Inflaţie de mall-uri

COMERŢ ● Cinci-şase centre comerciale se bat pe cîte un oraş mare
Peste 135 de centre comerciale sînt anunţate în România, însă specialiştii consideră că doar 50%-60% din proiectele de pe hîrtie vor fi realizate. Chiar şi aşa, concurenţa va fi acerbă, avînd în vedere că în marile oraşe vor exista cîte cinci-şase mall-uri.

COMERŢ ● Cinci-şase centre comerciale se bat pe cîte un oraş mare
Peste 135 de centre comerciale sînt anunţate în România, însă specialiştii consideră că doar 50%-60% din proiectele de pe hîrtie vor fi realizate. Chiar şi aşa, concurenţa va fi acerbă, avînd în vedere că în marile oraşe vor exista cîte cinci-şase mall-uri.


Bătălia cea mai mare se duce în Bucureşti, unde sînt anunţate 14 noi mall-uri, dar şi în Constanţa şi Arad, unde se vor construi cîte şase astfel de centre comerciale. Analiştii imobiliari spun că în următorul an se va dubla numărul de metri pătraţi de spaţii comerciale moderne şi se va ajunge la un stoc de 1.000.000 mp la nivelul întregii ţări. Pînă în 2012 stocul va ajunge la peste 4,7 milioane mp, cu mult peste potenţialul pieţei, estimat la 1,7 milioane mp. Investitorii se înghesuie în România, pentru că în acest moment stocul este încă mic, de numai 584.000 mp. "Media este de 26,2 metri pătraţi la mia de locuitori, faţă de 146,1 metri pătraţi în Cehia, de 133 de metri pătraţi în Polonia sau de 110,5 metri pătraţ în Ungaria, ceea ce indică un mare potenţial de creştere şi explică multitudinea de proiecte anunţate de developeri", a precizat Florian Gheorghe, Research Department Cushman &Wakefield Activ Consulting.


BUCUREŞTI. Majoritatea dezvoltatorilor se orientează spre Capitală, pentru că Bucureştiul are în acest moment un potenţial uriaş. "La finalul lui 2007, stocul era de 161.600 mp închiriabili, ceea ce înseamnă circa 0,07 mp pe cap de bucureştean, adică de aproape cinci ori mai puţin decît în Budapesta şi de opt ori în urma Varşoviei", a precizat Georgiana Andrei, retail broker la compania Colliers. Cele mai importante deschideri anunţate pentru 2008 includ Băneasa Shopping City, care oferă 85.000 mp suprafaţă închiriabilă, Sun Plaza – cu 76.000 mp, Vitantis Shopping Center – cu 37.000 mp şi primul proiect de outlet din România: Fashion House Outlet Center Bucureşti, a declarat Florian Gheorghe.


PROVINCIE. Analiştii imobiliari consideră că în toate oraşele cu peste 80.000 de locuitori poate fi dezvoltat cu succes un mall, iar în localităţile mai mari pot concura mai multe proiecte, atît timp cît nu sînt foarte aproape ca distanţă unele de altele şi sînt complementare ca mix de chiriaşi şi concept. "Investitorii analizează numărul de locuitori, puterea de cumpărare pe locuitor şi dezvoltarea economică în regiune. În general, sînt foarte interesante oraşele cu peste 300.000 de locuitori", a spus Luiza Moraru, şeful departamentului retail de la compania imobiliară CB Richard Ellis – Eurisko. Ea a mai adăugat că majoritatea dezvoltatorilor şi-au îndreptat atenţia către oraşele cu peste 100.000 de locuitori. "Cele mai aglomerate oraşe din punct de vedere al numărului de centre comerciale deja livrate sau care urmează să fie livrate în următorii doi-trei ani raportat la numărul de locuitori sînt Cluj-Napoca, Arad, Constanţa, Oradea, Suceava şi Bacău", a declarat Georgiana Andrei, retail broker la compania imobiliară Colliers.


