Diferența de preț pentru produsele a căror Taxă pe Valoare Adăugată (TVA) crește la 21%, de la 1 august, se va simți mai ales la mărfurile scumpe. Pentru piața apartamentelor, sumele sunt enorme, TVA-ul actual fiind de 9%. O diferență de 10.000 de euro pentru un apartament nou înseamnă că mulți cumpărători nu își vor mai putea permite să facă achiziția.
Exact categoriile vulnerabile vor fi afectate, după ce nu vor mai putea primi credite pentru locuințe sau vor renunța la o cameră, în cel mai fericit caz. La creșterea TVA se adaugă scăderea puterii de cumpărare a populației, creșterea ratei șomajului și insecuritatea locurilor de muncă, ceea ce va pune în dificultate atât cumpărătorii de apartamente, cât și băncile care îi creditează și dezvoltatorii imobiliari. Dar și bugetul statului va avea pierderi, în loc să colecteze sume mai mari, dacă piața imobiliară va stagna sau va fi în scădere. Semnalul de alarmă a fost tras de dezvoltatorii imobiliari și de analiști, dar nu au fost luați în seamă de Guvern.
Majorarea TVA pentru locuințe de la 9% la 21% înseamnă o creștere de 133% pentru cumpărătorii persoane fizice. Un calcul simplu, făcut pe un apartament care acum costă 100.000 de euro fără TVA, arată că prețul cu TVA 9% era de 109.000 euro, dar va ajunge la 121.000 euro, cu TVA 21%, adică diferența este de 12.000 de euro doar din TVA. Dar pierderile, la nivelul întregii societăți și al bugetului de stat, vor fi mult mai mari, pe termen scurt, mediu și lung.
În 2024 s-a înregistrat cea mai mare creștere de preț din domeniul imobiliar, între 15-20%, însă vânzările apartamentelor au continuat să crească. Anul trecut s-au vândut cu 8% mai multe locuințe decât în 2023, iar o contribuție majoră au avut-o și băncile care au facilitat achizițiile persoanelor fizice, oferindu-le condiții avantajoase de creditare și încurajându-i pe români să facă investiția, chiar dacă a existat o primă creștere a TVA, de la 5% la 9%, la începutul lui 2024.
Primele semne ale unei crize pe piața imobiliară au apărut, conform analiștilor pieței, în aprilie 2025, iar în acest moment, piața imobiliară înregistrează o scădere a livrărilor de locuințe cu 15% față de aceeași perioadă a anului trecut, în zona Bucuresti-Ilfov, și cu aproape 20% la nivel național. Ceea ce urmează după creșterea TVA la 21% și scăderea puterii de cumpărare a întregii populații, mai ales a tinerilor care se bazează pe obținerea unor credite bancare, este previzibil: în cel mai „roz” scenariu, stagnare, în cel mai „negru” scenariu, o scădere accentuată a pieței imobiliare și de construcții.
Potrivit calculelor CC Tax Advisory, o familie tânără cu venituri de 10.000 de lei pe lună se confruntă cu o scădere netă de 5,24% doar din creșterea TVA la alimente și creșterea accizei la carburanți. Specialiștii CC Tax Advisory arată că măsura fiscală de creștere a TVA la imobiliare poate aduce un câștig pe termen scurt, din colectarea TVA, dar pe termen mediu și lung va aduce mai puțini bani la bugetul statului.
Cel mai afectat va fi segmentul de locuințe ieftine
Analiștii au explicat că decizia Guvernului lovește în special segmentul de locuințe cu prețuri medii sub 80.000 de euro, adică exact cele destinate cumpărătorilor tineri și vulnerabili. Eliminarea facilității fiscale care a fost introdusă în anul 2008 - TVA 5%, dar și a TVA-ului de 9% care a fost introdus de la începutul lui 2024 - va reduce semnificativ accesul la locuință, cu consecințe sociale semnificative.
„Familiile tinere care aveau de gând să cumpere un apartament se văd acum descurajate, mai ales că măsura vine pe fondul unei „foarfeci economice”: scăderea puterii de cumpărare pe fondul inflației generate de creșterea prețurilor - accizele și cota standard de TVA cresc, energia crește de două ori – o dată prin liberalizare și o dată prin creșterea TVA pentru energie – la care se adaugă și creșterea prețurilor la toate produsele și serviciile”, explică analiștii.
În noile condiții, o familie tânără pierde o cameră din apartamentul visat sau trebuie să aștepte în plus un an și șase luni. Fiscul câștigă pe termen scurt, economia pierde pe termen lung. La doar câteva zile de la adoptarea în Parlament și fără niciun studiu de impact public, măsurile fiscale anunțate de Guvern – în frunte cu eliminarea cotei reduse de TVA pentru locuințele noi – riscă să blocheze un întreg segment de economie funcțională. Iar prețul îl vor plăti exact cei pe care statul pretinde că vrea să-i sprijine: familiile tinere, aflate la început de drum.
„27.700 de lei în minus la valoarea creditului ipotecar pot face diferența dintre un apartament de 2 camere și o garsonieră, mai ales în zonele metropolitane”, a explicat Cornelia Năstase, CEO CC Tax Advisory.
