x close
Click Accept pentru a primi notificări cu cele mai importante știri! Nu, multumesc Accept
×
Acest site utilizează fișiere de tip cookie pentru a vă oferi o experiență cât mai plăcută și personalizată. Îți aducem la cunoștință faptul că ne-am actualizat politicile pentru a ne conforma cu modificările propuse aduse de Directiva (UE) 2002/58/EC ("Directiva E-Privacy") si de Regulamentul (UE) 2016/679 privind protectia persoanelor fizice in ceea ce priveste prelucrarea datelor cu caracter personal si privind libera circulatie a acestor date si de abrogare a Directivei 95/46/CE ("Regulamentul GDPR").

Înainte de a continua navigarea pe www.jurnalul.ro, te rugăm să citești și să înțelegi conținutul Politicii de Cookie și Politica de Confidențialitate.

Prin continuarea navigării pe www.jurnalul.ro confirmi acceptarea utilizării fișierelor de tip cookie. Poți modifica în orice moment setările acestor fișiere cookie urmând instrucțiunile din Politica de Cookie.

DA, ACCEPT

Antecontractul de vanzare-cumparare

0
Autor: Av. Eduard Fagaraseanu 12 Noi 2005 - 00:00
Antecontractul de vanzare-cumparare


Antecontractul de vanzare-cumparare este o promisiune de a contracta un acord de vointa prin care partile se obliga sa incheie in viitor, la pretul stabilit, contractul de vanzare-cumparare. Precontractul are menirea de a conferi partilor certitudinea ca nici una dintre ele nu va da inapoi de la intentia realizarii contractului preconizat.

Promisiunea unilaterala de vanzare intervine in cazul in care o persoana, prevazand un eventual interes pentru ea de a dobandi proprietatea unui bun, primeste promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervandu-si facultatea de a-si manifesta ulterior, de obicei intr-un anumit ter-men, consimtamantul de a-l cumpara.

O promisiune de vanzare este neindoielnic un contract distinct, ce nu este totusi o vanzare (si deci nu poate produce efectele specifice ale contractului de vanzare-cumparare) si nu un act unilateral de vointa. Promisiunea de vanzare (sau de cumparare) da nastere la un drept de creanta, una dintre parti fiind obligata fata de cealalta parte sa vanda in viitor un anumit bun. Promisiunea bilaterala (sinalagmatica) de vanzare-cumparare este atunci cand ambele parti se obliga sa incheie in viitor, la pretul stabilit, contractul de vanzare-cumparare.

Promisiunea bilaterala, la fel ca si cea unilaterala, este un antecontract, cu singura deosebire ca in acest caz oricare dintre parti poate cere incheierea contractului.

Pactul de preferinta este o varietate a promisiunii unilaterale, promisiune pe care si-o asuma proprietarul unui anumit bun ca, in cazul in care se va decide sa-l vanda, sa acorde preferinta unei anumite persoane, la pret egal.

OBIECTUL SI FORMA. Antecontractul, atunci cand este sinalagmatic, da nastere la doua obligatii reciproce de a face (si anume de a incheia in viitor contractul de vanzare-cumparare), iar cand este unilateral, la o singura astfel de obligatie care este asumata de promitent. Partile au si o obligatie de a nu face, aceea de a nu intreprinde nimic in directia consimtirii la o alta vanzare avand acelasi obiect sau a oricarei actiuni de natura sa impiedice perfectarea contractului promis. Antecontractul trebuie sa cuprinda mentiuni cu privire la bunul ce intentioneaza a fi vandut, cat si pretul pentru care urmeaza a se face vanzarea.

Potrivit principiului consensualismului si al libertatii manifestarii de vointa, partile pot incheia antecontractul in orice forma.

OBLIGATIA INCHEIERII. Promisiunea cuprinsa intr-un antecontract valoreaza, in dreptul nostru, o obligatie de a contracta si ea indatoreaza partile la executare intocmai ca si orice alta obligatie conventionala asumata. Obligatia de a contracta izvorata din antecontract este o obligatie de a face, care, atunci cand este cazul, poate fi executata in natura si fara concursul debitorului. Executarea in natura a obligatiei asumate poate fi voluntara, cand partile incheie de buna voie contractul promis, sau silita, cand fata de refuzul uneia dintre parti de a contracta, instanta, in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor, va pronunta, in baza art. 1073 si 1077 Cod Civil, o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare.

