Juridic, Financiar, Imobiliare

Despre stipulatia pentru altul

Doctrina recunoaste ca dreptul beneficiarului ia fiinta de la data cand se incheie contractul intre stipulant si promitent si ca acceptarea beneficiarului nu joaca decat rolul de conditie suspensiva inclusa tacit in conventia incheiata de stipulant cu promitentul.

Conditia suspensiva o constituie acceptarea beneficiarului. Acceptand (si acceptarea avand efect retroactiv, deci de la data conventiei), beneficiarul este considerat ca a fost parte la incheierea actului.

O situatie speciala o au raporturile beneficiarului cu avanzii cauza ai stipulantului.

Particularitatea stipulatiei in folosul altuia consista, intre altele, in aceea ca, pana se produce acceptarea din partea beneficiarului, creditorul obligatiei asumata de promitent este stipulantul. El poate pretinde promitentului sa- si execute obligatia fata de tertul beneficiar si tot el si numai el este in drept sa ceara rezolutiunea contractului incheiat cu promitentul, in caz de neexecutare a obligatiei acestuia fata de tertul beneficiar. Imediat ce intervine acceptarea stipulatiei, creditor al promitentului devine beneficiarul, acesta avand dreptul sa ceara executarea obligatiei, fara a avea dreptul sa pretinda rezolutiunea contractului incheiat de stipulant cu promitentul, pentru ca in raport cu el stipulatia nu este un contract sinalagmatic, ea nu da nastere la obligatii reciproce, tertul nedand in schimbul beneficiarului cules nici o contraprestatie.

Imprejurarea ca, dupa acceptare, beneficiarul devine creditorul direct al promitentului explica faptul ca avanzii cauza cu titlu universal si creditorii stipulantului nu au dreptul sa atace stipulatia consimtita de autorul lor.

Situatia este foarte usor de inteles in cazurile in care stipulatia, grefandu-se pe un contract de vanzare-cumparare, vanzatorul dispune ca pretul (in tot sau in parte) sa fie varsat unui creditor al sau, pentru ca astfel sa stinga datoria pe care o are fata de acest creditor. In acest caz, este vorba de delegatiune de plata: cumparatorul este delegat de vanzator sa achite o datorie pe care acesta din urma o are fata de un tert, ce devine beneficiarul stipulatiunii. Deci, dupa ce tertul creditor al vanzatorului, pe baza unui alt raport juridic anterior, si-a vazut realizat dreptul sau de creanta, datoria vanzatorului, care este stipulant in aceasta delegatie de plata, stingandu-se, este evident ca mostenitorii si creditorii stipulantului nu mai pot avea nici un drept sa atace stipulatia facuta de autorul lor, pentru ca acesta nu a facut decat sa-si plateasca datoria.

Acelasi rezultat se obtine pe calea unei donatii sub modo, cand sarcina impusa donatarului este plata unei datorii a donatorului stipulant fata de beneficiarul sarcinii.

Nu este insa necesar ca stipulantul sa aiba de stins o obligatie civila. Stipulatia pentru altul poate fi folosita si in cazul achitarii unei obligatii naturale. Intr-un singur caz prestatiile efectuate de stipulant promitentului pentru obligatia acestuia fata de tertul beneficiar pot face obiectul unui raport sau a unei cereri de reductiune, anume cand stipulatia este o liberalitate adresata rezervei legale a mostenitorilor protejati de lege prin ea. Intr-o asemenea eventualitate, primele platite de stipulant promitentului in beneficiul tertului beneficiar atacand rezerva, se poate pretinde raportul sau reductiunea dupa caz. Primele platite de stipulant asiguratorului (promitentului) sunt raportabile ori reductibile, insa nu si capitalul platit de promitent tertului beneficiar.

Cand stipulatia pentru altul nu reprezinta o liberalitate, mostenitorii rezervatari nu au dreptul sa o atace.

Ce este posibil pentru libertatile sub modo poate fi admis si pentru contracte.

