Afacere - Hotelul din bloc

Cateva sute de apartamente din centrul Bucurestiului sunt inchiriate in regim hotelier.

Cateva sute de apartamente din centrul Bucurestiului sunt inchiriate in regim hotelier. Cifra de afaceri a investitorilor depaseste cateva milioane de euro pe an.

Mobilate modern, avand aer conditionat si uneori chiar masina de spalat, apartamentele sunt preferate mai ales de oamenii de afaceri straini. Turistii si romanii sunt in minoritate. Unul dintre intreprinzatori estimeaza piata la 250 de apartamente. Cu un grad de ocupare de 50%-60% si un pret de 35-75 de euro, cifra de afaceri este de cateve milioane bune de euro. Serviciile au aparut la cativa ani de la Revolutie, incurajate de insuficienta din domeniul hotelier, mai precis de preturile mari practicate de hoteluri. Intreprinzatorii care au apucat sa intre pe piata isi au viitorul asigurat. Preturile au crescut, iar o noua proprietate se amortizeaza acum mult mai greu. Din acelasi motiv insa, cei intrati pe piata isi vad franata dezvoltarea. Ochii lor se indreapta acum spre credite fie pentru a putea cumpara alte proprietati, fie pentru a construi hoteluri propriu-zise. Chiar daca deja mare, valoarea apartamentelor este de asteptat sa mai creasca. Competitia cu hotelurile este mai mult cu sens unic. Cei care au renuntat la hotel sunt fideli clienti ai apartamentelor. In acelasi timp, zona este un criteriu foarte important de alegere a apartamentului. Zona Universitatii nu concureaza cu Calea Mosilor, considera George Cioroianu. "Fiecare stie de obicei ce zona vrea", ne spune acesta.

PIONIERAT. Ionut Dinu, patron al firmei Unid, a fost probabil primul care a inceput cu inchirieri in regim hotelier in Bucuresti. In 1997 avea doua-trei garsoniere pe care le inchiria pe teren lung. In anuntul de inchiriere a adaugat sintagma "termen scurt", ca experiment, "aproape la nimereala". A vazut ca ideea are succes si s-a concentrat pe aceasta afacere. "Atunci mai jos de 200 de dolari nu gaseai o camera la hotel", povesteste Dinu. Preturile pe care le practica incep de la 35 de euro. Au ramas aproape aceleasi, de la inceput. Un moment important a fost in 1997, cand si-a creat site. Pentru ca a fost primul si de aceasta data, a atras numerosi clienti. Acum nu mai vin la fel de multi de pe internet, ne spune intreprinzatorul. Reteaua pe care o detine este de 23 de garsoniere si apartamente situate in zona Unirii.

CONCURENTA. Gradul de ocupare este de 50%-60%. Uneori merg mai bine garsonierele, alteori apartamentele. "Cand sunt targurile mai cautate sunt apartamentele, deoarece firmele participante inchiriaza un apartament in care sta toata echipa." Anul trecut a avut o cifra de afaceri de aproximativ 8 miliarde de lei. Nu stie daca o va egala anul acesta, din cauza aprecierii monedei nationale. Oferta din partea hotelurilor s-a diversificat. Totusi, avantajul reprezentat de pret ramane important. "Incercam sa pastram clientii prin standardul pe care il asiguram", ne spune Dinu. Lenjeria este cumparata de la acelasi furinzor cu al marilor hoteluri. Curatenia conteaza si ea foarte mult in succesul afacerii.

AMENAJARI. Extinderea a fost amanata. "Deocamdata ne-am oprit, pentru ca apartamentele sunt foarte scumpe", considera Dinu. In ultima vreme a mai inclus in retea doar apartamente ale prietenilor si rudelor. El evalueaza acum ideea construirii unui hotel. A depus actele la banca pentru a afla cu cat il poate finanta.

Intreprinzatorul vede extinderea afacerii spre amenajari interioare. El vrea sa foloseasca experienta acumulata in amenajarea apartamentelor pe care le inchiriaza. Dinu asteapta ca si romanii sa inteleaga ca a apela la o firma specializata nu inseamna neaparat costuri suplimentare, deoarece experienta poate sa aduca reduceri de preturi la aprovizionarea cu materialele necesare.

