"Redresarea pieţei de birouri este departe de a se fi încheiat. Cererea totală de închiriere a ajuns la valori comparabile cu anumiţi ani din perioada pre-pandemie în termeni nominali, dar stocul de 3,3 milioane metri pătraţi din Bucureşti este mult mai mare decât atunci. Având în vedere contextul economic general dificil, anul 2022 a fost unul destul de reuşit pentru piaţa de birouri din Bucureşti prin prisma cererii, aceasta fiind comparabilă cu anii buni dinaintea pandemiei, în timp ce, în al doilea semestru, a fost mai degrabă comparabilă cu cea din anul 2021", se menţionează în raportul Colliers.
Conform sursei citate, anul trecut s-au livrat aproximativ 125.000 de metri pătraţi de spaţii noi de birouri moderne în Bucureşti, ceea ce a ridicat stocul total la aproape 3,3 milioane de metri pătraţi.
Consultanţii Colliers punctează că livrările au fost răspândite în tot Bucureştiul, atât în zonele bine poziţionate, cât şi în cele în curs de dezvoltare. Noua ofertă a avut parte de un grad de recepţie divers, în condiţiile în care mai multe proiecte au avut o rată de neocupare destul de ridicată.
Analiza mai arată că există o activitate destul de intensă în ceea ce priveşte renegocierea contractelor, inclusiv a unora dintre cele mai mari contracte de închiriere din Bucureşti. Pe de altă parte, se acordă o mai mică atenţie relocărilor, companiile preferând să-şi păstreze birourile actuale şi din cauza costurilor crescute pe care le-ar presupune o astfel de operaţiune.
"În următorii doi ani, aproape singurele situaţii relevante în care companiile vor dori să caute în mod activ relocarea ar fi legate de calitatea slabă a clădirii. Unele preferă să îşi păstreze spaţiul, având în vedere incertitudinile, altele par să considere că un birou mai mic este soluţia viitorului", susţine analiza.
În ceea ce priveşte chiriile, consultanţii Colliers apreciază că acestea sunt supuse unor presiuni de creştere în unele subpieţe, chiar şi depăşind rata inflaţiei, şi se aşteaptă ca proprietarii să transmită cea mai mare parte a indexării în chirii. Excepţia de la regulă ar putea fi legată de unii dintre marii chiriaşi, care, în anumite cazuri, au o putere de negociere destul de mare.
În ceea ce priveşte rata de neocupare, cifra de la jumătatea anului, de 15,25%, a rămas neschimbată la sfârşitul lui 2022, în scădere însă faţă de 16,5% la sfârşitul lui 2021.
"Este o evoluţie pozitivă, având în vedere că, în urmă cu un an, ne aşteptam la o potenţială creştere de până la 2-3 puncte procentuale în 2022, pe fondul perspectivelor economice mai slabe şi al impactului muncii hibride, evoluţii negative care nu s-au întâmplat din fericire. Important de reţinut este că, în timp ce rata de neocupare la nivelul întregii pieţe din Bucureşti este de aproximativ 15%, rata de neocupare pentru birourile calitative, relativ noi şi bine poziţionate este de o singură cifră (fără a lua în considerare chiar cele mai noi clădiri care au fost construite în 2022). Pe pieţele regionale de birouri, rata de neocupare era, la sfârşitul lui 2022, sub cea din Bucureşti, ceea ce confirmă forţa în creştere a acestor pieţe", subliniază George Didoiu, Director | Tenant Services | Office 360 al Colliers.
Potrivit cercetării, perspectivele pe termen scurt pentru piaţa de birouri sunt definite de două mari întrebări: cum va evolua economia românească în 2023 şi cum va evolua fenomenul muncii la distanţă.
În ceea ce priveşte primul punct, consultanţii Colliers consideră că există motive pentru un optimism moderat, deoarece economiile occidentale vor creşte probabil în continuare în acest an, chiar dacă modest (faţă de aşteptările anterioare de recesiune), în timp ce investiţiile în România - nu doar cele legate de fondurile UE - sunt un motiv de optimism atât pe termen scurt, cât şi pe termen lung.
"În rest, în condiţiile în care pentru 2023 sunt anunţate doar câteva proiecte mari de birouri - calendarul pentru acest an în Bucureşti este de doar aproximativ 100.000 de metri pătraţi, iar pentru 2024 nu există niciun proiect major anunţat, sunt premise ca piaţa de birouri din Bucureşti să se îndrepte către una a proprietarilor de clădiri de birouri pe termen mediu (să spunem, începândă cu a doua jumătate a anului viitor). Asta în condiţiile în care deja în unele subpieţe, rata de neocupare din clădirile bune este foarte redusă. Totuşi, o contrapondere ar putea să vină de la o serie de mari chiriaşi care încă nu au luat o decizie cu spaţiul ocupat şi care dacă vor renunţa parţial la birouri, ar putea elibera suprafeţe importante", se mai spune în raport.
În aceste condiţii perspectivele pentru 2023 sunt mai degrabă pentru o piaţă relativ echilibrată în ceea ce priveşte balansul dintre chiriaşi şi proprietari.
În consecinţă, consultanţii companiei estimează că cererea şi rata de neocupare vor rămâne relativ stabile (într-un scenariu mai optimist, poate chiar vor creşte în continuare cu 10-15% în 2023 şi rata de neocupare va mai scădea puţin).
În linii mari, experţii consideră că oferta insuficientă de birouri moderne din Bucureşti (raportat la alte pieţe mari de birouri din Europa) este un factor care conferă rezistenţă pe termen lung în faţa evoluţiilor negative şi se aşteaptă ca stocul de birouri moderne să înceapă să crească din nou în câţiva ani.
Astfel, ar putea depăşi 4 milioane de metri pătraţi până la sfârşitul noului deceniu şi chiar să se apropie de pragul de 5 milioane de metri pătraţi pe un orizont nu foarte îndepărtat, dacă nu va exista altă criză (economică). Compania de consultanţă afirmă, de asemenea, că piaţa de birouri din Bucureşti va creşte şi în calitate, nu doar în cantitate, pe măsură ce dezvoltatorii şi chiriaşii acordă o atenţie sporită eficienţei energetice şi politicilor de mediu.
Colliers este o companie de servicii de consultanţă imobiliară şi de management al investiţiilor, cu operaţiuni în 63 de ţări.