Ori ceea ce constituie dificultate in explicatia stipulatiei pentru altul este situatia care poate fi creata beneficiarului in cazul mortii, al falimentului sau al pierderii capacitatii stipulantului, inainte de acceptarea stipulatiei de catre tertul beneficiar. Insa, daca se considera ca stipulatia este adresata tertului ca un factor participant al actului juridic incheiat intre stipulant si promitent, act care nu asteapta decat acordul tertului beneficiar, dificultatea se inlatura de la sine.

De altfel, exista in dreptul roman o explicatie a testamentului printr-o stipulatie pridie quam moriar, quam moriar, post quam moriar, un acord de vointe intre testator si legatar, una dintre vointe, aceea a testatorului, fiind exprimata inainte de moarte, fiind destinata sa traiasca si sa se intalneasca cu vointa legatarului dupa decesul testatorului, ca si cum vointa ar fi ambulatorie si ar circula singura. Acelasi rationament poate fi facut si in materie de stipulatie pentru altul. Nici in materia relatiilor juridice bipartite nu exista o instantaneitate perfecta, orice oferta fiind separata printr-un interval de timp, oricat de scurt. Orice contract, chiar cel incheiat verbal, se descompune intr-o oferta si o acceptare care reclama o reflexiune, oricat de redusa ca timp.

Mioara Velicu
Notar public
Bd. Mihail Kogalniceanu nr. 49,
Bl. 49, sc. A, ap. 2

Cum obtinem avansul pentru un credit ipotecar?

Aproape toate bancile din Romania ofera clientilor variante de obtinere a unui credit pentru achizitionarea/construirea unei locuinte, cu conditia ca solicitantul sa dispuna de un avans de cel putin 25% din suma pe care doreste s-o imprumute, aceasta fiind o norma prudentiala impusa de BNR. Masura a intrat in vigoare in februarie 2004, dar si inainte de aceasta data erau putine banci pe piata care acordau astfel de imprumuturi fara un avans de minim 10%. Chiar si in aceste conditii, la un credit de 15.000 de dolari (si o suma neta imprumutata de 11.250 de dolari), pentru achizitionarea unui apartament de doua-trei camere, valoarea avansului se ridica la 3.750 de dolari, suma rezonabila pentru un angajat cu un salariu de 400-500 de dolari lunar. In conditiile exploziei de preturi la locuinte, acelasi apartament a ajuns sa coste 40.000-50.000 de euro, iar avansul de care trebuie sa dispuna solicitantul este de minim 10.000 de euro, un scop de cele mai multe ori imposibil de atins pentru un angajat cu un asemenea venit. Ce ar fi de facut pentru rezolvarea acestei probleme?

Una dintre solutii, dar care depinde numai de BNR, ar fi reducerea avansului necesar pentru un credit ipotecar la 10% sau, cazul ideal, eliminarea acestuia. In Bulgaria, valoarea avansului pentru contractarea unui credit ipotecar este de 15%, iar in Croatia banca finanteaza o astfel de investitie in proportie de 100%.

O alta solutie ar fi apelarea la un credit imobiliar, pentru obtinerea caruia e necesar un avans de 10-15% din valoarea locuintei, dar, de regula, se cer garantii imobiliare.

A treia varianta ar fi ca solicitantul sa contracteze intr-o prima faza un credit de nevoi personale nenominalizate, pe care sa-l utilizeze la constituirea avansului, dupa care sa contracteze creditul imobiliar sau ipotecar dorit. Acest lucru poate fi insa facut numai daca solicitantul dispune de veniturile necesare achitarii ratelor (de 3,3 ori mai mari decat valoarea cumulata a ratelor). Credite pentru nevoi personale acorda aproape toate bancile din Romania, suma maxima care poate fi obtinuta fiind de 50.000 de auro, pe o perioada de 15-20 de ani. Inconvenientul este ca, pentru un imprumut mai mare de 5.000 de euro, banca solicita sa se garanteze cu un imobil (al potentialului client sau al unor rude, prieteni). In acest moment, credite de nevoi nenominalizate de peste 10.000 de euro ce pot fi contractate pe o perioada mai mare de 10 ani pot fi obtinute de la BCR, HVB, Volksbank, Banca Romaneasca, BRD.

