţiei.
Pe afară e vopsit gardul...
Nici cumpărarea unui apartament în noile ansambluri rezidenţiale nu este totdeauna o opţiune. Multe blocuri arată mai frumos, au balcoane mari şi loc de parcare, însă, în rest, nu diferă de cele vechi. De vină este legislaţia care permite să existe cartiere cu sute de apartamente fără protecţie împotriva incendiilor sau uşile de acces în imobile sunt prost dimensionate sau sunt prost montate. Unele se deschid spre interior, ceea ce este interzis.
Dezvoltatorii de proiecte rezidenţiale fac economii la sânge din dorinţa de a fi competitivi la nivel de costuri. Sunt preocupaţi ca ansamblul să arate bine, să aibă faţade frumoase, dar nu sunt interesaţi de sistemele de siguranţă care, însă, ar putea salva vieţi.
“Nu aş cumpăra un apartament vechi sau nou fără o expertizare tehnică. Este nevoie şi pentru blocurile noi, mai ales că au fost situaţii cu probleme în imobilele noi, infiltraţii, igrasie, unora le-a căzut chiar şi tavanul în cap”
Doru Niţă, ananlizeimobiliare.ro.
Românii se împrumută şi plătesc rate timp de 30 de ani pentru a cumpăra o locuinţă pentru care nu au niciun fel de garanţie
Opt din nouă locuinţe sunt dinainte de 1990
Stocul total de locuinţe s-a ridicat, la finalul anului trecut, la aproape 8.977.000 de unităţi, iar în primul trimestru al acestui an au fost construite alte 10.300 de locuinţe, potrivit datelor de la Institutul Naţional de Statistică. Dacă acest ritm de dezvoltare imobiliară se va menţine, 2018 are toate şansele să devină anul în care România va depăşi pragul de nouă milioane de locuinţe. Nevoia de noi case şi apartamente este însă în continuare ridicată, mai ales că stocul locativ al României este destul de învechit, iar după 1990 până la sfărşitul primului trimestru al acestui an, au fost construite doar 1,1 milioane de unităţi noi. La începutul anului 1990, existau 8.006.349 de locuinţe.
Semnificaţia claselor seismice
Clasa I. Fac parte construcţiile cu risc ridicat de prăbuşire la cutremur;
Clasa a II-a. Se încadrează construcţiile care sub efectul cutremurului pot suferi degradări structurale majore, dar la care pierderea stabilităţii este puţin probabilă;
Clasa a III-a. Cuprinde construcţiile care sub efectul cutremurului pot prezenta degradări structurale care nu afectează semnificativ siguranţa structurală, dar la care degradările nestructurale pot fi importante;
Clasa a IV-a. Sunt încadrate construcţiile la care răspunsul seismic aşteptat este similar celui obţinut la construcţiile proiectate pe baza prescripţiilor în vigoare.