Juridic, Financiar, Imobiliare

Tulburarea de posesie

In scopul ocrotirii relatiilor sociale referitoare la posesia asupra bunurilor imobile, legea incrimineaza, potrivit dispozitiilor art 220 din Codul Penal, sub denumirea de tulburare de posesie, fapta ce consta in ocuparea in intregime sau in parte, fara drept, a unui imobil aflat in posesia altuia. Savarsirea unei astfel de infractiuni este pedepsita cu inchisoare de la o luna la doi ani, pedeapsa fiind mai aspra in cazul in care ocuparea imobilului se comite prin violenta sau amenintare ori prin desfiintarea sau stramutarea semnelor de hotar. In acest caz, pedeapsa aplicata este cuprinsa intre 6 luni si 5 ani, iar savarsirea faptei de doua sau mai multe persoane impreuna se pedepseste cu inchisoare de la 1 la 7 ani. De asemenea, in materia tulburarii de posesie exista dispozitii speciale, cuprinse in Legea nr. 18 din 1991 privind fondul funciar, dispozitii aplicabile faptelor ilicite ce au ca obiect numai terenurile carora le sunt aplicabile prevederile acestei legi. Astfel, potrivit art.108 din aceasta lege, ocuparea in intregime sau in parte a terenurilor de orice fel, infiintarea sau mutarea semnelor de hotar si a reperelor de marcare, fara aprobarea primita in conditiile legii, sau refuzul de a elibera terenul astfel ocupat fara drept constituie infractiune si se pedepseste cu inchisoare de la 1 la 5 ani. Daca aceasta fapta se savarseste prin violenta, amenintari ori de doua sau de mai multe persoane impreuna, pedeapsa este inchisoare de la 2 la 7 ani. Dar ce se intelege prin ocuparea unui imobil? A ocupa un imobil implica o patrundere cu intentia de a ramane, o patrundere urmata de luarea in stapanire efectiva, adica pentru o durata semnificativa. Nu are importanta daca imobilul a fost ocupat in intregime sau in parte, daca acesta este urban sau rural, daca are destinatia de locuinta, magazie, curte, gradina etc. sau daca imobilul se afla in posesia proprietarului sau a unei alte persoane, uzufructuar sau locatar. Prin aceasta ocupare, starea de fapt a imobilului este modificata in mod ilicit, in sensul ca actiunea de ocupare, fara drept si prin mijloace ilegale, are ca urmare imediata trecerea imobilului, fie total, fie in parte, in posesia infractorului, prin inlaturarea nejustificata a posesorului anterior, aducandu-se in acest fel prejudicii persoanei deposedate. Astfel, prin prevederile sale, legea apara posesia asupra bunurilor imobile impotriva oricui, avandu-se in vedere chiar si proprietarul; acesta va comite si el infractiunea de tulburare de posesie, daca savarseste fapta impotriva aceluia care este in drept sa posede imobilul. Posesia, in acceptiunea dispozitiilor legii penale, are un inteles mult mai cuprinzator decat notiunea de posesie din dreptul civil. A avea posesia unui imobil, in cazul de fata, inseamna a stapani in fapt respectivul imobil, a-l detine efectiv.

Pentru a exista tulburare de posesie, trebuie ca ocuparea sa se efectueze fara drept, adica sa nu se faca in baza unui titlu legitim, care sa indreptateasca la luarea in stapanire a imobilului. Daca ocuparea imobilului s-a facut in baza unui astfel de titlu, fapta nu va constitui infractiune. De asemenea, nu va fi vorba de tulburare de posesie nici in cazul in care faptuitorul, fiind in eroare, considera in mod gresit ca este in drept sa ocupe imobilul, lipsindu-i intentia.

