Juridic, Financiar, Imobiliare

Mostenirea legala

Partajul succesoral

Notiunea de mostenire sau de succesiune se intrebuinteaza nu numai in sensul de transmitere a patrimoniului unei persoane fizice decedate catre una sau mai multe persoane in fiinta (persoane fizice, juridice ori statul), ci si in sens de masa succesorala. Codul civil prevede ca «proprietatea asupra bunurilor se dobandeste si se transmite prin succesiune…» (art. 644), «succesiunile se transmit prin moarte» (art. 651). Chiar si in sistemul cartilor funciare, imobilele sunt mostenite prin simplul fapt al deschiderii mostenirii, fara a fi necesara inscrierea in cartea funciara. Deschiderea mostenirii (si data ei) nu trebuie confundata cu declansarea procedurii succesorale notariale, care produce alte efecte juridice. Transmiterea mostenirii este indivizibila, in sensul ca fiecare mostenitor trebuie sa accepte mostenirea potrivit vocatiei succesorale sau sa renunte la ea. In cazul pluralitatii de mostenitori, el se transmite in aceasta stare si subzista pana la efectuarea partajulului succesoral (impartelii). Principiul indivizibilitatii nu se opune insa acceptarii ei sub beneficiul de inventar sau, prin derogare de la acest principiu, creantele si datoriile defunctului sunt, in ceea ce priveste raporturile dintre mostenitori si creditorii/debitorii defunctului, de drept impartite intre mostenitori, din ziua deschiderii mostenirii, cu exceptiile prevazute de lege.

Cei interesati pot recurge la un partaj voluntar, prin buna invoiala si doar daca nu se inteleg se vor adresa instantei judecatoresti - partajul judiciar. Nimeni nu e obligat a ramane in starea de indiviziune si cu atat mai mult partajul este necesar atunci cand se doreste instrainarea bunurilor. Exista situatii in care partajul judiciar este obligatoriu, de exemplu, cand printre mostenitori se gasesc si persoane lipsite de capacitate de exercitiu sau cu capacitate de exercitiu restransa si nu exista autorizarea autoritatii tutelare pentru un partaj voluntar; partajul prin buna invoiala se poate face si in fata instantei. Daca a avut loc un partaj voluntar, nu mai este admisibil partajul judiciar. In cazul unui partaj succesoral, e posibil ca instanta sa fie sesizata chiar pe calea unei actiuni in constatare, numai cu aspectele asupra carora mostenitorii nu se inteleg, iar dupa rezolvarea acestora sa se intoarca la notariat pentru finalizarea impartelii. In toate cazurile se poate cere anularea pentru vicierea consimtamantului. In practica, s-a constatat ca mostenitorii cred ca certificatul de mostenitor reprezinta insusi titlul de proprietate si, prin urmare, unul dintre mostenitori s-a considerat indreptatit sa instraineze o casa sau un teren, incheind un antecontract de vanzare-cumparare, anterior finalizarii instrainarii printr-un inscris autentificat notarial. In aceste conditii, se impun doua solutii: fie instrainarea cotei ideale de proprietate, cumparatorul substituindu-se in drepturile coindivizarului vanzator, fiind fara relevanta rezultatul partajului care va interveni ulterior, fie iesirea din indiviziune (partaj) si ulterior realizarea vanzarii propriu-zise. De retinut ca actele de instrainare sau de grevare incheiate de catre unul din copartasi cu privire la bunul comun vor fi sau nu eficace dupa cum acel bun va reveni sau nu celui care le-a instrainat . Pentru intelegere, de exemplu, daca mostenitorul unei cote succesorale de ½ vinde intregul bun ce face parte din masa succesorala, fara acordul celuilalt mostenitor, nu poate aduce atingere drepturilor celui din urma, care nu a consimtit la incheierea contractului; insa, pentru salvgardarea drepturilor proprii asupra bunului instrainat, oricare dintre ei poate cere iesirea din indiviziune, iar validitatea contractului de vanzare-cumparare depinde de rezultatul partajului: daca bunul instrainat este atribuit copartasului instrainator, contractul ramane valabil si dreptul vanzatorului se consolideaza retroactiv; daca bunul instrainat cade insa in lotul celuilalt copartas, actul de instrainare va fi ineficace si desfiintat retroactiv pentru lipsa calitatii de proprietar a vanzatorului (nulitatea relativa a contractului).

