Marea cadastrare a României, operațiune de 1,2 miliarde de euro, e lăsată baltă. După ce aproape toți reprezentanții autorităților centrale și locale s-au lăudat cu ea, lucrările au încetinit brusc, în mai multe zone din țară. Situația creată pare a avea la origini suprapunerile planurilor cadastrale pe care unii primari n-ar vrea să le vadă toată lumea, după ce s-au făcut foarte multe afaceri cu terenuri luate cu japca de la proprietari, prin refacerea măsurătorilor, în ultimii 15 ani.
Povestea cadastrării a-nceput în anul 2015, când Guvernul României anunța lansarea Programului Național de Cadastru și Carte Funciară (PNCCF), cu termen de finalizare în 2023. Pentru înregistrarea gratuită a imobilelor și a terenurilor în sistemul integrat de cadastru și carte funciară s-au alocat sume uriașe: 900 de milioane de euro din veniturile proprii ale Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) și 312 de milioane de euro fonduri europene, plus asigurarea părții de cofinanțare din partea unităților administrative teritoriale, adică peste 1,2 miliarde de euro. Tocmai de aceea, primarii și președinții de consilii județene s-au întrecut în declarații că vor face totul pentru a duce la bun sfârșit mărețul proiect, spre binele cetățenilor. Doar că mulți s-au oprit, știind că după cadastrare se vor vedea limpede neregulile din documentele UAT-urilor, pentru că scandalurile și procesele în instanță care vizează furturi de terenuri prin recadastrare au început de mai bine de zece ani, aproape în toată țara, fiind mod de operare. Astfel, e greu de crezut că primarii care se fac vinovați de falsificarea cadastrelor prin care au pus mâna pe terenurile oamenilor vor dori să participe chiar la demonstrarea vinovăției lor. Și astfel s-a-ngropat mărețul proiect.
Bun pentru campanie electorală, dar blocat
În prima etapă, de după lansarea proiectului, edilii și-au făcut chiar campanie electorală cu promisiunile legate de marea cadastrare, pentru că beneficiile sunt multiple, atât pentru cetățeni și pentru fiecare comunitate, cât și la nivel național: „creșterea siguranței circuitului civil al proprietăților, prin identificarea cu ușurință a circuitului de proprietari asupra proprietăților, reducerea costurilor accesorii tranzacțiilor de proprietăți prin reducerea resurselor de timp și de bani necesare efectuării acestora, dezvoltarea pieței creditului ipotecar prin disponibilitatea de date certe, centralizate și actuale”, conform strategiei europene. Pentru localități, marele beneficiu este posibilitatea de a atrage mari investitori, care înseamnă dezvoltarea economică a comunităților locale, pe lângă avantajul colectării taxelor și impozitelor plecând de la date certe și actualizate. Practic, marele proiect de cadastrare contribuie la dezvoltarea economică, a infrastructurii, a industriei și a turismului. Prin lege, primăriile sunt obligate să contracteze lucrările de cadastru, după ce se înscriu în etapa de finanțare a proiectului de cadastrare gratuită pentru anul în curs. Totuși, mărețul proiect mai mult stă decât merge, pentru că autoritățile locale se arată dezinteresate, iar populația încă nu e informată sau oamenilor le este frică să le ceară socoteală edililor. Conform paginii oficiale de monitorizare a implementării acestui proiect, până în anul 2020 au fost înregistrate doar 2.838.750 de imobile, dintr-un total estimat de 40 de milioane, adică circa 14%, în primii cinci ani, din cei opt de implementare.
