NE-AM INTERESAT PENTRU TINE
Foarte multi oameni, in lipsa banilor necesari cumpararii propriei locuinte sau a situatiei provizorii privind serviciul, inchiriaza apartamente sau case. Contractele de inchiriere sunt hotaratoare in relatia proprietar-chirias si acestea trebuie sa fie clare, obiective si echitabile de ambele parti. Pentru a raspunde mai multor cititori, care se confrunta cu lipsa cunoasterii legislatiei in domeniu, vom lamuri cateva aspecte generale ce trebuie respectate in relatia proprietar-chirias.
DESPRE CONTRACT
Contractul de inchiriere a unei locuinte este conventia prin care o persoana numita locator se obliga sa asigure altei persoane numita locatar folosinta temporara (totala sau partiala) a unei suprafete locative in schimbul unei sume de bani, si anume chiria (Art. 1411 din Codul Civil). Principalul act normativ care reglementeaza inchirierea locuintelor este Legea nr. 114/1996 - Legea locuintei. Acest tip de contract de inchiriere se incheie in forma scrisa si trebuie semnat de catre ambele parti implicate, nefiind obligatorie perfectarea sa si in forma autentica (la notarul public) ca in cazul contractelor de vanzare-cumparare, ipoteca sau donatie. In contractul de inchiriere trebuie sa fie bine determinat obiectul acestuia, suprafata locativa (apartamentul si dependintele), curtea, gradina si, de asemenea, bunurile date in folosinta o data cu locuinta. Locatarul nu va putea folosi in mod legal aceste dependinte (curte, gradina, garaj etc.) decat daca acest drept a fost prevazut in contractul de inchiriere, iar instanta de judecata nu poate recunoaste, in lipsa unui contract semnat de parti, dreptul de acces la aceste dependinte, deci atentie la clauzele contractului. Dreptul de folosinta a bunurilor este conferit o data cu dreptul de folosinta al locuintei sau imobilului inchiriat.RISCUL EVAZIUNII FISCALE
Contractul se inregistreaza la Administratia Finantelor Publice din raza teritoriala a imobilului in termen de 15 zile de la data semnarii contractului dintre chirias si proprietar in scopul luarii in evidenta fiscala si a perceperii impozitului aferent. Conform Codului Fiscal roman (Legea nr. 571/2003), veniturile obtinute din cedarea folosintei bunurilor se impoziteaza. Astfel, Art. 61 stipuleaza ca "veniturile din cedarea folosintei bunurilor sunt venituri in bani si/sau in natura, provenind din cedarea folosintei bunurilor mobile sau imobile, obtinute de catre proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal".Citește pe Antena3.ro
SCHIMBAREA PROPRIETARULUI
Un alt aspect important legat de acest tip de contract este cel referitor la schimbarea proprietarului pe parcursul derularii contractului de inchiriere. In aceasta ipoteza, legea confera protectie chiriasilor (locatarilor), in sensul ca noul proprietar este tinut sa respecte intocmai clauzele contractului de inchiriere incheiat de catre primul proprietar. Asadar, in cazul in care noul proprietar va sfatuieste "amabil" sa va pregatiti bagajele si sa parasiti spatiul pe care l-ati inchiriat in mod legal, ii puteti raspunde cu aceste argumente legale.
Pe aceeasi tema, a problemelor dintre chiriasi si proprietari, am raspuns punctual unor intrebari puse de cititorii nostri:
|
Ce se intampla daca apelez la o agentie imobiliara care percepe comisionul aferent identificarii unei locuinte pe care doresc sa o inchiriez, dar in final proprietarul nu vrea sa mai semneze contractul sau sa-l mai respecte ori nu vrea sa-l mai declare la administratia financiara?
In primul rand, agentia imobiliara trebuie sa identifice locuinta pe care le-o indicati dumneavoastra ca fiind cea potrivita. In al doilea rand, in momentul in care sunteti chemati de catre agentie la intalnirea cu proprietarul, toate conditiile puse de dumneavoastra sunt indeplinite, sunteti multumit si doriti sa incheiati cu acesta contractul de inchiriere puteti sa va luati cateva masuri de precautie. Astfel, pentru a evita problemele mentionate de cititorii nostri in intrebarea de mai sus, fiti atenti la urmatoarele aspecte: Agentiile imobiliare functioneaza ca intermediari intre proprietari si chiriasi, respectiv sunt veriga care face legatura intre cerere si oferta. Andrei Sandu, directorul general al agentiei imobiliare Media City spune ca valoarea chiriei este data de piata, nu exista o reglementare la nivelul agentiilor cu privire la preturile chiriilor. Andrei Sandu spune ca in locatii similiare, cu suprafete similiare, diferentele in dotari duc, evident, la diferentieri in valoare a chiriei, cu conditia ca aceste dotari suplimentare sa vina in intampinarea nevoilor chiriasului. Spre exemplu, doua apartamente din aceeasi zona, chiar acelasi bloc, pot fi inchiriate la preturi foarte diferite daca unul dintre ele este finisat cu materiale de lux, are bucatarie si baie complet utilate si mobilier nou. Este evident ca acest apartament va avea o chirie mai mare. Din punct de vedere legal, obligatiile unei agentii imobiliare sunt limitate de conditiile precizate in contractul de prestari servicii semnat cu clientul, respectiv viitorul chirias sau proprietar. Intermediarul, respectiv agentia imobiliara, nu poate fi facut raspunzator de reaua-credinta a vreuneia dintre parti. Codul Civil acopera in linii generale interesele fiecarei parti si precizeaza obligatiile si drepturile atat ale locatorului, cat si ale locatarului. Ca si conduita etica, cele mai multe agentii urmaresc corectitudinea si buna-credinta a fiecarei parti implicate si semnaleaza celeilalte parti daca sunt motive de ingrijorare. Incasarea comisionului de catre intermediar reprezinta efectul finalizarii si semnarii contractului de inchiriere. Mai departe, respectiv declararea si onorarea acestui contract de partile semnatare - proprietar si chirias - ii priveste pe acestia. Comisionul vine sa acopere cheltuielile unei agentii imobiliare. Aceste cheltuieli vin sa acopere si situatiile in care o agentie efectueaza impreuna cu acelasi client mai multe vizionari si chiar mai multe negocieri de contracte, iar in cazul in care nu se reuseste finalizarea tranzactiei, respectiv semnarea contractului de inchiriere, sa nu incaseze nici un comision pentru munca prestata. |