Spatiile comune dintr-un bloc pot fi cumparate?

Afla in ce conditii se pot inchiria sau achizitiona uscatorul, boxa de la subsol sau spatiul de sub scara interioara a blocului

Cum ne putem folosi de spatiile comune din imobilele de locuit? Le putem inchiria ori cumpara? Sunt intrebari frecvente. Articolul de fata vine sa lamureasca exact situatia din punct de vedere juridic.

Proprietarii apartamentelor de locuit dintr-un condominiu sunt proprietari si asupra partilor comune din imobilul respectiv: curtea, acoperisul, scarile, instalatiile comune, zidurile comune, intrarile, dar si spatiile anexe, adica etajul tehnic, uscatorul, terasa condominiului. In acest caz vorbim despre coproprietate fortata a proprietarilor de locuinte asupra partilor comune din cladire.

Coproprietarul nu are dreptul sa schimbe modul de folosinta a acestor spatii, chiar daca ar fi in interes comun, fara acordul tuturor coproprietarilor, deoarece s-ar aduce o stirbire dreptului de proprietate al celorlalti.

POSIBIL, CU ACORDUL TUTUROR

Per a contrario, in cazul in care toti coproprietarii spatiilor comune dintr-un condominiu convin, se pot realiza diverse tranzactii si se pot incheia acte juridice de instrainare totala sau partiala a acestor anexe si parti comune.

Desigur, nu putem vorbi aici despre scarile, liftul sau despre zidurile comune ale condominiului, care sunt, in mod evident, indispensabile unei normale utilizari a imobilului.

Literatura juridica de specialitate vorbeste despre posibilitatea inchirierii sau folosirii spatiilor aflate in proprietate comuna. Aceste operatiuni se pot realiza numai pe baza unui contract de inchiriere sau de folosinta, semnat de presedintele Asociatiei de proprietari, pe baza hotararii Adunarii generale a proprietarilor, cu acordul proprietarilor direct afectati.

De asemenea, schimbarea destinatiei apartamentului de catre proprietar se poate face numai dupa obtinerea acordului celorlalti proprietari direct vizati si pe baza hotararii Adunarii Generale a Asociatiei de proprietari.

EXPERTIZA OBLIGATORIE

Cititorii nostri ne-au intrebat daca pot inchiria sau chiar cumpara aceste spatii anexe din condominii si in ce conditii.

Suntem de parere ca, in ipoteza in care uscatorul, etajul tehnic, terasa unui bloc sau un alt spatiu similar din condominiu (ex.: un spatiu aflat sub scara de la parter, boxa de la subsol, beciul sau spatiul de pe un palier spatios) se preteaza unei schimbari semnificative, in sensul unei amenajari care sa conduca la o utilizare diferita de cea care a fost proiectata de constructorul imobilului, proprietarul care intentioneaza sa se foloseasca de acest spatiu in interes personal ar trebui sa procedeze dupa cum urmeaza.

In primul rand, se impune o expertiza tehnica de specialitate (in constructii, de rezistenta, instalatii etc.) care sa aiba ca obiectiv gradul de afectare a condominiului prin realizarea modificarii dorite. Aceeasi expertiza ar putea indica, in cazul in care ar exista un asemenea pericol, si modalitatile de preintampinare a acestuia prin masuri si solutii tehnice.

Daca din expertiza rezulta ca prin adaptarea si modificarea partii proprietate comuna nu se vor aduce nici o atingere sigurantei condominiului si nici macar o afectare a gradului de confort in utilizarea celorlalte spatii comune, se poate trece la etapa urmatoare.

CONTRACT AUTENTIFICAT LA NOTAR

Aceasta vizeaza acordul celorlalti proprietari ai imobilului care va fi luat astfel cum am aratat mai sus.

Daca toti ceilalti coproprietari ai spatiilor comune din condominiu sunt de acord (acord materializat si de hotararea Adunarii Generale a Asociatiei de proprietari), proprietarul care doreste sa cumpere, de exemplu, terasa blocului in scopul construirii unui etaj suplimentar (situatie intalnita in realitate in cazul locuitorilor etajelor superioare) trebuie sa incheie cu absolut toti proprietarii un contract de vanzare-cumparare in forma autentica (la notariat) astfel cum prevede legea.

Prin acest contract, proprietarii-vanzatori vand catre proprietarul-cumparator cota lor din dreptul de proprietate asupra spatiului comun obiect al vanzarii, in cotitatea evidentiata in actul de proprietate al fiecaruia.

Pentru simplificarea formalitatilor si evitarea cerintei aproape imposibile de a-i reuni pe toti proprietarii condominiului la notariat in vederea autentificarii contractului de vanzare-cumparare, o solutie practica ar fi deplasarea notarului la adresa condominiului cu reunirea in aceeasi zi a tuturor proprietarilor-vanzatori.

Construind un apartament suplimentar celor proiectate initial pentru un imobil pe terasa blocului sau prin adaptarea spatiului destinat uscatorului si chiar extinderea altor locuinte catre holurile palierelor, se poate rezolva cu succes problema confortului in locuinte, dar si o imbunatatire a zonelor comune (ex.: izolare perfecta a acoperisului blocului, zugravirea peretilor interiori de pe scara, hidroizolarea beciului etc.) cu repercusiuni pozitive asupra tuturor celorlalti colocatari. Mai mult decat atat, se pot realiza cu preturi relativ modeste, cu fantezie si neaparat cu asistenta de specialitate apartamente spatioase, cu grad mare de confort si luminoase.

Multi dintre cei care locuiesc la bloc nu sunt de acord, fara a avea motive intemeiate, ca vecinii lor sa-si imbunatateasca confortul apartamentelor prin extinderea catre spatiile comune. Desi problema aceasta de extindere se poate rezolva foarte bine pe cale juridica, ramane mai dificil de solutionat aspectul uman, comportamental.

REGULAMENT In cladirile de locuit in care apartamentele sunt proprietate privata, se constituie conform legii asociatii de proprietari. Regulamentul-cadru al Asociatiei de proprietari care facea parte din Legea nr. 114/1999 - privind locuintele a fost completat si modificat de dispozitiile Ordonantei de Guvern nr. 85/2001 - privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari. In conformitate cu acest act normativ mai sus-mentionat: "Asociatia de proprietari se constituie in scopul asigurarii conditiilor de functionare normala a locuintelor si spatiilor cu alta destinatie din cladire, precum si a partilor comune care alcatuiesc impreuna un condominiu".

DESPRE ADMINISTRARE Administrarea condominiului (respectiv a unei cladiri cu mai multe locuinte) se realizeaza de persoane fizice angajate in acest sens, in conditiile legii, sau de persoane juridice specializate - in speta de societati comerciale care au ca obiect de activitate administrarea condominiilor. Legea 114/1999 mai prevede ca Asociatia de proprietari raspunde de administrarea si de functionarea cladirii/cladirilor si de intretinerea, repararea, renovarea si inlocuirea partilor comune, iar costurile aferente vor fi calculate conform cotei-parti proportionale de proprietate sau, dupa caz, conform numarului de persoane prevazute in acordul de asociere (Art. 3).

Moda extinderii locuintelor a inceput sa ia amploare in ultimii ani. Se incearca adaptarea arhitecturii interioare a vechilor blocuri pentru a eficientiza partial apartamentele situate in locuri "strategice" Si la noi se adopta tendinta occidentala conform careia apartamentele situate pe terasele cladirilor inalte - celebrele "penthouse", sunt cele mai cautate locuinte de pe pietele imobiliare si, in consecinta, cele mai scumpe