Prețurile au crescut și s-au oprit lucrările
Totuși, principala întrebare este de ce țin autoritățile piciorul pe frână în implementarea acestui proiect. Iar concluzia este că ambiguitățile circuitului proprietăților din România îi avantajează pe edili în defavoarea cetățenilor. O altă problemă care a-ncetinit foarte mult proiectul, în prima fază, a fost legat de prețurile pentru cadastrare, stabilite prin Legea 7/1996 (modificată prin Legea nr 105/2019), dar această problemă, care-i ținea departe pe specialiștii din mediul privat, care ar fi trebuit să facă lucrările, s-a rezolvat anul trecut, prin modificarea legii, astfel încât costurile au crescut nelimitat, prin Legea105/2019, de la sumele actuale, de 60 de lei/imobil, respectiv 132 de lei/imobil în zonele mai greu accesibile, decontate de ANCPI. De aici s-a născut altă problemă: cadastriștii care deja încheiaseră contracte cu primăriile au cerut tarife mai mari. Aceeași situație blochează proiectul BRUA, iar statul român nu prea are ce să facă, pentru că firma care a făcut cadastrul nu predă lucrarea. „În această situație, soluția ar fi să se contracteze altă firmă, dar asta ar însemna să avem întârzieri și să-i ținem în loc pe vecinii noștri, celelalte țări care sunt parte din proietul gazoductului BRUA. Practic, firma nu poate fi plătită cu o sumă mai mare decât cea prevăzută în contract, pentru că noua lege nu era în vigoare la data contractării, dar nu există nici sancțiuni prevăzute de lege, și nici prin contract, pentru această situație, astfel că ei pot să nu predea lucrarea, iar noi, ca stat, avem de pierdut”, explică avocatul care reprezintă una dintre instituțiile statului, aflată acum în proces cu una fintre firmele de cadastru.
Creșterea prețurilor a blocat contractele
Problemele au început anul trecut, când în zonele montane sau de deal, la multe dintre licitațiile organizate anul trecut de primării nu s-a prezentat niciun cadastrist, din cauza prețurilor pe care le considerau prea mici, iar astfel, contractele de finanțare încheiate de UAT-uri cu oficiile de cadastru au fost reziliate. Legea a fost modificată, iar noile reglementări prevăd ca persoanele fizice şi juridice autorizate să execute lucrări de cadastru general să fie plătite pentru înregistrarea tuturor imobilelor dintr-un sector cadastral, chiar dacă fac parte din intravilan, dar şi pentru cele care au deja carte funciară. Modificările aduse legii cadastrului vizează şi eliminarea ordinelor de începere a lucrărilor de cadastru general - perioadă care putea ajunge până la șase luni -, dar şi înjumătățirea perioadei de soluționare a contestațiilor, care acum va fi de cel mult 30 de zile. De asemenea, a devenit obligatorie înființarea de birouri de cadastru şi carte funciară la nivelul fiecărei circumscripții judecătorești, astfel încât totul să meargă mai repede și lucrările să se poată face în regim de urgență. Chiar și așa, proiectul stagnează.
Mari proiecte afectate de stangarea cadastrării
Județul Argeș este unul dintre cele mai bune exemple, fiind un județ atractiv pentru investiții în industrie, aici fiind atât personal calificat disponibil și companii de interes strategic, precum Dacia, dar mai ales pentru că județul este situat foarte aproape de Capitală. În ultima perioadă, mai mulți investitori importanți au dat un pas înapoi, după ce au așteptat cadastrarea care întârzie nepermis de mult. Doar cinci comune din totalul de 102 de localități au cadastrul finalizat. Mai sunt afectate gazoductul BRUA (Bulgaria, România, Ungaria, Austria), Drumul Expres Pitești-Craiova și autostrada Pitești-Sibiu. Lipsa unor date certe, actuale și de încredere este o amenințare pentru buna derulare a acestor investiții. Cea mai afectată parte a județului Argeș, prin lipsa investițiilor, este sudul, unde principala activitate este agricultura, și lipsesc alternativele, ceea ce explică și gradul de sărăcie mai ridicat. Această situație îngreunează și procedurile prin care se obțin subvenții pentru terenurile agricole, dar și posibilitățile de organizare în forme asociative și de a implementa proiecte cu finanțare europeană. „Un alt aspect asupra căruia orice proprietar de imobil trebuie să fie informat este acela al utilității existenței cărții funciare pentru construcțiile, anexele sau terenurile sale. Pe lângă avantajul evident, respectiv cel al gratuității realizării lucrării, utilitatea cadastrului, la nivelul proprietarului, constă în facilitatea realizării oricăror proceduri de transfer a proprietății, precum succesiuni, vânzări, închirieri, arendări, concesionări, accesarea unor surse de finanțate precum cele din fonduri europene, fonduri guvernamentale, precum AFIR sau APIA”, explică avocatul.