Exista 3 modalitati de realizare a partajului: in natura, ce trebuie sa constituie regula; instanta va proceda la alcatuirea loturilor, egale ca valoare, prin tragere la sorti sau atribuire. Chiar daca loturile sunt inegale, nu este admisibil ca instanta, fara consimtamantul copartasilor, sa recurga la o alta modalitate de imparteala. Instanta e obligata sa formeze loturile in asa mod, incat fiecare spatiu atribuit sa fie apt de a fi locuit. Daca insa unitatile noi care s-ar realiza nu sunt apte de locuit ori ar implica modificari in structura functionala, arhitectonica si de rezistenta a casei, care ar fi costisitoare sau daca nu s-a obtinut autorizatia administrativa pentru modificari, imobilul trebuie considerat ca nu este partajabil in natura. Atunci cand loturile date in natura nu sunt egale valoric, inegalitatea se compenseaza prin sume de bani (sulta). In situatia in care, in vederea impartelii, se impune efectuarea unor lucrari de modificare a constructiei, autorizarea este necesara in conditiile Legii 50/1991. Fara existenta autorizat iei care sa incuviinteze modificarile arhitectonice, instanta nu poate solutiona cauza. Atribuirea bunului unui copartas intervine in situatia in care impartirea lui in natura nu este posibila, urmand ca ceilalti sa primeasca partea lor in bani. Vanzarea bunurilor reprezinta modalitatea extrema de lichidare a indiviziunii. Daca exista bunuri partajabile in natura si bunuri ce urmeaza a fi scoase la vanzare, instanta va pronunta o singura hotarare, insa ulterioara vanzarii. Incheierea data de instanta - de scoatere in vanzare a imobilului, nu da nastere unui drept de executare silita, insa, in cazul in care a trecut mai mult de un an, se poate pune problema perimarii cererii de partaj. Hotararea de partaj ramasa definitiva constituie titlu executoriu si este susceptibila de executare. Executarea cu privire la predarea bunurilor impartite poate fi ceruta in termen de trei ani. Dupa expirarea acestui termen, cel interesat poate revendica bunurile de la cel pe care le detine si refuza sa le predea, printr-o actiune in revendicare. Hotararea de partaj nu poate constitui just titlu pentru invocarea uzucapiunii. Intabularea dreptului de proprietate recunoscut printr-o astfel de hotarare se poate face si dupa trecerea termenului de trei ani, deoarece intabularea hotararii de partaj nu reprezinta un act de executare.

Av. Diana Cismaru
Tel.: 0723 383110

Avalansa de servicii bancare

Incepand cu luna ianuarie a acestui an, nivelul ratelor de dobanda a scazut semnificativ in defavoarea bancilor, rezultatul fiind acela ca, pentru a nu-si pierde clientii, acestea au inceput sa scoata pe piata o multitudine de produse bancare, atat pe partea de economisire, cat si pe cea de creditare. Produsele si serviciile sunt adaptate pentru toate segmentele de public, de la studenti la oameni de afaceri, de la angajati la pensionari, de la creditul pentru studii la cel ipotecar sau imobiliar. Creditele se acorda fie in lei, fie in valuta, iar perioada de rambursare creste si ea din ce in ce mai mult. Bancile vaneaza tot mai mult sectorul de retail, fiind la mare "moda" asocierile intre banci si marile retele de magazine. Cardurile de credit si debit au asociate servicii financiare din ce in ce mai complexe, scopul urmarit fiind acela de a fideliza clientii. BRD Societ... Generale va lansa la sfarsitul acestei luni, in premiera pe piata romaneasca, programul cu numele "Fidelitis", conform caruia clientii bancii vor fi rasplatiti daca aleg produsele si serviciile oferite de banca. Adica vor primi puncte, ce se vor transforma in cadouri garantate.

Bancomatul si Internetul simplifica viata de zi cu zi

Pe langa obiceiul de a face liste cu numele celor care se asaza la coada inca de la ora 5:00 la Administratia Financiara, romanii mai au un "cult", acela pentru numerar. Chestiunile de ordin financiar s-ar rezolva intr-un mod mult mai simplu daca ar accepta ideea folosirii cardurilor. Cardurile oferite astazi de bancile romanesti ofera nu numai posibilitatea incasarii salariilor sau pensiilor, ci si diverse pachete de servicii asociate, cum ar fi asigurarile medicale pentru calatorii in strainatate, servicii de urgenta ori chiar reduceri la serviciile de cazare in hoteluri. Asa incat, un cont deschis la o banca si posibilitatile uriase oferite de Internet echivaleaza cu simplificarea vietii de zi cu zi. Produsele din gama serviciilor la distanta, ca Mobile-Banking sau Internet Banking, puse la dispozitia clientilor de principalele banci din Romania, permit efectuarea multor operatiuni, cum ar fi plata facturilor ori transferul intre conturile de card si cele de depozit sau de credit. Pe Internet, se pot accesa 24 de ore din 24, sapte zile pe saptamana, conturile din banca, pentru efectuarea unor plati si transferuri.

