Sunt administratorii niste mici dictatori?

Vom vorbi in numarul de astazi despre o problema cu care, din pacate, se confrunta mult prea des proprietarii apartamentelor de bloc, asociati in asociatiile de proprietari: este vorba despre "fenomenul administratorului dictator sau stapan".

DUPA BUNUL PLAC

Astfel, unii administratori uita care le sunt atributiile si se comporta ca niste adevarati stapani, considerand ca pot lua tot felul de masuri fara acceptul asociatiei, ca pot actiona dupa bunul plac, cand de fapt lucrurile nu stau deloc asa. Administratorii sunt de fapt angajatii dumneavoastra, ei sunt platiti de catre dumneavoastra si sunt datori sa-si faca treaba bine si in interesul asociatiei de proprietari. Daca adminstratorul actioneaza impotriva intereselor dvs., asociatia il poate concedia. De asemenea, daca situatia financiara nu este limpede, daca aveti dubii cu privire la efectuarea cheltuielilor, fiecare proprietar poate solicita administratorului sa verifice actele si chiar sa le vada pentru a le verifica personal. Legea (HG 400/2003) impune o serie de obligatii administratorului, dupa cum se poate observa in cele de mai jos.

OBLIGATII LEGALE MINIMALE

Administratorul trebuie sa se asigure ca imobilul sa fie curat, subsolul sa nu fie plin de apa si tantari, proprietarii sa nu aiba probleme permanente cu instalatiile comune ale blocului, acoperisul si terasa sa nu fie deteriorate astfel incat proprietarii de la ultimul etaj sa nu se confrunte cu probleme legate de infiltratiile apelor pluviale in pereti si sa nu traiasca in medii cu mucegai.

De asemenea, el trebuie sa asigure deratizarea si dezinfectia blocului. Si buna functionare a lifturilor din bloc este tot problema administratorului, care trebuie sa verifice permanent ca lifturile sunt bine intretinute din punct de vedere tehnic si atunci cand constata cea mai mica defectiune sa contacteze de urgenta societatea care se ocupa de reparatia si intretinerea liftului.

ROLUL ACTIV AL PROPRIETARILOR

Tot adminsitratorul este dator sa-i informeze pe proprietari despre stadiul asociatiei si despre orice problema aparuta in cursul normal al activitatii sale si care ar putea afecta sau interesa proprietarii, precum si sa aduca la cunostinta proprietarilor regulile de locuit in condominiu si regulile de folosire a instalatiilor si dotarilor cladirii, precum si a celor utilizate in comun.

Astfel, acesta nu poate decide singur cu privire la lucrarile necesare si reparatiile care se impun a fi facute si implicit suportate de proprietari.

Pe de alta parte, si proprietarii ar trebui sa aiba un rol activ in luarea deciziilor si chiar ar trebui, atunci cand situatia de fapt o impune, sa il ajute pe administrator in luare deciziilor, deoarece rezultatul acestora ii vizeaza practic tot pe ei. Asadar, daca trebuie efectuate reparatii, incercati sa gasiti impreuna cele mai bune solutii si chiar veniti cu oferte ale unor companii de profil pentru a beneficia in final de cea mai buna lucrare la cele mai avantajoase preturi.

AFISAREA LISTELOR

Administratorul este dator sa afiseze listele cu cotele de intretinere si sa dea explicatii privind aceste sume oricarui proprietar care are vreo nelamurire.

Tot administratorul trebuie sa se preocupe permanent de modul in care personalul desemnat cu curatenia (si platit tot din banii dvs.) isi face treaba.

El are obligatia intocmirii unor fise tehnice cu privire la comportarea in timp a imobilului, pe toata durata contractului cu asociatia de proprietari. In cartea tehnica a imobilului este dator sa evidentieze toate modificarile aduse acestuia (in ceea ce priveste partile comune ale imobilului).

Daca in condominiul in care locuiti isi desfasoara activitatea si persoane juridice, este de datoria administratorului sa verifice felul in care acestea folosesc partile comune ale imobilului, iar daca acestea au inchiriat spatii comune, administratorul trebuie sa se asigure ca acestea platesc la timp chiria datorata asociatiei de proprietari.

SOMAREA RESTANTIERILOR

In cazul in care se constata defectiuni aparute la instalatiile de folosinta comuna, administratorul are dreptul de a vizita, dupa o instiintare prealabila de minimum 15 zile, pe proprietari in vederea inlaturarii defectiunilor aparute si a eliminarii pierderilor care "determina cresterea nejustificata a cheltuielilor asociatiei de proprietari".

FONDURI SUPLIMENTARE

Un rol important ii revine administratorului in semnarea unor contracte care pot aduce venituri suplimentare pentru asociatie. El poate cauta firme interesate sa instaleze panouri publicitare, poate inchiria terasa blocului pentru montarea unor antene de telefonie mobila, poate utiliza uscatoriile sau spalatoriile, cu acordul asociatiei, in alte scopuri, cum ar fi instalarea sediilor unor mici firme in aceste spatii. Evident, toate aceste operatiuni se fac cu consultarea comitetului ales, a cenzorilor si a contabilului pentru a evita orice neintelegere ulterioara in ceea ce priveste sumele obtinute, destinatia lor, comisioane acordate sau orice alte probleme de natura financiara.

STATUTUL ADMINISTRATORULUI

Dupa cum se poate observa, legea impune o serie intreaga de obligatii administratorilor, acestia au foarte multe indatoriri legale si trebuie sa se ocupe zi de zi de buna functionare a condominiului, neputand insa sa se comporte necivilizat si dictatorial deoarece sunt angajati ai proprietarilor si platiti din banii acestora.

UTIL

Administratorul trebuie sa sesizeze comitetul executiv in vederea somarii restantierilor la plata cheltuielilor de intretinere. Nu in ultimul rand, el va efectua formalitatile necesare in angajarea contractelor cu furnizorii serviciilor necesare pentru exploatarea si intretinerea condominiului (inclusiv instalatiile si echipamentele aflate in proprietate comuna), derularea si urmarirea realizarii acestor contracte. Una din clauzele cele mai controversate ale acestor contracte este aceea care stabileste termene de garantie pentru diverse tipuri de lucrari. Termenele prea scurte atrag dupa sine reluarea lucrarilor si dublarea costurilor