Atracția terenurilor agricole comasate

Reglementarea care dorea să oprească achiziționarea terenurilor agricole de către străini nu și-a atins scopul. Procedura de vânzare a fost doar prelungită.

Marile tranzacții cu terenuri au loc în general în baza unor operațiuni juridice care sunt exceptate de la aplicarea Legii 17/2014, care a intrat în vigoare din 12 aprilie 2014, spune Simona Chirică, Partner al casei de avocatură Schoenherr și Asociații. „Fermele agricole integrate sunt, de regulă, vândute indirect prin vânzarea pachetului de control al participațiilor deținute în firmele în patrimoniul cărora se află terenurile agricole, precum în tranzacții de tip share deal. Aceste ferme dețin terenuri agricole extravilane în proprietate și în arendă, precum și infrastructură agricolă aferentă – îmbunătățiri funciare, echipamente, utilaje, silozuri, depozite, facilități de producție, etc”, detaliază Simona Chirică.

Crește prețul terenurilor
În plus, în ciuda birocratizării procesului de tranzacționare tradițional, ca urmare a introducerii acestei legi, interesul pentru acest sector s-a păstrat, iar tendința generală este de creștere a prețurilor, mai spune avocata. „Deși prețurile par a fi relativ neuniforme în regiunile țării, cele mai ridicate presupun suprafețe mai mari comasate, localizarea în zone cu potențial agricol ridicat din punct de vedere al productivității și un grad ridicat de securitate juridică”, a explică Simona Chirică.

Străinii cumpără pe firme
Totuși, au existat și tranzacții mai mici care au avut ca scop consolidarea portofoliilor existente. Ulterior creșterii gradului de comasare, care este încă destul de mic în majoritatea cazurilor, vom vedea sigur în viitorul apropiat și tranzacții cu suprafețe foarte mari de terenuri.
Legea 17/2014 a fost introdusă, după ce de la începutul anului trecut, s-a liberalizat piața terenurilor agricole, ca urmare a aderării la Uniunea Europeană. Astfel, în prezent, și cetățenii europeni, inclusiv cei care doar locuiesc într-o țară din UE, au aceleași drepturi de cumpărare a terenurilor extravilane precum cetățenii români. „În practică, majoritatea tranzacțiilor medii și mari se realizează de către străini (terți) prin intermediul unor persoane juridice românești, firme, controlate de aceștia”, a punctat Simona Chirică.

Condițiile de vânzare a terenurilor agricole
Liberalizarea vânzării terenurilor a stârnit numeroase nemulțumiri, iar, pentru a preveni înstrăinarea acestora, a fost introdus dreptul de preempțiune. Mai exact, în momentul în care o persoană dorește să vândă teren trebuie mai întâi să îi întrebe dacă doresc să-l cumpere pe următorii, în această ordine: coproprietari, arendași, vecinii de teren și statul român, precum și să depună oferta de vânzare la primărie. Toată această procedură durează minimum 30 de zile. Dacă niciunul dintre aceștia nu dorește să îl cumpere, de-abia atunci terenul este scos la vânzare pe piața liberă. Acest fapt face ca întreaga procedură de vânzare să dureze minimum 45 de zile, chiar dacă există un cumpărător dispus să dea bani imediat. De asemenea, pentru terenurile cu site-uri arheologice este nevoie de avizul de vânzare al Ministerului Culturii, pentru cele situate la 30 de kilometri de graniță de cel al Ministerului Apărării, la fel ca și pentru la cele aflate la 2,4 kilometri distanță faţă de obiectivele speciale ale SRI, SIE, SPP, ale MAPN, Ministerul de Interne şi Ministerul Justiţiei.

Vânzarea terenurilor poate fi anulată
Sorin Aungurenci, Senior Associate la casa de avocatuă Biriș Goran, ne-a spus că un cumpărător trebuie să se asigure că vânzătorul respectă toată procedura. „În caz contrar, pericolul principal este ca actul de vânzare-cumpărare să nu poate fi încheiat, notarul refuzând autentificarea din cauza neîndeplinirii procedurilor. Sau, dacă actul se încheie, acesta să fie anulabil”, a subliniat Aungurenci. Anularea poate fi solicitată, de exemplu, tocmai de către preemptorii al căror drept nu a fost respectat. În schimb, tranzacția este anulată automat, dacă prețul de vânzare este mai mic ori condițiile sunt mai avantajoase decât cele cuprinse în oferta de vânzare anunțată de primărie.
În plus, din 9 februarie, chiar și precontractele încheiate înainte de 12 aprilie 2014 trebuie să fie supuse preempțiunii. „Există suprafețe foarte mari de terenuri agricole <> în baza unor antecontracte anterioare Legii 17, care au fost și integral sau parțial achitate de promitenții cumpărători. Practic, în cazul în care preemptorii își exercită dreptul de a cumpăra terenurile agricole extravilane, promitenții cumpărători au rămas cu o creanță de recuperat împotriva promitenților vânzători”, a precizat Simona Chirică.

Primăriile îngreunează tranzacțiile
Unele primării solicită documente suplimentare față de cele menționate în Legea 17, determinând ca procedura să fie și mai lungă decât durata legală, care este oricum de minim 45 de zile. Acest fapt face ca procedura să fie birocratică și costisitoare. „Proprietarul care intenționează să vândă și care este obligat să respecte procedura preempțunii trebuie să obțină, respectiv să depună la primărie copii de pe documentele de proprietate. În practică, anumite primării solicită depunerea de copii legalizate, deși Legea 17 nu indică în mod expres acest lucru. În cazul unor tranzacții cu terenuri cu suprafețe mari, costurile obtinerii copiilor legalizate poate fi ridicat”, a adăugat Simona Chirică, Partner al Schoenherr și Asociații. În plus, având în vedere că, preponderent, terenurile agricole extravilane nu sunt comasate, procedura preempțiunii trebuie efectuată pentru fiecare corp funciar distinct, de exemplu, fiecare parcelă trebuie intabulată în Cartea funciară, conform Simonei Chirică.

Citește pe Antena3.ro

Cel puțin patru turiști străini au murit după o otrăvire în masă, în Asia. Ultimul deces confirmat este al unei tinere de 19 ani