EXECUTARE SILITA. Fata de refuzul debitorului obligatiei de a contracta, instanta are la dispozitie urmatoarele solutii: inlocuirea actului autentic prin hotarare judecatoreasca - hotararea judecatoreasca pronuntata de instanta va tine loc de contract de vanzare-cumparare, avand efect constitutiv de drepturi, operand transferul dreptului de proprietate de la data cand ramane definitiva si daunele cominatorii, mijloc indirect de asigurare a executarii in natura a obligatiilor de a face, constand intr-o suma de bani pe care debitorul trebuie sa o plateasca pentru fiecare zi de intarziere pana la executarea obligatiei. Cuantumul sumei si unitatea de timp pentru care se acorda se stabilesc prin hotarare judecatoreasca. Daca debitorul persista in a nu-si executa obligatia, instanta poate mari cuantumul lor.

Prescriptia reprezinta actiunea prin care promitentul-cumparator il cheama in judecata pe promitentul-vanzator pentru perfectarea actului juridic de vanzare-cumparare, este prescriptiva in cadrul termenului general de prescriptie daca promitentul-cumparator nu a intrat in posesia bunului. Fiind o actiune personala, prescriptia se implineste in cadrul termenului general de trei ani.

SITUATII CONCRETE
Ce se intampla daca promitentul-vanzator nu-si respecta obligatia si vinde lucrul unei terte persoane? Vanzarea incheiata cu o alta persoana este, sub rezerva fraudei (cauza de nulitate absoluta a contractului de vanzare-cumparare incheiat cu tertul care este de rea-credinta cunoscand existenta antecontractului), valabila, iar beneficiarul-cumparator nu poate cere predarea lucrului, intrucat nu a devenit proprietar. In aceasta situatie, promitentul-cumparator poate cere daune-interese. In scopul asigurarii opozabilitatii fata de terti a promisiunii de vanzare-cumparare in legatura cu un imobil, precum si pentru informarea tertilor despre existenta acestor raporturi, promisiunea de a incheia un contract de instrainare cu privire la un imobil poate face obiectul unei notari in cartea funciara. Prin notare, drepturile promitentului-cumparator devin opozabile tertelor persoane interesate, atragand atentia acestora asupra existentei unor acte juridice. Daca insa lucrul se mai gaseste in patrimoniul vanzatorului, promitentul-cumparator mai are posibilitatea ca instanta, in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor, sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare. Ce se intampla daca bunul ce face obiectul antecontractului este bun proprietate comuna, promitentul-vanzator fiind unul dintre coproprietari? Antecontractul de vanzare-cumparare incheiat cu unul dintre proprietarii bunului aflat in proprietate comuna pe cote-parti depinde de modalitatea in care se realizeaza partajul acestuia. Daca bunul este atribuit la partaj copartasului promitent-vanzator, antecontractul ramane valabil si dreptul beneficiarului-cumparator se consolideaza, deoarece imparteala are caracter declarativ, deci produce efecte retroactive, promitentul-vanzator devenind proprietar exclusiv.

RASPUNSURI COMPETENTE LA INTREBARILE DUMNEAVOASTRA
Badescu Nicolae, Turnu Magurele: "In urma cutremurului din 1977, unul dintre imobilele din orasul Zimnicea, cel al mamei mele, a fost expropriat printr-un decret de stat. S-au depus la executorul judecatoresc si Primaria municipiului dosare de notificare. Imobilele au devenit proprietate a statului in perioada dictaturii comuniste, reglementate prin modificarea adusa Legii 10/2001. Pe baza Legii 246/ 2005, publicata in Monitorul Oficial, care a intrat in vigoare la data de 25.07.2005, urmeaza a se aduce norme juridice guvernamentale prin infiintarea organismului mobiliar al Fondului Proprietatii, ale caror puncte de vedere legislative nu sunt cunoscute de mine si de populatia de aici. Nu am primit drepturile cuvenite in natura, iar la Primarie nu se cunoaste nimic din cele mai sus-mentionate. Vrem sa stim ce drepturi avem si ce putem face pentru a ne putea obtine drepturile".