FALIMENTE. Centrele comerciale vor intra foarte curînd într-o concurenţă acerbă, apreciază analiştii imobiliari. "O dată cu lansarea pe piaţă a două sau trei proiecte de dimensiuni relativ mari, în oraşe cu peste 200.000 de locuitori, proiectul cu locaţia defavorizată şi un concept şi mix de chiriaşi mai puţin consistent va pierde cursa, iar retailerii vor migra către proiectul dominant", a declarat Luiza Moraru. Ea a adăugat că este destul de greu de estimat la acest moment care vor fi proiectele care nu vor rezista, dar se observă o grijă tot mai mare a dezvoltatorilor în alegerea locaţiilor şi dimensionarea proiectelor. "Anumite centre comerciale vor deschide cu un mixaj precar de chiriaşi. Iar acestora le va lua aproximativ doi ani să-şi adapteze formatul la condiţiile reale de piaţă şi să performeze la parametri normali de profitabilitate", a precizat Răzvan Gheorghe, Managing Director Cushman & Wakefield Activ Consulting. Totuşi, raportul dintre proiectele anunţate şi potenţialul pieţei este direct influenţat de evoluţia indicatorilor demografici şi de evoluţia salariilor.

"Deşi este prea devreme pentru a estima numărul reuşitelor şi al eşecurilor, este greu de crezut că oraşele sub 200.000 de locuitori ar putea susţine, chiar şi peste cîţiva ani, peste 200.000 mp de retail", a mai adăugat reprezentantul Eurisko.

Specializarea este soluţia pentru investitorii întîrziaţi

Soluţia poate fi o abordare specializată. Mall-ul să treacă de la imaginea de centru comercial generalist în care poţi merge să faci cumpărături, să mănînci, şi să te distrezi la una de nişă, de tipul cel mai mare mall pentru cumpărături sau pentru distracţii. Această alegere se face atunci cînd concurenţa este acerbă şi fiecare proiect trebuie să vină fie cu o ofertă nouă, fie cu o specializare foarte puternică pe un anumit domeniu. Deocamdată nu putem vorbi despre o concurenţă serioasă, însă pe viitor, o abordare specializată va fi necesară şi, mai ales, va fi o soluţie de repoziţionare pentru mall-urile generale care nu vor face faţă. În retail nu există falimente, dar cu siguranţă vom asista şi la reconversii ale spaţiilor anunţate iniţial pentru centre comerciale, care se pot transforma pe măsură ce se apropie de momentul deschiderii. În oraşele cu peste 100.000 de locuitori sînt anunţate cîte două sau trei mari centre comerciale, şi în aceste localităţi este clar că există o supraaglomeraţie a investitorilor care dezvoltă mall-uri. De aceea devine foarte important ca locul unde se ridică complexul comercial să fie vizibil, dezvoltatorul să aibă experienţă şi să fie profesionist. În plus, o dată cu creşterea numărului de proiecte creşte mult importanţa managementului după deschiderea magazinului. Devine decisiv mecanismul prin care se pot atrage vizitatorii în magazin, prin evenimentele pe care le organizează aici, prin promoţiile pe care le face, prin mărcile mari pe care le poate aduce.

Chirii

Sigur că invazia de centre comerciale va avea un impact şi asupra chiriilor pe care comercianţii le plătesc în aceste galerii comerciale. Analiştii imobiliari se aşteaptă ca aceste chirii să scadă semnificativ în proiectele secundare din fiecare oraş. "Estimăm o scădere cu pînă la 40% în astfel de proiecte. Însă în fiecare oraş va exista unul sau mai multe (în cazul Bucureştiului, deocamdată) proiecte dominante – proiectele cu traficul cel mai mare şi, în consecinţă, cu vînzările cele mai mari pentru retaileri. În aceste mall-uri, chiriile vor creşte, şi se va întîmpla constant, atît timp cît îşi menţin poziţia pe piaţă", a declarat reprezentantul Eurisko-CB, Richard Ellis.
În Bucureşti, chiriile medii în centrele comerciale s-au menţinut între 24 şi 27 de euro/ mp/ lună în 2007, cu 4% mai scăzute faţă de 2006, în timp ce în ţară nivelul a fost între 15 şi 25 de euro/ mp/ lună, a precizat reprezentantul Colliers.