Înainte de a ajunge la un acord cu proprietarul, un chiriaș trebuie să se informeze cu privire la drepturile și obligațiile pe care le are, potrivit legii
Deși se întâmplă să fie trecută cu vederea, încheierea în scris a unui contract de închiriere pentru o locuință oferă beneficii importante ambelor părți implicate: un asemenea document va contribui în mod decisiv la definirea limitelor în relațiile dintre chiriași și proprietari – și, implicit, la evitarea eventualelor abuzuri. A cunoaște drepturile și obligațiile aferente fiecăreia dintre cele două părți este o necesitate, iar în articolul de mai jos găsești cele mai importante prevederi la acest capitol, incluse în legea chiriașului (dar nu numai).
Ce spune legea chiriașului - Legea nr. 114 din 11 octombrie 1996, actualizată în 2019
Închirierea unei locuințe se realizează pe baza unui acord scris, numit și contract de locațiune, în care vor fi inserate detalii precum caracteristicile imobilului, valoarea chiriei și modalitățile de plată, inventarul obiectelor din locuință, persoanele care vor locui cu titularul contractului, posibilitatea de subînchiriere etc. Potrivit Avocatnet.ro, Hotărârea nr. 354/2018 privind Codul fiscal elimină cerința înregistrării contractelor de închiriere la ANAF, însă proprietarii trebuie să completeze anual declarația unică pentru impozitarea veniturilor obținute de către organele fiscale. Aceeași publicație subliniază că un contract de închiriere este valabil chiar și atunci când constă într-un simplu înscris care conține semnăturile ambelor părți.
Drepturile părţilor
Contractele de închiriere protejează părțile implicate în egală măsură. Iată, de exemplu, care sunt condițiile stipulate de lege în ceea ce privește condițiile de reziliere a contractului. Contractele includ, de obicei, o dată-limită la care expiră – în cazul în care părțile nu convin reînnoirea acestuia. Dacă, însă, una din părți dorește să iasă din contract anterior datei-limită trebuie să respecte o serie de condiții. Astfel, un chiriaș trebuie să anunțe proprietarul cu 60 de zile înainte despre intenția sa. Există și posibilitatea anunțării proprietarului doar cu 15 zile înainte, dar asta doar în cazul în care cele două părți au convenit plata chiriei la intervale mai mici de o lună – un exemplu ar fi situația în care chiria ar fi achitată la finalul fiecărei săptămâni sau zilnic. Dacă proprietarul este cel care dorește încetarea contractului, el poate solicita acest lucru doar în situația în care chiriașul nu a respectat clauzele contractuale, nu a plătit suma convenită sau cheltuielile de întreținere timp de trei luni consecutiv, a pricinuit stricăciuni locuinței sau clădirii, a înstrăinat obiecte sau a avut un comportament care afectează conviețuirea.
Drepturile chiriaşilor
Cea mai mare parte din drepturile unei părți derivă direct din obligațiile impuse de lege părții opuse. De menționat aici ar fi, spre exemplu, un drept mai puțin cunoscut, respectiv acela ca locatorul să asigure locatarului folosinţa netulburată a bunului imobil pe toată durata contractului – ceea ce înseamnă că proprietarul nu poate avea oricând acces la proprietate. Un alt drept al chiriașului este acela de a subînchiria, dar doar cu acordul proprietarului și în condițiile specificate de acesta. La fel, chiriașul poate aduce modificări sau îmbunătățiri locuinței, doar dacă proprietarul și-a exprimat acordul.
Deși proprietarul are obligația de a asigura buna folosință a imobilului, chiriașul poate aduce anumite îmbunătățiri
Drepturile proprietarului
Un contract de închiriere îi permite proprietarului să dovedească existența unei chirii, să limiteze numărul de persoane care ocupă locuința, să o inspecteze prin informarea chiriașului în prealabil, să aibă o listă clară privind împărțirea cheltuielilor de reparații, etc. De asemenea, legea permite ca în contractele de închiriere să fie incluse clauze importante pentru ambele părți, referitoare la achitarea unei garanții, interzicerea animalelor de companie, a fumatului în locuință etc.
Obligaţiile celor două părţi
Obligațiile pentru proprietari și chiriași din Legea Locuinței, capitolul închiriere, vizează, în principal, responsabilitatea în cazul lucrărilor de reparații și întreținere. Pe scurt, chiriașul are obligația de a întreține și repara ce folosește, în timp ce proprietarului plătește și inițiază lucrările de reparații care oferă siguranță în exploatarea locuinței și cele pentru spațiile comune. În contract, chiriașului nu i se poate solicita plata sau asumarea responsabilității în cazul degradării elementelor de construcții, a instalațiilor, a obiectelor sau dotărilor din spațiile comune. Legal, clauzele de acest tip sunt nule. Proprietarul trebuie, de asemenea, să dețină o asigurare în caz de daune, nicidecum chiriașul.
Obligaţiile chiriaşilor
Chiriașul este cel care va efectua lucrări de întreținere, reparații sau înlocuire a elementelor de construcții și instalații folosite exclusiv. În cazul lucrurilor folosite în comun cu proprietarul, fie din interiorul sau exteriorul clădirii, chiriașul repară sau înlocuiește doar dacă deteriorarea s-a produs ca urmare a unei folosiri necorespunzătoare. Dacă persoanele care au produs degradarea nu sunt identificate, cheltuielile de reparații sunt suportate de cei care au acces sau folosesc în comun elementele de construcții, de instalații, obiectele și dotările aferente. O altă obligație care îi revine chiriașului este aceea de a asigura curățenia și igienizarea locuinței și a părților de folosință comună pe toată durata contractului. La încetarea contractului, locuința trebuie predată în stare normală de folosință. Obligațiile chiriașului privind întreținerea și repararea spațiului închiriat se mențin în cazul subînchirierii locuinței.
Anumite reparații, cum ar fi cele ce decurg din folosirea curentă a locuinței, cad în sarcina chiriașului
Obligaţiile proprietarului
În primul rând, legea stipulează că proprietarul care închiriază un imobil are obligația de a-l preda chiriașului în stare normală de funcționare. De asemenea, el este cel care trebuie să asigure repararea și menținerea în stare adecvată a imobilului pe durata închirierii. În cazul neîndeplinirii de către proprietar a obligațiilor care îi revin cu privire la întreținerea și repararea locuinței închiriate, lucrările pot fi executate de către chiriași în contul locatorului, reținându-se, însă, contravaloarea acestora din chirie. Costurile pentru lucrări de întreținere a clădirii și spațiilor comune cad în sarcina proprietarului. Astfel, acesta plătește intervențiile pentru întreținerea elementelor structurii de rezistență a clădirii, a elementelor de construcție exterioare ale clădirii (acoperiș, fațadă, împrejmuiri, pavimente), a curților, grădinilor sau spațiilor comune din interiorul clădirii (casa scării, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scări exterioare). La fel se întâmplă și cu instalațiile comune din clădire: ascensor, hidrofor, instalații de alimentare cu apă, de canalizare, instalații de încălzire centrală și de preparare a apei calde, instalații electrice și de gaze, centrale termice etc.
Sursă foto: Pixabay.com