RASPUNS: Noile reglementari privind proprietatea vizeaza sursele de finantare, cuantumul si procedura de acordare a despagubirilor aferente imobilelor care nu pot fi restituite in natura, rezultate din aplicarea Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, republicata. Pentru asigurarea resurselor financiare necesare acordarii de despagubiri in conformitate cu prevederile prezentei legi se infiinteaza organismul de plasament colectiv in valori mobiliare denumit Fondul "Proprietatea". Fondul "Proprietatea" va functiona sub forma unei societati de investitii, detinuta initial in intregime de statul roman, in calitate de actionar unic, pana la transmiterea actiunilor din proprietatea statului catre persoanele fizice despagubite potrivit prezentei legi sau/si detinatoare de titluri de despagubire, dupa caz. Deciziile/dispozitiile emise de entitatile investite cu solutionarea notificarilor, a cererilor de retrocedare sau, dupa caz, ordinele conducatorilor administratiei publice centrale investite cu solutionarea notificarilor si in care s-au consemnat sume care urmeaza a se acorda ca despagubire, insotite, dupa caz, de situatia juridica actuala a imobilului obiect al restituirii si intreaga documentatie aferenta acestora, inclusiv orice inscrisuri care descriu imobilele constructii demolate depuse de persoana indreptatita si/sau regasite in arhivele proprii, se predau pe baza de proces-verbal de predare-primire Secretariatului Comisiei Centrale, pe judete, conform esalonarii stabilite de aceasta, dar nu mai tarziu de 60 de zile de la data intrarii in vigoare a prezentei legi. Notificarile formulate potrivit prevederilor Legii nr. 10/2001, republicata, care nu au fost solutionate in sensul aratat mai sus pana la data intrarii in vigoare a legii, se predau pe baza de proces-verbal de predare-primire Secretariatului Comisiei Centrale, insotite de deciziile/dispozitiile emise de entitatile investite cu solutionarea notificarilor, a cererilor de retrocedare sau, dupa caz, ordinelor conducatorilor administratiei publice centrale continand propunerile motivate de acordare a despagubirilor, dupa caz, de situatia juridica actuala a imobilului obiect al restituirii si de intreaga documentatie aferenta acestora, inclusiv orice acte juridice care descriu imobilele constructii demolate depuse de persoana indreptatita si/sau regasite in arhivele proprii, in termen de 10 zile de la data adoptarii deciziilor/dispozitiilor sau, dupa caz, a ordinelor. Dupa primirea dosarului se va intocmi raportul de evaluare care va contine cuantumul despagubirilor in limita carora vor fi acordate titlurile de despagubire. In baza raportului de evaluare se va proceda fie la emiterea deciziei reprezentand titlul de despagubire, fie la trimiterea dosarului spre reevaluare. Deciziile prin care se dispune emiterea titlurilor de despagubire pot fi individuale, caz in care se refera la o singura persoana despagubita, sau cumulate, pe sedinta de lucru, caz in care se refera la mai multe persoane despagubite, pe baza de lista alfabetica a titularilor de drept. Dupa constituirea Fondului "Proprietatea", deciziile individuale sau colective se vor transmite la societatea de administrare a Fondului "Proprietatea" si la entitatea de depozitare si inregistrare a actiunilor Fondului. Capitalul social initial al Fondului "Proprietatea" va fi impartit in actiuni, care vor fi transmise cu titlu gratuit catre titularii titlurilor de despagubire sau, dupa caz, dobanditorilor ulteriori ai acestora, precum si catre persoanele despagubite prin decizii emise ulterior infiintarii Fondului. Actiunile vor fi distribuite prin conversia titlurilor de despagubire, respectiv prin compensarea valorii despagubirii, dupa un algoritm de calcul stabilit prin ordin al Comisiei Centrale pentru Stabilirea Despagubirilor.
Citeşte mai multe despre:   arhiva jurnalul,   proprietatea,   natura,   vanzare-cumpărare,   despagubire,   antecontractul,   promisiunea

Serviciul de email marketing furnizat de