Capitala are în prezent 15 centre comerciale, 11 parcuri de retail şi şase galerii comerciale care găzduiesc aproximativ 2.700 de magazine.
Vorbim de 650 de metri pătraţi de spaţii comerciale moderne la 1.000 de locuitori. În plus, în ţară mai există 2,3 milioane de mp de spaţii de retail modern, din care aproape jumătate sunt în Cluj-Napoca, Timișoara, Iași, Constanța, Craiova și Brașov.
Totuşi, cu doar 104 mp de retail modern la 1.000 de locuitori, fără a lua în calcul Bucureştiul, România este încă în urma celor mai importante ţări din regiune.
Care sunt localităţile unde se mai pot construi centre comerciale? Mai e loc de un mall dominant în Bucureşti? Cum va arăta acesta? Sunt subiecte despre care am discutat cu Tatian Diaconu, directorul general al Immochan, divizia imobiliară a grupului francez Auchan.
Jurnalul Naţional: Ce tipuri de proiecte de retail credeţi că vor merge cel mai bine în 2017-2018?
Tatian Diaconu: Credem în două formate care se bazează pe obiceiurile de consum actuale ale românilor. Oamenii vor să câştige timp, şi, atunci, proiectele care se vor dezvolta vor fi aproape de locuinţe şi vor corespunde unei comunităţi orientate în jurul cartierului. Totodată, credem că vor merge bine şi aşa numitele proiecte regionale, care prin diversitate, prin dimensiune, pot să atragă oamenii de la distanţe mari.
J. N:Mai e loc de malluri sau de centre comerciale mamut în Capitală?
T.D: Eu nu-mi doresc să mai facem malluri şi fără să sune preorativ îmi doresc să facem proiecte mixte care să fie mari prin dimensiunea dezvoltării, dar care să fie utile prin diversitatea răspunsurilor pe care le aduc. Un mall singur fără să aibă activităţi conexe orientate către zona socială, către zona de entertainment, către zona de office, către zona rezidenţială, către zona de administraţie publică care să vină în aceste centre de viaţă nu cred că ar trebui să se mai facă astăzi în Bucureşti.
J. N:De ce?
T.D: Pentru că nu mai este loc doar pentru shopping. Nevoia de shopping astăzi se poate acoperi atât în zona de online care se dezvoltă cu viteză, cât şi în centrele comerciale care există. Este loc de centre complexe, de viaţă, care să includă şi shopping.
J. N: Când estimaţi că vom avea un astfel de centru de viaţă ân Bucureşti?
T.D: L-aş face mâine. Dar, ca să dau un termen, cred că s-ar putea finaliza între cinci şi şapte ani. Atât ar dura construcţia dacă am fi în măsură să derulăm conceptul în 6-12 luni. Capacitatea de a crea proiecte orientate către viitor va face diferenţa. Dacă ne mulţumim să construim doar shopping atunci s-ar putea să avem răspunsuri din ce în ce mai diluate.
J. N: Compania Immochan are în plan să înceapă construcţia unor noi centre comerciale? Unde ?
T.D: Avem în plan investiții în dezvoltarea a trei proiecte de centre comerciale în România, cel mai probabil în Bucureșt, Sibiul și Craiova. Avem identificate terenurile pentru cele trei proiecte, se lucrează pe ele, dar nu sunt încă în proprietate. Există o modalitate legală prin care poți bloca terenurile o perioadă de timp, ca să le analizezi. În cinci ani, sper ca proiectele să existe.
Citatat 1
“Suprafeţe foarte mari de teren, în locuri foarte bune, nu prea mai există în Bucureşti. Nu-ţi mai poţi propune să faci proiecte de mare anvergură, cel puţin pe orizontală. Trebuie să lucrăm vertical, cu o utilizare mixtă a spaţiului. În viitor îmi imaginez locuri de viaţă, ale comunităţii, în care comerţul să fie împreună cu o clinică medicală şi cu o zonă rezidenţială. Lucrurile astea nu le inventăm noi peste noapte, ele au început să vadă lumina zilei în alte părţi”
J. N: Cam în cât timp se recuperează banii într-un mall mare, dominant?
T.D: Într-o logică de piaţă românească care ţine cont de puterea de cumpărare, de capacitatea de a plăti un anumit nivel de chirie, cam în zece ani. Dar se poate şi în opt ani dacă vorbim de un mall de mare succes şi în 12 ani dacă lucrurile stau mai puţin bine.
