Proprietari săraci cu imobile scumpe. De ce nu se aplică legile caselor

„Legea fațadelor” și cea care obligă proprietarii să-și întrețină clădirile nu pot fi aplicate în România, din cauza unei situații sociale atipice. Deși același tip de legi se pot aplica în alte țări, la noi mai este o problemă pe care niciun politician nu a reușit să o rezolve: avem un procent foarte mare de proprietari săraci care dețin clădiri istorice sau amplasate în centrele istorice ale orașelor. Această situație face imposibilă suprataxarea, sancționarea sau obligarea de a renova pentru proprietarii care nu respectă legile referitoare la clădurile pe care le dețin.

Teoretic, proprietarul este obligat prin lege să întrețină imobilul pe care-l deține, iar dacă nu îl întreține, ar trebui să fie sancționat. Practic, însă, nicuna dintre legile care reglementează proprietatea imobiliară nu se poate aplica, pentru că sunt foarte mulți proprietari care nu au mijloace pentru a-și întreține clădirile. Tot teoretic, primăriile acordă sprijin logistic și financiar proprietarilor și se pot ocupa de lucrările de reabilitare. Practic, proprietarii pot să refuze orice intervenție a primăriilor. Guvernului și consiliilor locale le rămân două metode extreme, pentru a rezolva problema clădirilor istorice care stau să cadă: fie adoptă reglementări ca în Germania, care-i execută silit pe cei care nu-și îngrijesc proprietățile, fie statul scoate bani din buzunarele contribuabililor, pentru a le renova clădirile unora dintre proprietari, în detrimentul altora. Orice încercare intermediară a eșuat în ultimii 23 de ani.

Istoricul legilor și al sancțiunilor

Există mai multe legi care ar trebui să rezolve situația clădirilor periculoase și a fațadelor degradate din marile orașe, însă cei mai mulți proprietari refuză orice fel de investiție, motivând că nu au bani pentru a-și întreține clădirile. Încă din 1994 există OUG 20/1994 care obligă proprietarii de clădiri degradate să le repare. Legea 153 din 2011, modificată prin Legea 166/2016, include proiectul „Legii fațadelor” și al „Legii paraginii”, și prevede sancțiuni, dar și supraimpozitarea cu până la 500% pentru imobilele aflate în paragină. Pentru a-i ajuta pe propriretari, statul oferă expertiză gratuită și credit fără dobândă, pe 25 de ani. Chiar și așa, beneficiarii refuză ajutorul. Cel mai nou scandal pe acest subiect a izbucnit după primele încercări, de la începutul acestui an, de a aplica articolele din Legea 166/2016 pentru renovarea fațadelor. Proprietarii care nu își permit să susțină financiar astfel de lucrări pot obține credite bancare cu garanție guvernamentală și dobândă subvenționată. Pentru a accesa un astfel de credit, asociația de proprietari sau proprietarul persoană fizică trebuie să contribuie cu minimum 10% din costul lucrării. Restul banilor (90% din sumă) se poate accesa prin Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici și Mijlocii. În acest caz, banii trebuie restituiți în cel mult zece ani, dar peste 50% dintre proprietari refuză, pentru că nu-și permit să plătească un astfel de credit. Cei care refuză riscă sancțiuni cuprinse între 5.000 și 8.000 de lei, amenzi care vor fi achitate de toți locatarii unui imobil, din fondurile comune ale asociațiilor, dar nici astfel nu se pot recupera banii, dacă proprietarii demonstrează că au venituri foarte mici. “Conform prevederilor Codului Civil, un creditor nu poate lua mai mult de 30% din venitul lunar al unei persoane, iar în cazul în care persoana are mai mulți creditori, aceștia nu pot recupera mai mult de 50% din venitul lunar al persoanei, cumulat”, explică Mihai Petrișor, consultant imobiliar.