Pretul apartamentelor va creste

Una dintre problemele cu care se confrunta actuala guvernare o reprezinta aceea a locuintelor preluate de stat in mod abuziv in perioada 1945-1989 si care trebuie retrocedate fostilor proprietari. In urma evacuarilor, mai multe zeci de mii de familii vor ramane pe drumuri. In cadrul coalitiei de guvernamant se discuta posibilitatea achizitionarii de pe piata libera a unui numar mare de apartamente, care urmeaza a fi inchiriate celor evacuati. In prezent, in Capitala exista peste 40.000 de cereri de retrocedare a caselor nationalizate, aproximativ 60.000 de familii fiind in pericolul de a nu mai avea un acoperis deasupra capului. Daca, asa cum a anuntat primarul Bucurestiului, Adriean Videanu, vor fi cumparate, pentru aceste familii, aproximativ 40.000 de apartamente, inseamna ca statul ar arunca pe piata imobiliara aproximativ doua miliarde de euro. Cel mai important efect al unei asemenea masuri ar fi reprezentat de denaturarea raportului dintre cerere si oferta. In urma cumpararii de apartamente de pe piata, oferta va scadea considerabil, in vreme ce, o data cu micsorarea dobanzilor creditelor imobiliare, cererea va fi din ce in ce mai mare. Va rezulta o explozie inevitabila a preturilor, cu atat mai mult cu cat in Capitala se construieste foarte putin.

Se scumpesc terenurile

Si preturile terenurilor vor creste, cel putin pana in 2007. Un val de scumpiri masive se va inregistra in cursul acestui an, estimandu-se ca, pana la finele lui 2005, preturile terenurilor din zona Baneasa-Pipera se vor mari cu pana la 40%. Dar majorarile au inceput inca din toamna lui 2004. In zona respectiva, parcelele mari ca suprafata se vand cu preturi de 35-40 uro/mp, iar cele cu suprafete mici cu preturi de 60-70 euro/mp. In comunele situate la 15-20 de kilometri de Capitala, pretul unui metru patrat s-a dublat, uneori chiar s-a triplat (in zonele rezidentiale). Si scumpirile vor continua cel putin pana la aderarea Romaniei in Uniunea Europeana.

Totul despre anchirieri rezidentiale

In ultimii doi ani in Romania s-a cristalizat piata inchirierilor rezidentiale, o multime de construct ii noi fiind destinate acestui sector de afaceri.

Principalele rezultate ale acestei dezvoltari ating doua poluri opuse, unul pozitiv si unul negativ. A crescut standardul la care sunt construite si finisate proprietatile, insa s-au ridicat si nivelele de poluare fonica si a mediului din cauza inmultirii santierelor de lucru.

Deoarece competitia pe piata inchirierilor rezidentiale este foarte mare, oferta depasind cu cel putin 50% cererea, augmentarea calitatii ofertelor a fost un lucru firesc. Mai mult, atat timp cat cei care isi pot permite preturile practicate sunt expat-tii, standardele la care ei sunt obisnuiti si doresc sa traiasca au trebuit sa fie preluate de proprietarii romani.

Din ce in ce mai mult se dezvolta segmentul "proprietarilor de cariera", persoane care detin mai multe proprietati pe care le dau spre exploatare specializata pe inchiriere rezidentiala sau de catre companii. Acesti indivizi sunt familiarizati cu tot ceea ce prespune procesul inchirierii. Acestia stiu sa fie competitivi deoarece trateaza inchirierea ca pe o afacere si stiu sa fie maleabili. De asemenea, acesti proprietari cunosc piata, cererea si oferta, si realizeaza ca un apartament nemodernizat suficient poate sa stea neinchiriat si un an, ceea ce scade sansele de succes. Mai mult, ei sunt cei care stiu ca depozitul - cand s-a semnat contractul - se ia in avans pe 1-3 luni pentru a compensa situatiile negative ce ar putea sa apara.