PARTENERIATE CU AGENTIILE DE TURISM

Intreprinzatorii si-au selectat parteneri pentru inchiriere de masini si pachete turistice. Nu pentru bani, comisionul fiind unul mic, ci pentru a-i pune turistului la dispozitie cele necesare. Nu se gandesc la o diversificare a afacerii. "Nu vreau sa le fac pe toate. Vreau sa fac un lucru si bine. Si daca se poate, cat mai mare si mai solid", ne spune George Cioroianu. In schimb, pentru a face fata perioadelor in care cererea e mai mare decat capacitate proprie, ei au incheiat un parteneriat cu o firma concurenta care are aceleasi standarde de calitate. Astfel, daca unul dintre ei este integral ocupat, turistul este cazat intr-un apartament al partenerului. O alta problema pe care o intampina este curatenia scarilor. Intreprinzatorii si-au facut un obicei din a renova palierul pe care sunt apartamentele lor, dar nu pot renova intreaga scara.

Afacere de imprumut

Simona si George Cioroianu sunt doi tineri programatori reprofilati pe domeniul hotelier. Au lucrat in America de Sud si Canada timp de aproape sapte ani. Pe masura ce au strans bani acolo, si-au cumparat cateva apartamente in centrul Capitalei. Le-au inchiriat pe termen lung, pana anul trecut, cand s-au intors in tara. Au venit cu planul de afacere pentru inchirierea in regim hotelier aproape facut. S-au concentrat pe centrul Bucurestiului, mai precis zona Pietei Universitatii, in jurul Hotelului Intercontinental. Deocamdata au sapte apartamente, "in marea majoritate in proprietate".

PIATA. George Cioroianu estimeaza intreaga oferta la 250 de apartamente. Pe o singura scara de bloc se afla 15 apartamente de acest tip, doua dintre ele fiind detinute de cei doi Cioroianu. Au si un apartament pe care, la randul lor, l-au inchiriat de la proprietar. Ei cred ca este si in avantajul proprietarului sa inchirieze unei firme, care la randul ei, il pune in circuitul hotelier, deoarece in acest mod proprietatea se pastreaza mult mai bine. "Nu poti tine un apartament cu un robinet defect", argumenteaza A. Cioroianu, coproprietar al Alia Accommodation alaturi de sotia sa.

CREDIT. "Ne gandim sa ne extindem, pentru ca o data cu integrarea ne asteptam la un val mai mare de turisti si asimilarea ideii de hotelier. De fapt asta a fost si ideea pentru care ne-am intors in Romania", povesteste George Cioroianu. Dezvoltarea in continuare a afacerii se va face cu imprumuturi. "Cine poate sa faca afaceri in ziua de astazi in orice punct al globului cu banii jos? Nimeni! De asta exista bancile si creditele", considera Simona Cioroianu. "Sunt bineveniti si investitorii. Am fost contactati de investitori spanioli si evrei care vor sa cumpere si au nevoie de cineva in tara care sa se ocupe de administrare, incepand de la renovari si inchirieri si plata unei sume lunare", spune George Cioroianu. Cei mai multi clienti vin datorita promovarii pe internet. Din acest motiv, intreprinzatorii considera ca un mare avantaj pe care l-au avut a fost acela ca, fiind programatori, s-au putut promova bine pe internet, cu costuri minime. Gradul de ocupare pe care spera sa-l obtina chiar din primul an este de 60%.

MULTA MUNCA. Afacerea presupune foarte multa munca, contrar simplitatii pe care o presupun cei mai multi dintre cei care o evalueaza din exterior. Mirajul banilor facuti rapid din inchirierea pe termen scurt ii impinge pe multi sa incerce sa intre in afacere cu unul sau doua apartamente. Costurile pe care le presupune intretinerea apartamentului sunt mari, iar daca gradul de ocupare nu e suficient de mare, avantajul fata de inchirierea pe termen lung nu mai este atat de important.