Concret, inițiativa legislativă prevede că, în mod normal, avansul pe care îl pot cere dezvoltatorii imobiliari de la cumpărători, pentru imobilele în construcție, nu poate fi mai mare de 10% din prețul total al imobilului. Avansul poate fi mai mare, dar nu mai mult de 40% din prețul imobilului respectiv, doar în situația în care dezvoltatorul are o asigurare specială de pierderi financiare, care acoperă integral suma încasată cu titlu de avans.
Propunerea legislativă înregistrată la finalul săptămânii trecute la Senat, de deputatul PSD Ștefan Ovidiu Popa, vizează completarea art.22 din Legea nr.10/1995 privind calitatea în construcţii, cu scopul de a proteja clienții dezvoltatorilor imobiliari, prin reducerea riscurilor pe care aceștia și le asumă în momentul în care încheie un antecontract de vânzare-cumpărare al unui imobil.
Un proiect de lege similar, inițiat tot de PSD, a fost pus în dezbatere, la Parlament, în toamna anului trecut, imediat după izbucnirea scandalului Nordis, însă acela a fost clasat pe 30 decembrie 2024, iar noua propunere de lege vine cu unele precizări suplimentare.
Plafon maxim și pentru „promisiunea de cumpărare”
Practicile curente de pe piața imobiliară din România prezintă riscuri foarte mari pentru cumpărători, în special în tranzacțiile care vizează imobilele aflate în faza de construcție, spune inițiatorul, precizând că proiectul urmărește să reducă aceste riscuri.
„Practicile curente permit dezvoltatorilor să solicite avansuri mari la semnarea promisiunilor de vânzare, fără a exista garanții adecvate în cazul nerespectării obligațiilor contractuale de către dezvoltator. Această situație pune consumatorii într-o poziție vulnerabilă, creând riscuri semnificative, în special în cazurile de insolvență a dezvoltatorilor sau întârzieri în livrarea imobilului.
Prezenta inițiativă legislativă urmărește să reducă aceste riscuri prin limitarea sumelor pe care cumpărătorii le pot plăti drept avans la semnarea promisiunilor de vânzare, oferind totodată posibilitatea unor măsuri suplimentare de protecție prin intermediul polițelor de asigurare”, se arată în expunerea de motive.
Principala modificare vizează stabilirea unui plafon maxim pentru avansurile plătite de cumpărător la semnarea unei promisiuni de vânzare/promisiuni de cumpărare/promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare a unui imobil. În proiectul inițial depus de PSD, era prevăzută doar sintagma „promisiune de vânzare”.
„La încheierea promisiunii de vânzare/promisiunii de cumpărare/promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare dezvoltatorul poate solicita un avans de maximum 10% din prețul total al imobilului supus tranzacției”, prevede noua inițiativă legislativă.
Prin această măsură, se dorește reducerea expunerii financiare a cumpărătorilor la riscurile asociate construcției imobilului și garantarea unor condiții contractuale mai echitabile, susține inițiatorul.
Asigurarea trebuie să acopere integral avansul
Pe de altă parte, proiectul oferă posibilitatea ca acest plafon să crească până la 40%, dar numai în cazul în dezvoltatorul are încheiată o poliță de asigurare a investiției emisă de o societate de asigurare: „Această asigurare va proteja cumpărătorul în situația nerespectării contractului de către dezvoltator”, se arată în expunere de motive.
„Avansul poate fi mai mare, dar nu mai mult de 40% din prețul total al imobilului supus tranzacției, în situația în care dezvoltatorul are încheiat un contract de asigurare de pierderi financiare (...) cu una dintre societățile de asigurare autorizate, în condițiile legii 237/2015, cu modificările și completările ulterioare”.
Mai mult, contractul de asigurare va trebui „să acopere integral suma încasată cu titlu de avans” – o mențiune care nu era prevăzută în proiectul de lege propus de PSD în toamnă.
Totodată, proiectul stipulează că sumele plătite cu titlu de avans vor fi achitate „într-un cont special al firmei, dedicat imobilului respectiv, și pot fi cheltuite de dezvoltator numai în scopul dezvoltării respectivului proiect”.
Promisiunea de vânzare, trecută imediat în cartea funciară
Documentul mai prevede, de asemenea, că dezvoltatorul este responsabil de finalizarea proiectului imobiliar și „poate promite înstrăinarea unității individuale din cadrul condominiului viitor sau locuinței individuale viitoare, numai după notarea autorizației de construire în cartea funciară și întocmirea și înregistrarea în cartea funciară a planului de apartamentare”.
Atât promisiunile de vânzare, cât și promisiunile de cumpărare sau bilaterale de vânzare-cumpărare care au ca obiect unitățile individuale din cadrul viitorului condominiu sau viitoare locuințe individuale, „se încheie numai în formă autentică, după notarea autorizației de construire în cartea funciară și după obținerea în prealabil a extrasului de carte funciară de informare pentru unitatea individuală viitoare sau după caz, pentru locuința individuală viitoare”.
Notarul public va trebui să solicite notarea în cartea funciară a promisiunii de vânzare/promisiunii de cumpărare/promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, în ziua întocmirii acesteia sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare, prevede noul proiect de lege.
Protecția cumpărătorilor și practici comerciale mai transparente
Prin introducerea acestor reguli se urmărește:
- Protecția cumpărătorilor: „Limitarea avansului oferă o protecție imediată consumatorilor, reducând riscul de pierdere a unor sume mari de bani în cazul în care imobilul nu este livrat conform contractului. De asemenea, introducerea poliței de asigurare va oferi o plasă de siguranță în cazuri extreme”.
- Stabilitate și încredere în piața imobiliară: „Prin reducerea riscurilor asociate tranzacțiilor, acest proiect de lege va contribui la consolidarea încrederii în tranzacțiile imobiliare, facilitând un mediu de tranzacționare mai sigur și mai previzibil pentru toate părțile implicate”.
- Stimularea responsabilității dezvoltatorilor: „Limitarea avansului și introducerea polițelor de asigurare vor încuraja dezvoltatorii să adopte practici comerciale mai transparente și să colaboreze cu societăți de asigurare pentru a garanta livrarea imobilelor în condițiile asumate”.