Familiile tinere sunt primele victime
Tinerii angajați vor fi cei mai afectați. Analiștii pieței prevăd o criză de accesibilitate pentru segmentul „entry-level”.
„Creșterea generalizată a prețurilor și taxelor scade capacitatea unei familii de a accesa credit astfel: înainte de măsuri, familia putea aloca maximum 3.000 lei pe lună pentru rate, iar după măsuri, suma maximă disponibilă pentru rate scade la aproximativ 2.834 lei pe lună. Diferența de 166 lei pe lună în minus înseamnă o scădere de peste 5% a capacității de creditare, suficient cât să determine scăderea sumei împrumutate eligibile cu mii de euro pe termen lung, pierderea accesului la credite pentru familii aflate la limită de eligibilitate și repoziționarea pe produse locative mai mici sau în afara orașelor mari”, mai arată CC Tax Advisory.
Mai mult timp pentru a economisi bani
La calcul se adaugă și creșterea inflației, scăderea veniturilor, instabilitatea piețelor și riscul crescut de pierdere a locurilor de muncă, mai ales pentru „entry-level”, în timp ce la nivelul întregii societăți scade semnificativ puterea de cumpărare.
Analiștii au dat ca exemplu o familie tânără care economisea 2.000 de lei pe lună pentru avansul unui apartament. Avansul necesar este 100.000 de lei, pentru a achita 20% dintr-un apartament de 500.000 lei. Timpul necesar pentru a strânge banii înainte de măsurile de austeritate era de 4,17 ani, iar acum a crescut până la 5,65 ani, generând o întârziere de aproximativ 1 an și 6 luni.
Cu alte cuvinte, statul amână cu aproape un an și jumătate visul unei familii de a-și cumpăra o locuință, nu prin interdicție, ci prin erodarea tăcută a capacității de economisire – a explicat CEO Cornelia Năstase.
Dar aceste calcule sunt pentru situația cea mai fericită în care nu se înregistrează și alte creșteri de prețuri în lanț, peste estimările de la momentul actual, iar familia își păstrează locurile de muncă și veniturile, fără alte scăderi ulterioare.
Contracția economică afectează bugetul statului
Analiștii mai explică și faptul că acest lanț al scumpirilor completat de scăderea vânzărilor, pe termen lung, va aduce un deficit bugetar mai mare decât cel din prezent. „Contrar așteptărilor fiscale, în loc de 500 milioane de euro suplimentare, pierderile pentru buget pot ajunge la miliarde de euro. Sectorul construcțiilor și tranzacțiilor imobiliare reprezintă circa 15% din PIB - circa 51 de miliarde de euro -, iar orice contracție va resimți reverberații în domenii conexe: materiale, servicii, forță de muncă, după cum arată specialiștii din domeniu”, arată analiza CC Tax Advisory.
Majorarea TVA de la 1 august vine după o serie de creșteri anterioare - începând cu 1 ianuarie 2024, cota de TVA pentru locuințe a fost majorată de la 5% la 9%, ceea ce a dus și la o creștere a prețurilor apartamentelor, mai ales a celor noi -, însă în perioada de creștere a TVA pentru locuințe și construcții a existat creștere economică, ceea ce a făcut să nu se înregistreze pierderi majore, pentru că vânzările pe piața imobiliară au crescut, în ultimii ani. Nu aceeași situație va fi în noile condiții de austeritate.
Dezvoltatorii imobiliari riscă falimentul
Analiștii mai arată că vor apărea problemele financiare ale dezvoltatorilor imobiliari care se bazau pe un anumit flux și volum de vânzări ce deja nu mai este valabil, după ce Guvernul a anunțat majorarea TVA la 21% pentru apartamente, de la 1 august.
„Pentru operatorii din domeniu, majorarea TVA pune probleme legate de cash-flow și marje. Mulți dezvoltatori au prevândut unități în proiecte aflate în construcție, cu livrare după 2025. Acele antecontracte au fost semnate cu presupunerea unui anumit cost total (inclusiv TVA). Dacă livrarea efectivă se face după schimbarea cotei și nu sunt îndeplinite condițiile de derogare, cumpărătorii ar trebui să achite diferența de TVA, ceea ce ar putea conduce fie la renegocieri incomode, fie la riscul ca unii clienți să renunțe”, spun specialiștii CC Tax Advisory.
De asemenea, capacitatea firmelor de a absorbi majorarea până la 19-21% este limitată, pentru că ar însemna să sacrifice aproximativ 10-12% din prețul brut în favoarea clientului, erodând sever profitul. „Cel mai probabil, dacă se va ajunge la această ipoteză, o parte din cost va fi transferat clienților, iar o parte va fi suportată de dezvoltatori prin diminuarea marjelor și amânarea unor investiții viitoare”, consideră analiștii.
În aceste condiții, este predictibilă o viitoare scădere a prețurilor pe piața imobiliară, dar vor stagna și construcțiile, ceea ce înseamnă că în următorii ani vor fi mai puține apartamente noi pe piață, pentru românii care vor să-și cumpere o locuință. Și din acest punct de vedere, cea mai afectată categorie de cumpărători este tot cea a tinerilor care caută locuințe ieftine, cumpărate prin credit bancar.