Leul greu va da batai de cap

Incepand cu 1 iulie 2005 si pana la 31 decembrie 2006 vor circula in paralel actualul leu si noua moneda, leul greu. Specialistii estimeaza ca aceasta va crea mari probleme bancilor, comerciantilor si clientilor acestora, pentru ca in portofelele tuturor se vor afla bancnote si monede atat ale actualelor insemne monetare, cat si ale noului leu. Spre exemplu, cand va merge la magazin sa cumpere ceva, o persoana poate primi ca rest al banilor, din partea casierului, monede vechi, dar si noi, ceea ce va da mari batai de cap clientului, care trebuie sa faca rapid in minte anumite socoteli. O alta problema o reprezinta depozitarea numerarului de catre comercianti, deoarece lacasurile din casele de marcat destinate numerarului vor trebui sa gazduiasca ambele cupiuri si monede. Impactul utilizarii ambelor monede va fi cel mai greu de suportat de catre persoanele in varsta, in cazul carora exista riscul de a confunda monedele, iar preturile li se vor parea foarte mici. In schimb, atunci cand vor incasa pensiile in noua moneda, vor avea impresia ca vor primi prea putini bani. Cei care se vor adapta cel mai repede si mai usor la noul sistem vor fi tinerii.

Record la Maestro si MasterCard

Conform Mastercard Europe, in anul 2004, posesorii de carduri Maestro si MasterCard au efectuat mai mult de 6 milioane de tranzactii, care au insumat 3,7 miliarde de dolari. Volumul brut al tranzactiilor cu cardurile Mastercard a fost de 390 de milioane de dolari, fiind inregistrate 410.000 de carduri, mai mult cu 58,6% decat in aceeasi perioada a anului 2003. Cresteri ale numarului de carduri au fost inregistrate si in cazul marcii Maestro, pe care s-au tranzactionat 3,34 miliarde de dolari, existand mai mult de 2,7 milioane de astfel de carduri (cu 18% mai mult decat in 2003). In momentul de fata, exista in jur de 20.000 de locatii de acceptare pentru cardurile Mastercard si 14.500 pentru cele Maestro.

Faza de proiect, avantaj la cumparare

Achizitionarea unui apartament sau a unei case este un proces complex, care implica efort atat din partea cumparatorului, cat si a companiei imobiliare cu care lucreaza. Pentru a reduce cat mai mult orice inconvenient si a oferi cele mai perfomante solutii, un consultant imobiliar profesionist propune clientului sau cumpararea locuintei in stadiul de proiect. Achizitionarea unei proprietati este mult mai avantajoasa in acest stadiu. In primul rand, pretul este mult mai mic decat in momentul in care se cumpara un apartament finalizat. De asemenea, se poate urmari procesul de constructie si executie, mai ales pentru ca beneficiarul are ocazia sa-i cunoasca atat pe arhitect, cat si pe constructor. Trebuie subliniat faptul ca achizitionarea in faza de proiect permite personalizarea unitatii locative. Beneficiarul isi poate alege nu numai materialele de finisare, ci poate solicita compartimentarea astfel incat sa i se raspunda la orice nevoie. Deoarece achizitionarea locuintei este o investitie, trebuie analizate toate detaliile si unghiurile de abordare. Astfel, trebuie luate in considerare si modalitatile de plata. Cumpararea in faza de proiect ofera si posibilitatea de a plati pretul in rate. In general, se cere 30% avans, 40% in perioada executiei si 30% in momentul finalizarii locuintei. In antecontractul care se incheie la notariat, se precizeaza atat drepturile, cat si obligatiile partilor, inclusiv modalitatea de plata. Ulterior, acesta se notifica in cartea funciara. Ca in orice afacere, cumpararea unei locuinte trebuie tratata pragmatic. Este mult mai avantajos sa se cumpere in faza de proiect, deoarece se obtine un pret mai mic, iar dupa finalizarea constructiei, aceasta se poate vinde cu castig. Este primul lucru la care trebuie sa se gandeasca orice potential cumparator la achizitionarea unei proprietati. Daca se urmareste vinderea ei ulterioara, se va obtine cel putin suma cu care a fost cumparata?

