Dobandirea proprietitii
Modul de dobandire a unei proprietati
imobiliare il constituie, in cele mai multe cazuri, contractul de vanzare-cumparare incheiat in forma
autentica (la notariat). Exista foarte multe cazuri
in care vanzatorul nu detine un titlu de proprietate valabil si, prin urmare, nu poate incheia, in
cazul instrainarii, un contract de vanzare-cumparare in forma autentica. In acest caz, e nevoit
sa obtina un titlu. Unul dintre cele mai importante moduri de dobandire a proprietatii, dar si unul dintre cele mai importante efecte ale posesiei, atunci cand e exercitata un timp indelungat,
e cunoscut in literatura juridica sub denumirea
de prescriptie achizitiva (uzucapiune). Asadar, se
poate dobandi proprietatea, sau un alt drept
real asupra unui lucru, prin posesia neintrerupta
a acestuia, pentru o anumita perioada de timp,
prevazuta de lege.
Care ar fi eficienta unui astfel de mod de dobandire a proprietatii? Putem expune, in acest sens,
cel putin trei motive:
a. profita, in primul rand, pe taram probator,
chiar si proprietarului care doreste sa-si procure
un titlu prin care sa faca dovada absoluta a dreptului sau;
b. conduce la recunoasterea unor efecte de aparenta proprietate in persoana celui care se
comporta timp indelungat ca si proprietar al terenului (constructiei);
c. poate avea si un caracter sanctionator pentru
adevaratul proprietar al bunului, care da dovada
de neglijenta fata de lucrul sau, pentru o perioada indelungata de timp.
Din cele prezentate anterior, se desprinde un element esential pentru existenta prescriptiei achizitive (uzucapiune): posesia indelungata. Nu are
importanta daca aceasta posesie e invocata de
adevaratul proprietar al terenului sau de catre o
alta persoana care a exercitat-o. Nu vorbim insa
de o simpla detinere a unui bun, pentru o anumita perioada de timp, ci de o posesie care trebuie sa indeplineasca urmatoarele caracteristici:
sa fie indelungata, utila, publica si neintrerupta.
Ce se intelege, insa, printr-o perioada indelungata de timp?
Codul civil lamureste aceasta problema, prin reglementarea a doua tipuri de uzucapiune:
in art. 1890 C. civ. se reglementeaza uzucapiunea de 30 de ani, care prezinta avantajul ca, in
cazul invocarii ei, posesorul bunului nu are
obligatia de a dovedi existenta vreunui titlu in
baza caruia a exercitat posesia, trebuind insa sa
indeplineasca anumite conditii;
in art. 1895 C. civ. se reglementeaza uzucapiunea de zece, pana la douazeci de ani, care,
spre deosebire de cea anterioara, prevede o perioada mai scurta a posesiei, dar presupune o
serie de alte conditii ce trebuie indeplinite si
care fac mai dificila dovedirea acesteia.
Am putea concluziona, in legatura cu uzucapiunea, in urma unei prezentari foarte sumare, ca
putem deveni proprietari asupra unui lucru in
trezeci, douazeci, sau zece ani. Uzucapiunea nu
e, insa, singura modalitate de a deveni proprietar asupra unui bun. Ei i se alatura si accesiunea.
Accesiunea consta in incorporarea materiala a
unui lucru mai putin important intr-unul mai important. Intrebarea cel mai des intalnita in legatura cu acest mod de dobandire a proprietatii ar
fi: cand ne putem prevala de accesiune? Accesiunea poate interveni intr-o serie mai larga de
situatii, insa relevante pentru intelegerea acesteia, dar si cele mai des intalnite in practica sunt
cazurile in care se invoca accesiunea imobiliara
artificiala.
Codul civil reglementeaza, in acest sens, doua
situatii, astfel:
situatia in care o persoana este proprietara
unui teren si realizeaza o constructie pe acest
teren, cu materialele altei persoane;
situatia in care cel ce construieste nu este si
proprietar al terenului.
Prin reglementarea acestor doua situatii in Codul civil, legiuitorul a urmarit solutii care sa tina
cont si de interesele economice, care, de multe
ori, nu au un caracter neglijabil. In acest sens,
exista si solutii ale fostului Tribunal Suprem, care
a decis ca trebuie sanctionata atitudinea de pasivitate pe care o are proprietarul unui teren, de
a nu introduce o actiune impotriva constructorului, pe timpul cat dureaza efectuarea lucrarilor si
de a introduce aceasta actiune ulterior terminarii
constructiei. In acest caz, fostul Tribunal Suprem
a decis ca poate fi vorba de un abuz de drept.
In concluzie, clasicul contract de vanzare-cumparare nu constituie singura modalitate de a deveni proprietari asupra unui bun imobil, existand
si alte moduri de dobandire a proprietatii, la fel
de energice si care au - asa cum e cazul uzucapiunii si al ocupatiunii - valoare de proba absoluta
a dreptului de proprietate.
Av. Florian Furtunescu
Tel: 0723-523.543
Click Accept pentru a primi notificări cu cele mai importante știri!