Citește pe Antena3.ro

Șoc în Coreea de Sud: un alt actor, vedetă de K-drama, a fost găsit mort în casă. Ce spune poliția

Încercări eșuate în ultimii ani

Noile încercări ale primăriilor de a aplica supraimpozitarea cu până la 500% a imobilelor care au fațadele nerenovate poate avea soarta tututor celorlalte încercări de același fel, din ultimii ani, care au arătat că proprietarii, chiar dacă au fost notificați de primării, pot alege să nu plătească impozitele majorate și amenzile. Încă din 2011, administraţiile locale au aplicat o „taxă de paragină” în mai multe staţiuni de pe Litoral, pentru clădirile cu activități comerciale, însă nimic nu s-a schimbat. Unii proprietari au fost amendaţi zilnic, cu sume între 40 și 400 de lei pe metrul pătrat, în funcţie de zona în care se afla clădirea sau complexul turistic. S-au strâns sume uriașe, însă nimeni nu le-a plătit. În cazul locuințelor, situația e și mai complicată. Gheorghe Pătraşcu, fostul arhitectul-şef al Capitalei spune că legea fațadelor este bună ca intenție, dar inaplicaplicabilă. “Ca principiu, este o intenție lăudabilă, dar, din punct de vedere operațional e greu de aplicat, mai ales pentru că proprietarii trebuie să-și dea acordul. Chiar dacă și-l dau, apar foarte multe probleme, pentru că e forte complicată procedura. La București s-au inventariat circa 3.000 de imobile, cu trei ani în urmă, s-a făcut un inventar și urmau să se facă notificările, dar s-a schimbat legea de două ori între timp și a devenit greu de aplicat, pentru că au fost incluse și clădirile istorice. Aceste modificări legislative au oprit demersuruile în Capitală”, explică arhitectul Gheorghe Pătraşcu.

În alte țări, proprietarii care nu-și întrețin clădirile sunt executați silit și rămân fără proprietăți. În România nu se poate aplica nicio lege pentru a-i obliga pe proprietari să-și renoveze imobilele.

20 de ani au duat procesele pentru recuperarea unor proprietăți, timp în care au devenit ruine.

Cele mai multe clădiri istorice au fost renovate din banii proprietarilor care le-au cumpărat. Costurile se pot ridica la câteva zeci de milioane de euro, în cazul clădirilor-monument.

Cauzele dezastrului național

Istoria acestui blocaj la nivel național pornește din regimul comunist, când 97% dintre locuințe erau ale statului, apoi chiriașii au putut cumpăra locuințele, dar nu au mai avut și bani să le întrețină, mai ales pe cele istorice sau care se află în zonele centrale ale marilor orașe. Acum, România are cel mai mare procent de proprietari care nu au cu ce să plătească reparațiile clădirilor, iar procentul între proprietăți și locuințe sociale s-a inversat, doar 3% fiind în proprietatea statului. O altă cauză a dezastrului a fost procedura de recuperare a proprietăților. Procesele de 15, până la 20 de ani, în instanţă, pentru recuperarea unor clădiri monument i-au lăsat pe proprietari în posesia unor ruine cu grad foarte ridicat de risc seismic. Cele mai multe dintre aceste clădiri sunt considerate astăzi perciol public, iar vina este a statului.

Mai multe tipuri de reabilitare. Costurile pot depăși valoarea imobilului.

Doar 18 clădiri reabilitate în 14 ani

Legile reglementează mai multe tipuri de reabilitare a clădirilor, de la simpla cosmetizare a fațadelor, care poate însemna costuri minime, până la reconsolidare, care poate costa mai mult decât valoarea la care a fost cumpărată proprietatea.

La mijloc, din punct de vedere al costurilor, este reabilitarea termică a blocurilor construite după 1950, care se poate face de către primărie. Multe dintre clădirile care au nevoie de renovarea fațadelor nu intră, însă, sub incidența legii pentru reabilitarea termică, iar reparațiile intră în atribuțiile proprietarilor. Reconsolidarea unui imobil este mult mai complicată și mai costisitoare, iar proprietarii refuză, de cele mai multe ori, orice încercare a primăriilor de a începe acest tip de lucrări, pentru că banii, deși sunt asigurați de stat, prin credite speciale, trebuie să fie dați înapoi de proprietari, în cel mult 25 de ani. În baza programului prevăzut de OUG 20/1994, în perioada 2002- 2016 au fost consolidate doar 18 clădiri.

Statul asigură plata lucrărilor de consolidare, printr-un program reglementat prin OUG 20/1994, dar cei mai mulți proprietari refuză creditul care trebuie să fie restituit în cel mult 25 de ani.