Click Accept pentru a primi notificări cu cele mai importante știri!
Locuințele devin un lux în România. Fondurile de investiții și speculațiile împing prețurile la niveluri record
Achiziția unei locuințe devine o provocare tot mai dificilă pentru milioane de români. O analiză realizată de compania de consultanță Frames avertizează că România se apropie de un model întâlnit deja în multe state occidentale, în care proprietatea imobiliară devine un privilegiu, iar tot mai mulți oameni sunt obligați să trăiască în chirie.
Potrivit specialiștilor, prețurile locuințelor au crescut într-un ritm mult mai rapid decât veniturile populației, iar accesul la proprietate este afectat de o combinație de factori economici, financiari și speculativi. În plus, fondurile de investiții și investitorii care cumpără apartamente în serie contribuie la reducerea ofertei disponibile pentru cumpărătorii obișnuiți.
Salariile nu mai țin pasul cu prețurile apartamentelor
Analiza Frames arată că diferența dintre salariile românilor și costul unei locuințe a ajuns la niveluri alarmante.
"În Bucureşti, un apartament standard cu două camere situat într-o zonă accesibilă precum Floreasca, Drumul Taberei sau Titan variază în prezent între 120.000 şi 180.000 de euro. Raportat la un salariu mediu net local cuprins între 1.200 şi 1.400 de euro pe lună, achiziţia necesită echivalentul a 8, 9 sau chiar 10 salarii anuale integrale", se precizează în studiu.
Calculul evidențiază dimensiunea reală a problemei. Practic, o familie ar trebui să economisească integral veniturile timp de aproape un deceniu pentru a cumpăra un apartament, fără să cheltuiască bani pentru hrană, utilități, transport sau alte necesități de bază.
Situația este și mai dificilă în marile centre universitare și economice ale țării.
„Situaţia din Cluj-Napoca este şi mai severă pentru bugetul unei familii. Tariful mediu pe metru pătrat a depăşit pragul de 2.500 - 3.000 de euro în anumite cartiere. Dinamica veniturilor locale, deşi superioară mediei naţionale, nu a putut ţine pasul cu această explozie speculativă," a precizat analistul Adrian Negrescu.
Nici alte orașe precum Brașov, Sibiu, Timișoara, Constanța sau Iași nu mai sunt considerate alternative accesibile. În ultimul deceniu, raportul dintre veniturile populației și valoarea proprietăților s-a deteriorat constant.
Cum au ajuns locuințele o marfă speculativă
Experții Frames susțin că majorarea prețurilor nu poate fi explicată doar prin creșterea costurilor de construcție, scumpirea materialelor sau migrația populației către marile orașe.
Un rol important l-au avut politicile monetare adoptate după criza financiară globală din 2008. Dobânzile foarte mici și lichiditatea masivă injectată în economie au determinat investitorii să caute active considerate sigure, iar piața imobiliară a devenit una dintre principalele destinații pentru capital.
„În anul 2012, fondul de investiţii Blackstone a profitat de colapsul pieţei americane şi a cumpărat peste 80.000 de case confiscate de bănci în doar doi ani. Acest moment a marcat naşterea proprietarului instituţional de masă, o corporaţie care foloseşte algoritmi de stabilire a preţurilor şi departamente juridice uriaşe pentru a maximiza profitul investitorilor săi", se precizează în raport.
Potrivit analizei, acest tip de capital a ajuns ulterior și pe piața românească, unde fondurile de investiții și investitorii individuali au început să cumpere apartamente încă din faza de proiect.
Apartamente cumpărate în serie și lăsate goale
Un fenomen care îngrijorează specialiștii este numărul tot mai mare de locuințe achiziționate exclusiv ca investiție și care rămân neocupate ani la rând.
În marile orașe din România, între 30% și 40% dintre apartamentele noi aflate în faza de dezvoltare ar fi cumpărate de investitori care urmăresc revânzarea ulterioară sau conservarea capitalului.
„În ultimii ani am văzut tot mai multe fonduri de investiţii în piaţă care, alături de micii investitori români, cumpără apartamente în serie, beneficiind de discounturi semnificative mai ales pentru că fac plăţile în condiţii optime pentru dezvoltatori."
Adrian Negrescu, managerul Frames, explică faptul că această practică a contribuit la vânzarea rapidă a numeroase proiecte rezidențiale încă din stadiul de plan.
„Acesta este şi motivul pentru care multe dezvoltări imobiliare s-au vândut încă din faza de proiect."
În multe cazuri, locuințele nu sunt închiriate și nici locuite.
„E o practică larg răspândită în piaţă, aceea de a cumpăra şi a aştepta aprecierea, randamentul fiind, în cele mai multe cazuri mai mare decât cel oferit de plasamentele bancare sau alte tipuri de investiţii", susţine Negrescu.
Potrivit datelor citate în analiză, numărul locuințelor neocupate din București a crescut de 2,4 ori în ultimii zece ani, depășind pragul de 218.000 de unități.
Airbnb și închirierile turistice au redus oferta de locuințe
Un alt factor care a influențat piața imobiliară este dezvoltarea accelerată a platformelor de închiriere pe termen scurt.
Apartamente care în trecut erau disponibile pentru vânzare sau închiriere pe termen lung au fost transformate în unități destinate turiștilor, reducând semnificativ oferta de pe piața rezidențială.
„În oraşe precum Bucureşti, Cluj sau Sibiu, există puţine şanse să mai găseşti un apartament la vânzare."
Frames estimează că noile reguli anunțate de Airbnb, care obligă proprietarii să își înregistreze oficial activitatea, ar putea readuce pe piață o parte dintre aceste locuințe.
„Dacă reglementările de listare online nu vor funcţiona, cred că şi autorităţile române ar putea veni cu reglementări similare, pentru a reduce evaziunea fiscală din zona hotelieră şi reda circuitului imobilar o parte din aceste imobile", spune Negrescu.
O generație întreagă rămâne în casa părinților
Consecințele acestei evoluții sunt deja vizibile în societatea românească. Tot mai mulți tineri amână cumpărarea unei locuințe, întemeierea unei familii sau mutarea într-o casă proprie.
Datele statistice arată că aproximativ 40% dintre românii cu vârste cuprinse între 25 și 34 de ani locuiesc în continuare împreună cu cel puțin unul dintre părinți.
Specialiștii Frames consideră că statul trebuie să intervină pentru a limita caracterul speculativ al pieței și pentru a crea condiții mai bune de acces la proprietate.
„Avem nevoie, în primul rând, de o nouă lege a chiriilor care să elimine evaziunea fiscală puternică din piaţă şi să protejeze efectiv chiriaşii."
Totodată, analiștii susțin necesitatea unui nou program de sprijin pentru tinerii cumpărători.
„În al doilea rând, este nevoie de un Program Prima Casă construit pe realităţile pieţei, atât din perspectiva preţurilor cât mai ales a condiţiilor de creditare. Un program de credite garantate de stat pentru familiile tinere, care să includă deductibilităţi fiscale ar fi absolut necesar," a explicat Adrian Negrescu.
În lipsa unor măsuri concrete, avertizează Frames, România riscă să urmeze modelul unor mari orașe occidentale, unde proprietatea imobiliară a devenit inaccesibilă pentru o mare parte a populației, iar generațiile tinere sunt condamnate să rămână chiriași pe termen lung.
Citește pe Antena3.ro