Asa cum am precizat, aceasta infractiune poate fi savarsita si in forme mai grave, prin constrangere asupra persoanei vatamate, care poate fi constrangere fizica, in cazul in care se foloseste violenta sau constrangere morala, in cazul amenintarii. O forma mai grava consta si in desfiintarea sau stramutarea semnelor de hotar, adica a semnelor care delimiteaza doua terenuri invecinate, de exemplu, un gard sau sant despartitor, pietrele sau semnele care marcheaza hotarul, un copac care are acelasi rol etc. Prin desfiintarea semnelor de hotar se intelege distrugerea sau inlaturarea acestora (distrugerea unui gard sau ridicarea gardului si aruncarea sa in alta parte), iar prin stramutarea semnelor de hotar se intelege deplasarea acestora spre interiorul terenului invecinat) ceea ce duce la ocuparea unei portiuni din acel teren.

In ceea ce priveste modalitatea juridica de aparare a persoanelor lezate prin savarsirea faptelor de tulburare de posesie, acestea au la dispozitie posibilitatea formularii unei plangeri prealabile, indreptate impotriva persoanelor vinovate. Astfel, persoana ce se considera vatamata in drepturile sale poate sa ceara tragerea la raspundere penala a celor vinovati si obligarea lor la repararea prejudiciilor ce au fost aduse prin savarsirea infractiunii.

Trebuie subliniat faptul ca legea lasa la aprecierea persoanelor vatamate tragerea la raspundere penala a persoanelor vinovate de savarsirea faptelor de tulburare de posesie, acestea fiind raspunzatoare doar daca cel vatamat sesizeaza organul competent. Plangerea prealabila va fi inaintata direct judeca toriei in a carei raza teritoriala se afla imobilul in cauza. Impacarea partilor intervenita in cursul judecatii va avea drept consecinta incetarea procesului penal, iar in cazul unei hotarari de condamnare o astfel de impacare va inlatura raspunderea penala, daca intervine pana la ramanerea definitiva a hotararii instantei judecatoresti.

Av. Bogdan Titirez
0744/168.290

Facilitati de creditare

De la CEC

V-am prezentat deja in numerele anterioare ofertele bancare de acordare a creditelor pentru nevoi personale, nenominalizate, care pot constitui o solutie pentru cei care doresc sa isi construiasca o casa si au nevoie fie de avans, fie de bani pentru finalizarea construct iei.

Schimbarile intervenite pe piata bancara (ne referim aici in special la tendinta generala de scadere a dobanzilor pentru creditele ipotecare si imobiliare) incep sa fie completate de diverse facilitati acordate persoanelor fizice ce contracteaza un credit imobiliar. Astfel, la CEC au intervenit modificari avantajoase la creditele acordate persoanelor fizice: reducerea nivelului aportului propriu de la minimum 25% la minimum 5%, in cazul creditelor pentru cumpararea, construirea de locuinte si celor pentru cumpararea de terenuri in intravilan, eliminarea obligativitatii constituirii aportului propriu de minimum 25% in cazul creditelor pentru modernizarea, consolidarea si repararea locuintelor, luarea in calcul a veniturilor clientului si familiei acestuia, cu conditia ca in cazul creditelor imobiliare valoarea ratei lunare sa reprezinte cel mult 50% din veniturile nete ale clientului si familiei.

Urmand tendintele de pe piata bancara, CEC a lansat doua noi tipuri de credite pentru nevoi personale: Real 5.000 si Real 20.000. Creditul Real 5.000 se acorda pe termen de pana la cinci ani, in functie de optiunea si posibilitatile de rambursare ale clientului. Suma maxima este echivalentul in lei a 5.000 de euro, dobanda fiind in prezent de 15%. Creditul Real 20.000 este destinat clientilor care au nevoi personale mai costisitoare, valoarea maxima ridicanduse la echivalentul in lei a 20.000 de euro. Termenul maxim de creditare este de 15 ani. La acest credit, dobanda este, in prezent, de 13%, iar garantia o reprezinta ipoteca asupra unei proprietati imobiliare.

Incepand de vineri, 15 aprilie 2005, CEC a lansat pe piata o oferta speciala de Pasti privind creditele pentru nevoi personale. Oferta se caracterizeaza printr-o dobanda foarte avantajoasa si o perioada maxima de creditare de pana la 15 ani. Astfel, pentru creditul Special 5.000 se percepe o dobanda de doar 13,5%, in timp ce pentru creditul Special 20.000 dobanda este de 12%. Aceste dobanzi sunt valabile pentru primele sase luni de la acordare, dupa expirarea acestei perioade revenindu-se la o dobanda variabila, ceea ce poate insemna si scaderea valorii acesteia.