Eugen Paternic
Real Estate Broker
Dep. Vanzari rezidentiale

Investitiile imobiliare

Sectorul investitiilor din Romania a fost permanent unul dinamic din punct de vedere al numarului tranzactiilor, deoarece, chiar si in perioadele de criza, pe piata se incheiau contracte. Cand se vorbeste despre o piata de investitii, ne referim la ultimii 2-3 ani, cand - in ciuda investitiilor speculative - au aparut fonduri private de investitii, unele dintre acestea apartinand unor companii foarte importante. Romania devine din ce in ce mai interesanta din punct de vedere al sectorului investitiilor, oferind o serie de oportunitati. In ceea ce priveste investitorii din domeniul imobiliar, acestia sunt foarte activi pe piata, avand ca scop achizitionarea a cat mai multe cladiri si terenuri de pamant, pentru a-si putea desfasura proiectele. Datorita stabilitatii mediului de afaceri si cresterii preturilor pentru terenuri si pentru materiale de constructii, profiturile obtinute de un investitor se incadreaza intre 15-35% . Se pot obtine profituri mai mari in cazul proiectelor mari de ansambluri rezidentiale si comert cu amanuntul. De-a lungul ultimilor doi ani, s-au obtinut castiguri majore prin intermediul proiectelor rezidentiale situate in marile orase. In cazul investitorilor straini, piata de profil este foarte interesanta, chiar daca uneori produsele oferite nu sunt de cea mai buna calitate, pot aparea probleme tehnice sau calitatea afacerii este relativ slaba in anumite privinte, cum ar fi contractele semnate sau alte aspecte. De aceea, unii dintre investitori au adoptat o strategie diversa, asociindu-se cu antreprenori mari pentru finantarea proiectelor lor si impunand anumite conditii in care au loc achizitiile. Astfel de investitori obtin un profit de 8-10% pe piata romaneasca, existand posibilitatea de a ajunge la 15% pentru proiectele situate in afara Bucurestiului. Pe masura ce piata se dezvolta, tendinta in ceea ce priveste profiturile este de a scadea catre 10% in decursul anului urmator. Chiar daca nivelul riscului a scazut, iar mediul de afaceri se indreapta cu pasi repezi spre standardele occidentale, posibilitatile de a realiza profituri foarte mari se afla la indemana pe piata romaneasca imobiliara.

Alexandru Nitescu
Director Dep. Terenuri/Investitii
Regatta

Piata terenurilor

Asa cum era de asteptat, piata terenurilor s-a dezvoltat in decursul anului 2004. Ceea ce nu putea fi prevazut la acel moment era cresterea majora a preturilor cu 80-100% fata de maririle inregistrate deja in cursul anului anterior. Cauza pentru astfel de cresteri speculative rezida din discrepanta tot mai accentuata intre cerere si oferta. Cererea creste, in timp ce oferta scade. In ceea ce priveste oferta, nu se asteapta schimba ri majore in decursul acestui an. Principala activitate se va desfasura in sectorul terenurilor pentru construirea de locuinte si birouri. Terenurile situate in jurul Bucurestiului vor satisface doar o parte din cererea de profil, astfel incat proiectele rezidentiale si industriale sa poata deveni operationale. Cea mai mare cerere se va situa in segmental rezidential, concentrandu- se asupra terenurilor situate in localitatile din jurul capitalei: Otopeni, Corbeanca, Buftea, Chitila, Rosu, Dragomiresti, Domnesti, Popesti Leordeni, Pantelimon, Voluntari. Cererea se va diferentia in functie de dezvoltarea sistemului rutier si a retelelor utilitare. Oferta pentru terenurile destinate proiectelor comerciale continua sa se diminueze, astfel incat cladirile vechi, care pot fi demolate sau refunctionalizate, se vor transforma in proiecte pentru cladiri de birouri sau hoteluri. Cererea in acest domeniu este sI va ramane mare, in principal pentru investitorii in proiecte pentru cladiri de birouri, dar si pentru spatiile de productie/depozitare. In ceea ce priveste comertul cu amanuntul, cererea pentru terenuri este constanta, dar, din cauza ofertei mici, multi dintre comercianti au ales sa se concentreze asupra locatiilor in orasele mari si sa abandoneze sau sa amane planurile de dezvoltare a retelelor proprii in Bucuresti. Tendinta de dezvoltare catre nord ramane caracteristica pentru Bucuresti. Aceasta zona va fi cea mai ofertanta pentru proiectele pentru construirea de cladiri de birouri. Avand in vedere cresterea preturilor de anul trecut, in 2005 se asteapta o crestere medie a acestora, cu o tendinta mai accentuata pentru terenurile rezidentiale de langa Bucuresti si cu un nivel mai mic pentru cele situate in interiorul orasului.

Alexandru Nitescu
Director Dep. Terenuri/Investitii
Regatta