Afaceri - Un miliard de euro in imobiliare

Fondurile de investitii internationale sunt dispuse sa "bage" in imobiliarul romanesc peste un miliard de euro, numai in 2005. Insa, boom-ul investitional va fi amanat cu cel putin doi ani, din lipsa unor proiecte vandabile.

PROIECTE. Expertii imobiliari dau ca sigura realizarea acestor centre comerciale in Bucuresti

Fondurile de investitii internationale au anuntat ca sunt dispuse sa investeasca in afacerile imobiliare din tara noastra peste un miliard de euro, numai in acest an. Pana in 2006, vor aparea numai pe piata bucuresteana 34 de imobile de birouri clasa A, cinci mall-uri, trei hypermarket-uri si trei centre comerciale. Lor li se adauga alte opt proiecte aflate in faza de cautari, in valoare de peste 2 miliarde de euro.

Bani si oportunitati foarte multe, afaceri prea putine. Asa poate fi caracterizata activitatea investitionala din imobiliarul romanesc. "Exista de 1.000 de ori mai mult interes fata de Romania decat a existat in anii trecuti", spune Ioana Momiceanu, director general la compania imobiliara CB Richard Elliis Romania (CBRE). Ea adauga insa ca pe piata exista putine proiecte bune in care marile fonduri internationale sunt dispuse sa "bage" banii.

INVESTITORII. Exista doua tipuri de investitori atrasi de piata imobiliara. Primii sositi intr-o tara sunt developerii, reprezentati de companii internationale de constructii si chiar de fonduri mici de investitii. "Acestia reprezinta ca numar peste 90% din investitiile care s-au realizat pana acum in Romania", spune Ioana Momiceanu. Ea explica si cum functioneaza dezvoltarea in imobiliara. "Developerii cumpara un teren, construiesc o cladire de birouri, o inchiriaza si apoi isi recupereaza banii din chirie. O alta parte asteapta insa sa vanda cladirea unor mari fonduri de investitii, alegandu-se cu un castig de 12%-13%", povesteste directorul CBRE.

Insa marii investitori sunt fonduri de investitii, de pensii, de asigurari, banci care sunt dispuse sa riste mai putin si prefera sa cumpere afaceri "la cheie", cladiri gata construite cu chiriasi in ele. Acestea sunt adevaratele tranzactii in imobiliar, care in Romania s-au lasat asteptate, dar in Ungaria, Polonia, Cehia reprezinta grosul pietei imobiliare. Analistii imobiliari spun ca fondurile de investitii nu prea s-au bagat in constructii, ci au cumparat cladiri gata facute, care sa le aduca un profit sigur. Nivelul de dezvoltare a investitiilor mari este scazut din cauza piedicilor care apar in momentul in care vrei sa dezvolti ceva, spune Ionut Bordei, director in cadrul companiei imobiliare Eurisko. "In Romania, sunt destule piedici si, daca nu esti implicat foarte bine in piata, este foarte greu sa le rezolvi. Multe terenuri nu au acte sau sunt grevate de problemele de mostenire", explica Bordei.

CAUTARI. Desi cele trei piete importante din zona, Cehia, Ungaria si Polonia, continua sa domine regiunea, Romania, alaturi de Rusia si de Slovacia, a devenit un magnet pentru marile fonduri de investitii. Desigur, cererea creste, dar lipsa produsului amana boom-ul investitional, spun reprezentantii CBRE. "Exista putine proiecte pe care fondurile le pot acum cumpara in Romania, iar acelea sunt foarte curtate. Si asta deoarece sunt cautate afaceri sigure, deoarece nu pot sa riste banii unui fond de pensii sau al asiguratilor in cazul unei companii de asigurari", spune Ioana Momiceanu. Marii investitori doresc sa cumpere o cladire de birouri de cea mai buna calitate, care are deja chiriasi, sau o galerie comerciala, care si aceasta este inchiriata. "Deocamdata, sunt putine cladiri de imobile foarte bune sau galerii comerciale", sustine reprezentantul CBRE.