Oferta pentru aceste credite este valabila in perioada 15 aprilie - 6 mai 2005.

Terenurile agricole se vor scumpi iar

Statisticienii ne dau doua vesti, una buna si alta rea. Cea buna este ca in luna februarie preturile la terenuri au inregistrat o scadere fata de ianuarie, iar cea rea este ca aceasta este numai o situatie de moment, caci costul la hectar va creste din nou.

Daca in ianuarie pretul la hectar a fost cu 30% mai mare decat in decembrie 2004, in februarie a fost mai mic cu 27% fata de luna precedenta. Dar, fata de aceeasi perioada a anului trecut, costurile la hectar sunt aproximativ duble (640 de milioane de lei, fata de 345 de milioane valoarea medie de comercializare a unui hectar de teren intravilan).

O scadere de aproximativ 10% s-a inregistrat in februarie (comparativ cu prima luna a anului) si la preturile terenurilor agricole aflate in extravilanul localitatilor. Insa analistii de pe piata imobiliara sunt de parere ca e vorba doar despre o situatie de moment, preturile neputand scadea in continuare decat daca ar exista mai multi vanzatori decat cumparatori, ceea ce nu se intampla in momentul de fata.

Conform Ministerului Agriculturii, in acest an s-au vandut aproximativ 15.000 de hectare de terenuri agricole extravilane. In Bucuresti, a fost vanduta, pana in 2005, o suprafata de 1,98 hectare de teren intravilan, iar pe ansamblul anului 2004 au fost achizitionate 12,57 hectare. Preturile medii de vanzare a terenurilor agricole din extravilan si intravilan au crescut, in primele doua luni ale lui 2005, cu 80%, potrivit Ministerului Agriculturii. In vreme ce un hectar de teren agricol intravilan costa in medie 21 de miliarde de lei in Bucuresti, in judetul Mehedinti ajunge la numai 20 de milioane de lei, adica de 1000 de ori mai putin! Cel mai mare pret mediu pentru hectarul de teren agricol extravilan a fost platit in primele doua luni ale anului in Ilfov (154 milioane de lei) si Brasov (73 milioane de lei), in vreme ce in Ialomita s-a vandut cu numai 5,96 milioane de lei.

In acest an au fost vandute aproape 15.000 de hectare de terenuri agricole extravilane, la un pret total de aproximativ 477 miliarde de lei. In 2004, au fost incheiate 50.000 de contracte, iar suprafata vanduta s-a ridicat la aproape 95.000 de hectare (peste 1.678 miliarde de lei). In ce priveste terenurile agricole intravilane, anul acesta s-au vandut 2000 de hectare (1.300 miliarde de lei), iar anul trecut 7684 hectare (2644 miliarde de lei).