- J. N: Care sunt cei mai doriţi chiriaşi într-un centru comercial? Care sunt zonele care aduc cel mai mare profit dezvoltatorului, un Top 3 al celor mai profitabili chiriaşi?
T.D: Este foarte complicat să vă dau un răspuns. Acesta depinde de suprafaţa pe care o ocupă şi de tipul de activitate. Dacă vorbim de o suprafaşă de 40 de metri pătraţi este foarte posibil să avem chirii azi, în Bucureşti, de 80-90 de mp şi dacă vorbim de suprafeţe de 10.000 de mp vorbim de 6-7 euro pe mp.
J. N: Zone de entertainment şi de food este din ce în ce mai amplă în noile maluri care s-au deschis, cât de rentabilă este pentru un dezvoltator de centru comercial?
T.D: Nu sunt rentabile pentru dezvoltatori pentru că necesită volume de investiţii foarte mari datorită complexităţii tehnice, iar chiriile care se plătesc sunt în zona a 4-5 euro/mp şi atunci calculul de rentabilitate nu este unul bun. Dar ele sunt astăzi unul dintre motoarele care fac ca un centru comercial să funcţioneze mai bine în raport cu altul. Oamenii vor locuri unde să poată socializa, să se poată reuni. De regulă zonele de entertainment dintr-un centru comercial nu aduc profitabilitate sau aceasta este atât de scăzută încât rar permite funcţionarea de sine stătătoare. Deci succesul stă în acest fin echilibru între evoluţia nevoilor publicului şi găsirea unui model economic. Lucrurile sunt foarte complicate. Eu cred că zona de entertainment poate merge până la maxim 40-50% din suprafaţa închiriată a unui mall. Eu cred că va fi foarte complicat să trecem de 50% pentru că cineva trebuie să mai şi plătească.
J. N: Dar zona de cinematografe?
T.D: Chiriile pe care le plătesc astăzi cinematografele sunt în jur de 4-5 euro-mp-lună. Asta înseamnă că un dezvoltator de mall îşi recuperează investiţia din zona de cinematograf cam în 30 de ani, ori în 30 de ani totul este demodat. Şi atunci rentabilitatea pe astfel de zone de entertainment este ceva foarte complicat, însă suntem perfect conştienţi că aceasta este tendinţa oamenilor şi trebuie să găsim o cheie. Diferenţa dintre un centru de succes şi altul este tocmai găsirea formulei magice
J. N: Dar în provincie cum stau lucrurile. Cum vor arăta mallurile în oraşele mai mici?
T.D: Nu cred că există o diferenţă nici de aspiraţii, nici de nevoi între Bucureşti şi oraşele şi satele României. Dar cred că este o diferenţă de venituri pe care trebuie să o gândim şi asta înseamnă că modelul pe care trebuie să-l creem pentru Bucureşti trebuie să-l modelăm şi pentru provincie astfel încât el să devină fezabil. Asta poate însemna uneori reducere la scară, alte ori inovaţie, dar cred că aici merg foarte bine proiectele regionale. Într-un oraş de provincie, regional înseamnă ca omul să-şi dorească să ia maşina şi să parcurgă o oră ca să ajungă la un anumit centru comercial. Asta înseamnă, după caz, 60 sau 80 de kilometri.
“ Nu mai credem în proiecte medii. Credem în proximitate, asta înseamnă un magazin în cartier care să deservească un arial limitat, să spunem 10 minute de jur-împrejur pe jos. Sau în proiecte mari care să fie în măsură să atragă clientul prin arhitectură, aţa numitele proiecte regionale”