Model antecontract de vanzare-cumparare Model antecontract de vanzare-cumparare

Din Sibiu ne scrie domnul Aurelian Georgescu, fiind interesat de incheierea unui angajament cu proprietarul unui teren in scopul achizitionarii acestuia. Din motive obiective - spune domnia sa - actualmente nu se poate incheia la notariat un contract de vanzare-cumparare propriu-zis, pentru semnarea acestuia fiind nevoie de indeplinirea mai multor conditii din partea ambilor: cumparator si vanzator. Ce fel de act ar trebui semnat in aceasta situatie? Trebuie incheiat un antecontract de vanzare-cumparare?

Domnia sa doreste sa semneze un astfel de act, insa nu stie cum ar trebui sa arate, ce prevederi ar trebui sa cuprinda, si ne solicita ajutorul, astfel incat lucrurile sa se desfasoare conform legii si sa nu apara probleme legate de intocmirea gresita a acestui act prealabil vanzarii.

Mai multe tipuri de acte

La indemana ii sunt mai multe tipuri de acte ce se pot semna, fie antecontract de vanzare-cumparare, fie promisiune de vanzare (si de cumparare), pact de preferinta etc. Il sfatuim sa aleaga (daca circumstantele ii permit) semnarea unui antecontract de vanzare-cumparare. Aceasta este o promisiune de a contracta din partea ambelor parti, o conventie prin intermediul careia semnatarii se obliga ca la o data viitoare, la un pret anume stabilit prin antecontract, sa perfecteze contractul de vanzare-cumparare. Prin semnarea unui astfel de acord de vointa, partile au certitudinea ca nici una dintre ele nu va renunta la realizarea tranzactiei preconizate. Astfel, semnand acest act, cele doua parti se obliga sa incheie in viitor, la pretul stabilit prin antecontract, contractul de vanzare-cumparare.

Evitati orice confuzie

A nu se confunda insa antecontractul de vanzare-cumparare cu promisiunea de cumparare (act unilateral de vointa) pe care o face o persoana, anticipand un anume interes in dobandirea unui bun, incheind un act prin care isi rezerva facultatea de a manifesta ulterior optiunea de cumparare a unui bun. Promisiunea bilaterala (sinalagmatica) de vanzare-cumparare este atunci cand ambele parti se obliga sa incheie in viitor, la pretul stabilit, contractul de vanzare-cumparare. Promisiunea de vanzare (sau de cumparare) da nastere la un drept de creanta, una dintre parti fiind obligata fata de cealalta parte sa vanda in viitor un anumit bun.

O altfel de conventie derivand tot din intentia de instrainare a unui bun este pactul de preferinta (varietate a promisiunii unilaterale), promisiune pe care si-o asuma proprietarul unui anumit bun ca, in cazul in care se va decide sa-l vanda, sa acorde preferinta unei anumite persoane, la pret egal.

Antecontractul necesar

Revenind la antecontractul de vanzare-cumparare, precizez ca, de regula, da nastere la doua obligatii reciproce de a face, mai precis, de a incheia in viitor contractul de vanzare-cumparare. Semnatarii antecontractului de vanzare-cumparare au in acelasi timp si o obligatie de a nu face, aceea de a nu intreprinde nimic in directia exprimarii acordului altei vanzari avand acelasi obiect sau a oricarei actiuni de natura a impiedica perfectarea contractului propriu-zis. In cuprinsul unui astfel de act, partile trebuie sa prevada mentiuni cu privire la bunul ce intentioneaza a fi vandut, precum si cu privire la pretul acestuia.

Cu toate ca literatura de specialitate nu prevede obligativitatea incheierii in forma autentica a antecontractului de vanzare-cumparare, din ce in ce mai multe opinii se indreapta in sensul obligativitatii autentificarii: fiind un act strans legat de vanzarea unui bun imobil (care, conform legii, se incheie in mod obligatoriu in forma autentica) pentru a produce efecte ar trebui semnat in forma autentica, adica in fata notarului public, fara a se considera ca se incalca astfel principiul consensualismului si libertatii manifestarii de vointa a partilor.

ANTECONTRACT DE VANZARE-CUMPARARE Incheiat astazi …………………………… intre: Parti 1. Dl. …………………………… cetatean roman, sex ……………, nascut la data de ………………………… in ……………………………, fiul lui ………………… si al ………………………, domiciliat in ……………………………, Str. ………………………… nr. ……, identificat cu CI seria ………… nr.…………… eliberata de Sectia ………… Politie la data de ………………, avand cod numeric personal ………………………, in calitate de Vanzator si 2. Dl. …………………………… cetatean roman, sex ……………, nascut la data de ………………………… in ……………………………, fiul lui ………………… si al ………………………, domiciliat in ……………………………, Str. ………………………… nr. ……, identificat cu CI seria ………… nr.…………… eliberata de Sectia ………… Politie la data de ………………, avand cod numeric personal ………………………, in calitate de Cumparator. Obligatiile Partilor 1. Subsemnatul Vanzator ma oblig sa vand Cumparatorului imobilul situat in orasul ………………… compus din …………… camere, …………… dependinte si teren in suprafata de …………… cu urmatoarele vecinatati: la Nord ……………, la Sud …………………, la Est ……………………, la Vest …………………. Precizez ca am dobandit imobilul in baza actului nr. ………… din data de …………………… ( a se mentiona tipul actului - contract de vanzare-cumparare, donatie, certificat de mostenitor etc) autentificat sub nr. ……… din data de ……………………… de catre Biroul Notarului Public …………………… si il stapanesc netulburat de la data dobandirii. 2. Cumparatorul va intra de drept si de fapt in posesia imobilului la data autentificarii actului de vanzare-cumparare, data de la care vanzatorul nu mai are nici un drept asupra imobilului vandut. 3. Taxele de vanzare-cumparare cad in sarcina cumparatorului. (in lipsa unei prevederi contrare a partilor, caz in care pot plati amandoi sau numai vanzatorul). 4. Partile se obliga prin prezenta sa se prezinte pentru incheierea actului autentic la data ……………la Biroul Notarului Public ………………………, data la care vanzatorul va avea asupra sa toate actele necesare. 5. Vanzatorul raspunde si-l garanteaza pe cumparator pentru evictiune totala sau partiala. Pretul Vanzarii 6. Pretul vanzarii este de …………………… RON, suma care se achita dupa cum urmeaza: un avans astazi, la data incheierii prezentului contract, in valoare de ………………………… RON, reprezentand ……% din pretul vanzarii; restul de pret la data autentificarii actului de vanzare-cumparare. Sanctiuni 7. Daca Vanzatorul se razgandeste asupra vanzarii este obligat sa plateasca Cumparatorului de doua ori suma achitata cu titlu de avans; 8. In situatia in care Cumparatorul se razgandeste sau nu respecta termenul de prezentare la notariat (mentionat la punctul 4 de mai sus) va pierde avansul platit. Legislatia aplicabila Prezentului act ii sunt aplicabile dispozitiile art. 969 si urmatoarele din Codul Civil. Prezentul antecontract a fost incheiat astazi…………………… in localitatea ………………… in ………… exemplare originale, cu valoare juridica egala, cate unul pentru fiecare parte. Vanzator, Cumparator,