O mare parte dintre acesti proprietari provin din randul persoanelor care au avansat si si-au permis cumpararea unei locuinte in plus. Acestia au realizat importanta proprietatii si prefera sa dezvolte o mica afacere cu fosta locuinta decat sa o vanda. Asemenea locuinte sunt de obicei in cea mai buna stare. Au fost ingrijite in mod special, fiind insasi casa proprietarului.

Revenind la proprietarii de "cariera", imobilele si apartamentele acestora se apropie cel mai mult de standardele internationale, solicitate de chiriasi si potentialii chiriasi. Nu se cauta numai apartamente moderne, ci si unitati locative finisate cu produse de calitate, alese cu gust. Pereti zugraviti in roz, galben, verde, albastru sau alte culori tipatoare sunt de domeniul trecutului. Chiriasii prefera clasicul alb sau nuante apropiate, deoarece acestea confera distinctie, un ambient propice relaxarii, dar si posibilitatea armonizarii mobilierului dorit de beneficiar mult mai usor decat in cazul zugravelii exotice.

Bucatariile cu cel mai mare succes cuprind la ora actuala, in mod obligatoriu, aparatura moderna, incastrata in dulapuri. Este esential sa existe masina de spalat vase, cuptor electric, cuptor cu microunde. De asemenea, se cauta bucatarii cat mai mari, care sa utilizeze cat mai eficient spatiul, astfel incat sa poti lua masa in aceasta camera si sa gatesti fara sa te impiedici de mobilier!

Aceleasi standarde se aplica si bailor. Cu cat sunt mai modern utilate si finisate mai elegant, cu atat mai bine. Se cauta nu numai cazi ultra-moderne, ci si dusuri cu cabine. In sala de baie este un avantaj sa ai bideu, iar finisajele trebuie sa fie in culori neutre, placute si lipsite de vulgaritate. Desigur, chiriasii asteapta sa gaseasca masina de spalat rufe cu uscator, daca nu inclus, atunci alaturat. Este important ca acestea sa nu fie amplasate in baia principala, ci in a doua baie sau in grupul sanitar.

In ceea ce priveste spatiile de depozitare, cele mai cautate sunt dulapurile incastrate in perete. Un avantaj il constituie si prezenta dulapurilor cat mai inalte si pe holuri.

Si in Romania a devenit un standard prezenta living-urilor mari, de 30-70 mp. Ferestrele trebuie sa fie cat mai mari, cu jaluzele exterioare metalice si plasa importiva insectelor, iar lumina naturala sa inunde intreaga camera.

Din ce in ce mai mult, chiriasii solicita apartamente sau case in care sa existe o camera ce poate fi transformata in birou sau in camera de oaspeti. Facilitati precum aer conditionat centralizat in fiecare camera, centrala termica proprie, garaj, portar sau receptie la bloc nu mai sunt cereri de lux, ci au devenit standarde. In aceeasi categorie se inscrie necesitatea existentei tuturor electrocasnicelor mai sus mentionate.

Sectorul inchirierilor rezidentiale este unul dintre cele mai dinamice ale pietei imobiliare. Nu numai posibilitatea de a moderniza din ce in ce mai mult o locuinta, ii aduc succesul, ci si finisarea cat mai eleganta. Trendurile cele mai recente se cer aplicate cu gust si rafinament, evitand kitch-ul. Se solicita materiale de calitate si executie foarte atenta a constructie si a finisajelor.

Aceste elemente ar putea compensa faptul ca Romania este cu aproximativ trei ani in urma Occidentului ca dezvoltare in acest segment, insa preturile le depasesc semnificativ pe cele din alte tari. Spre exemplu, in Austria preturile la un penthouse sunt de circa 1.500 Euro/luna, iar la noi se ajunge la 4.000 Euro/luna. La asemenea preturi, chiriasii cer spatii cat mai mari, vederi foarte bune, gradini amenajate de aproximativ 300-500 mp in cazul vilelor, piscina (constituie un mare avantaj) si sauna. La o chirie de 4.000 euro/luna, beneficiarii vor conditii de lux!

Liliana Vasile,
Director Dep. Residential Rental & Relocation Services Regatta