Juridic

Dobandirea proprietitii

Modul de dobandire a unei proprietati imobiliare il constituie, in cele mai multe cazuri, contractul de vanzare-cumparare incheiat in forma autentica (la notariat). Exista foarte multe cazuri in care vanzatorul nu detine un titlu de proprietate valabil si, prin urmare, nu poate incheia, in cazul instrainarii, un contract de vanzare-cumparare in forma autentica. In acest caz, e nevoit sa obtina un titlu. Unul dintre cele mai importante moduri de dobandire a proprietatii, dar si unul dintre cele mai importante efecte ale posesiei, atunci cand e exercitata un timp indelungat, e cunoscut in literatura juridica sub denumirea de prescriptie achizitiva (uzucapiune). Asadar, se poate dobandi proprietatea, sau un alt drept real asupra unui lucru, prin posesia neintrerupta a acestuia, pentru o anumita perioada de timp, prevazuta de lege.

Care ar fi eficienta unui astfel de mod de dobandire a proprietatii? Putem expune, in acest sens, cel putin trei motive:

a. profita, in primul rand, pe taram probator, chiar si proprietarului care doreste sa-si procure un titlu prin care sa faca dovada absoluta a dreptului sau;

b. conduce la recunoasterea unor efecte de aparenta proprietate in persoana celui care se comporta timp indelungat ca si proprietar al terenului (constructiei);

c. poate avea si un caracter sanctionator pentru adevaratul proprietar al bunului, care da dovada de neglijenta fata de lucrul sau, pentru o perioada indelungata de timp.

Din cele prezentate anterior, se desprinde un element esential pentru existenta prescriptiei achizitive (uzucapiune): posesia indelungata. Nu are importanta daca aceasta posesie e invocata de adevaratul proprietar al terenului sau de catre o alta persoana care a exercitat-o. Nu vorbim insa de o simpla detinere a unui bun, pentru o anumita perioada de timp, ci de o posesie care trebuie sa indeplineasca urmatoarele caracteristici: sa fie indelungata, utila, publica si neintrerupta.

Ce se intelege, insa, printr-o perioada indelungata de timp? Codul civil lamureste aceasta problema, prin reglementarea a doua tipuri de uzucapiune:

in art. 1890 C. civ. se reglementeaza uzucapiunea de 30 de ani, care prezinta avantajul ca, in cazul invocarii ei, posesorul bunului nu are obligatia de a dovedi existenta vreunui titlu in baza caruia a exercitat posesia, trebuind insa sa indeplineasca anumite conditii;

in art. 1895 C. civ. se reglementeaza uzucapiunea de zece, pana la douazeci de ani, care, spre deosebire de cea anterioara, prevede o perioada mai scurta a posesiei, dar presupune o serie de alte conditii ce trebuie indeplinite si care fac mai dificila dovedirea acesteia.

Am putea concluziona, in legatura cu uzucapiunea, in urma unei prezentari foarte sumare, ca putem deveni proprietari asupra unui lucru in trezeci, douazeci, sau zece ani. Uzucapiunea nu e, insa, singura modalitate de a deveni proprietar asupra unui bun. Ei i se alatura si accesiunea.

Accesiunea consta in incorporarea materiala a unui lucru mai putin important intr-unul mai important. Intrebarea cel mai des intalnita in legatura cu acest mod de dobandire a proprietatii ar fi: cand ne putem prevala de accesiune? Accesiunea poate interveni intr-o serie mai larga de situatii, insa relevante pentru intelegerea acesteia, dar si cele mai des intalnite in practica sunt cazurile in care se invoca accesiunea imobiliara artificiala.

Codul civil reglementeaza, in acest sens, doua situatii, astfel:

situatia in care o persoana este proprietara unui teren si realizeaza o constructie pe acest teren, cu materialele altei persoane;

situatia in care cel ce construieste nu este si proprietar al terenului.

Prin reglementarea acestor doua situatii in Codul civil, legiuitorul a urmarit solutii care sa tina cont si de interesele economice, care, de multe ori, nu au un caracter neglijabil. In acest sens, exista si solutii ale fostului Tribunal Suprem, care a decis ca trebuie sanctionata atitudinea de pasivitate pe care o are proprietarul unui teren, de a nu introduce o actiune impotriva constructorului, pe timpul cat dureaza efectuarea lucrarilor si de a introduce aceasta actiune ulterior terminarii constructiei. In acest caz, fostul Tribunal Suprem a decis ca poate fi vorba de un abuz de drept.

In concluzie, clasicul contract de vanzare-cumparare nu constituie singura modalitate de a deveni proprietari asupra unui bun imobil, existand si alte moduri de dobandire a proprietatii, la fel de energice si care au - asa cum e cazul uzucapiunii si al ocupatiunii - valoare de proba absoluta a dreptului de proprietate.

Av. Florian Furtunescu
Tel: 0723-523.543