IMOBILIARE

Piata spatiilor rezidentiale in acest an Tendinte Oferta spatiilor rezidentiale noi va creste semnificativ in anul 2005, fiind deja anuntata finalizarea multor proiecte pentru acest an. Astfel, vor aparea pe piata ansambluri de apartamente si vile pentru clasa medie cu preturi cuprinse intre 60.000 si 200.000 Euro, in diferite zone ale Bucurestiului. Oferta spatiilor rezidentiale noi va cunoaste o dezvoltare mai variata, atat in privinta finisajelor, cat si in privinta zonelor in care acestea vor fi amplasate, nemaiexistand o concentrare preponderenta in zona de nord. Toate aceste ansambluri rezidentiale ce urmeaza a fi livrate pe piata in anul urmator ofera suprafete locuibile mai generoase si o impartire a spatiilor interioare mai eficienta. O alta caracteristica a acestor complexe noi este ca toate vor oferi diverse facilitati si, nu in ultimul rand, spatii de parcare. Datorita gamei largi de spatii rezidentiale noi ce vor fi livrate in 2005, profilul segmentului-tinta se va schimba. Va exista o noua clasificare a proprietatilor si se va face o delimitare concreta intre apartamentele de clasa lux care intrunesc cinci mari elemente esentiale: pozitie (zona), arhitectura si impartirea spatiului de locuit, dotari, utilitati si finisaje si apartamentelor destinate clasei medii chiar in aceeasi zona (ex. Soseaua Nordului). Consideram ca aproximativ 80% din proprietat ile livrate pe piata in anul 2005 vor fi achizitionate prin credit ipotecar. Preturile apartamentelor in vile vor creste datorita ofertei foarte scazute si a cererii considerabile, in crestere. Pretul caselor vechi va creste usor cu exceptia zonelor unicat, unde cresterea va fi mai mare, dar este posibil sa ramana constant acolo unde sunt necesare costuri suplimentare mari pentru renovarea si reabilitarea imobilelor. In ceea ce priveste pretul apartamentelor in blocurile noi, acesta se va comporta diferit in functie de tipul unitatii rezidentiale. Datorita faptului ca piata va fi impartita in apartamente de lux si apartamente destinate clasei medii, estimam ca pretul apartamentelor de lux va creste, oferta fiind limitata, in timp ce pretul apartamentelor destinate clasei medii se va mentine sau va inregistra chiar o usoara scadere, in functie de zona in care se va construi, aceasta micsorare justificandu-se prin proportionalitatea directa cu pretul terenului, care in anumite zone este mai scazut. Estimam ca pentru anul 2005 pretul vilelor din afara Bucurestiului se va mentine la nivelul actual. Terenurile cu destinatie rezidentiala, la mare cautare Piata terenurilor cu destinatie rezidentiala a fost in continua crestere pe parcursul ultimilor ani si instabila datorita cresterii nejustificate a nivelului preturilor. Oferta de terenuri cu destinatie rezidentiala se afla in zona centrala, in zona de nord si in zona din afara Bucurestiului dupa cum urmeaza: In Zona central-nordica (Aviatorilor - Primaverii - Dorobanti) oferta de terenuri este foarte limitata si de aceea nivelul preturilor este foarte ridicat. In Zona de nord (zona Nicolae Caramfil - Soseaua Nordului) oferta de terenuri este destul de ridicata, insa pepiniera prezinta dezavantajul pozitionarii la un nivel inferior nivelului canalizarii si necesita investitii suplimentare pentru ridicarea utilitatilor. Zona Pipera - Tunari: Aici oferta de terenuri pentru dezvoltari rezidentiale este destul de mare si nivelul preturilor este ridicat. In momentul de fata aceasta zona s-a dezvoltat foarte mult din punct de vedere rezidential, terenurile prezinta o infrastructura buna, insa zona se confrunta cu probleme de acces datorita lipsei unui plan urbanistic zonal coerent. Zona Corbeanca prezinta o oferta foarte variata de terenuri cu destinatie rezidentiala, dispunand de loturi de diferite dimensiuni si toate utilitatile aduse, insa infrastructura drumurilor nu este foarte buna. Zona Balotesti se afla la inceputul dezvoltarii si oferta de terenuri este foarte ridicata, preturile sunt mici, dar infrastructura este aproape inexistenta. Cererea de terenuri este manifestata din partea investitorilor si developerilor in diferite proportii astfel: Investitorii speculativi sunt cumparatorii romani si straini care achizitioneaza terenuri, redirectionadu-s i economiile catre un alt domeniu decat cel de capital, piata imobiliara fiind aducatoare de dobanzi mai mari pe termen scurt. Developerii reprezinta a doua categorie de clienti care cumpara terenuri cu utilitati pentru a construi complexuri rezidentiale. Nivelul preturilor terenurilor cu destinatie rezidentiala variaza in limite foarte largi in functie de zona si utilitati: Zona Nivelul pretului (Euro) Centru 600-1.500 Nord - pepiniera 500-1.000 Pipera - Tunari 80-150 Corbeanca 20-30 Balotesti 5-10 Material realizat cu sprijinul Eurisko Consulting 021/313.10.20 www.eurisko.ro