Singurele consecințe ale nepredării lucrărilor de către cadastriști constau în penalități de 0,03% pe fiecare zi de întârziere, din valoarea lucrării, fără TVA, adică o sumă infimă. În cazul BRUA, dar și în cazul altor proiecte de infrastructură mare, banii europeni se pot pierde, dacă se depășește data-limită prevăzută în proiect. Pentru a salva BRUA, statul ar trebui să anuleze de urgență contractele cu acei cadastriști care nu mai vor să predea lucrările și să refacă licitațiile pentru achiziții. Asta ar însemna o întârziere de până la șase luni pentru proceduri și alți doi ani de măsurători, dar România s-ar încadra în termenul-limită al proiectului, adică anul 2023. O altă soluție ar fi o nouă modificare legislativă, prin care să fie crescută valoarea sancțiunilor pentru astfel de situații care afectează statul român și marile proiecte, dar ar fi ușor de atacat în instanță, iar durata proceselor ar depăși termenele-limită ale contractelor de finanțare.
Cine înregistrează rolul devine proprietar
Gestionarea datelor referitoare la limitele proprietăților se face aproape exclusiv pe baza rolurilor înregistrate la primăriile de comună, dar aici apare altă problemă gravă: pe lângă faptul că multe date sunt învechite, este în vigoare, din anul 2018 (Legea nr 185/2018), o lege care le-a oferit multora posibilitatea de a se împroprietări folosind declarații false. Practic, cine pune ochii pe un teren și are pile la primărie poate declara că este proprietar, rolul se înregistrează, iar dacă nimeni nu contestă, timp de trei ani, respectivul devine proprietar de drept. În acest fel s-au modificat foarte multe proprietăți din țară. „Sunt considerente de ordin subiectiv, la baza cărora se află interesele private “incomodate” de un astfel de program este lesne să intuim, începând de la cele mai mari afaceri în domeniile imobiliare, realizate prin schimburi de terenuri, retrocedări dubioase sau terenuri revendicate fără acte de proprietate, majoritatea situate în zone de lux, și până la cele mai mici interese, de genul evitării unor taxe și impozite, obținerii de subvenții sau chiar avantajarea cadastriștilor prin forțarea populației spre plata cadastrului sporadic. Paradoxal, toate aceste interese se manifestă în una dintre țările cu cel mai mare număr de proprietari de imobile din lume, dar concomitent una cu cea mai mică rată de înregistrare sistematică a proprietăților”, explică avocatul care reprezintă în instanță una dintre instituțiile aflate în litigiu cu firmele de cadastru.
Modalități de finanțare
Proiectul de cadastrare gratuită se derulează la nivelul întregii Unități Administrativ Teritoriale (UAT) sau la nivel de sector cadastral. Prin lucrări finanțate de ANCPI și contractate de primării pot fi realizate gratuit cadastrările, fie la nivelul întregii unități administrativ teritoriale, fie la nivelul sectorului cadastral extravilan, care poate cuprinde și imobile din intravilan. O a doua variantă prevăzută de PNCCF este cea realizată prin finanțare din fonduri externe nerambursabile, disponibil pentru unități administrativ-teritoriale din mediul rural, prin proiectul major “Creșterea gradului de acoperire și de incluziune a sistemului de înregistrare a proprietăților în zonele rurale din Romania”, inclus în Axa prioritară 11 din Programul Operațional Regional (POR) 2014-2020, denumit “Extinderea geografică a sistemului de înregistrare a proprietăților în cadastru și cartea funciară”.
Marii investitori pe care-i așteptam nu mai vin, pentru că nu au predictibilitate. Gazoductul BRUA așteaptă să finalizăm cadastrul pentru terenurile pe care e amplasat. Adică mai încurcăm cel puțin patru țări.
Fiecare cetățean are dreptul să solicite primăriei de care aparține, prin intermediul consiliului local, ale cărui ședințe sunt publice, adoptarea de hotărâri pentru înscrierea în cadrul etapei proiectului de cadastrare gratuită ce urmează a fi demarată. Problema cadastrării prin acest program poate fi rezolvată și prin intermediul Consiliilor Județene sau al Prefecturilor, în cadrul ședințelor de consiliu sau al colegiilor prefecturale. Solicitarea cetățenilor sau grupurilor de cetățeni va fi adresată CJ sau prin intermediul sesizărilor adresate prefectului.