REORIENTARE. Lipsa cladirilor de birouri impinge fondurile de investitii catre galeriile comerciale, hypermarket-uri, parcuri rezidentiale, hoteluri sau chiar catre centrele logistice industriale, spun reprezentantii companiilor imobiliare. Insa piata se dezvolta incet, in ciuda interesului manifestat de investitori. "Au inceput sa apara si marii investitori, companii care sunt dispuse sa aduca peste 10 milioane de euro intr-un anumit proiect. Sunt din ce in ce mai multi, unii sunt in cautari, altii sunt in faza de elaborare a proiectelor. Dureaza destul de mult, din cauza diverselor piedici, a unei legislatii destul de proaste, piedici care intarzie castigul investitorilor. Sunt oameni care au cumparat terenuri si stau cu banii blocati de trei ani din cauza problemelor de autorizatii", spune reprezentantul companiei Eurisko.

RENTABILITATE Sectorul imobiliar din Romania este in momentul de fata printre cele mai profitabile din Europa, astfel ca potentialii investitori au un motiv in plus sa aleaga tara noastra. Rentabilitatea si termenul de recuperare a investitiilor in imobilele de birouri, in Bucuresti, sunt aproximativ 11%-12%, deci mai ridicate decat cele de pe pietele central-europene Praga, Budapesta, Varsovia (7,5%-8%), cat si mult mai inalte decat Viena, Madrid, Londra, Barcelona, Roma, Berlin (6,5%-7%). In ceea ce priveste proprietatile de retail, si industrial rentabilitatea este de 13%-14%, fata de 7,5%-9,5% in Budapesta, Praga, Varsovia.

TOP Investitorii germani au adus in sectorul imobiliar anul trecut 35% din banii care au fost investiti pe piata Europei Centrale si de Est. Ei ocupa locul intai intr-un clasament elaborat de compania CBRE. Sachsenfonds, HGA, Deutsche Euroshop and Deutsche Bank RE SachsenFonds sunt cele mai active fonduri, ele au investit circa 300 milioane de euro anul trecut in afacerile imobiliare din aceasta zona a Europei. Pe locul doi se afla fondurile americane, urmate de cele irlandeze si franceze. Cele patru nationalitati au realizat 75% din sumele investite. Cu 700 de milioane de euro investiti, Apollo Real Estate si Rida Development ocupa primul loc in cadrul fondurilor de investitii. Ii urmeaza SachsenFonds, care a investit in tranzactii de birouri in Cehia si Ungaria, si HGA, care s-a implicat in galerii comerciale in Ungaria, Cehia si Polonia.

Banii au ocolit pana acum Romania

Fondurile europene au investit in Europa Centrala si de Est circa 8,6 miliarde de euro din 1998 si pana in 2005, conform unui studiu elaborat de compania CBRE. Trei sferturi din suma au fost investite in ultimii doi ani, iar 93% din bani s-au dus in Cehia, Ungaria si Polonia. Anul trecut, in Ungaria au fost investiti un miliard de euro, iar in Polonia, 1,4 miliarde de euro, ceea ce reprezinta un record absolut. La aceasta performanta a contribuit vanzarea unui lant de magazine Metro, tranzactie care s-a ridicat la 700 de milioane de euro. Sumele reprezinta numai valoarea tranzactiilor, adica a vanzarilor care s-au realizat, intre developeri si marile fonduri de investitii.

Cu un volum investit (din 1990 si pana in 2005) de numai 500 de milioane de euro, Romania figureaza pe ultimul loc intr-un clasament elaborat de CBRE. Acesti bani reprezinta numai investitiile realizate de fondurile internationale si nu cuprinde suma tuturor proiectelor din imobiliar. "Nimeni nu cunoaste suma totala investita de developeri, deoarece nu exista nici o institutie care sa tina o evidenta, iar constructorii tin secrete aceste sume, pentru a putea revinde locuintele cu profituri bune", ne-au declarat toti directorii marilor agentii din imobiliare. "In Romania au fost tranzactionate numai sase cladiri din 1990 si pana la inceputul acestui an", ne-a declarat Ioana Momiceanu. Acestea sunt: Opera Center, Europe House, Iride Business Park, Cefin, Prakticher Brasov si City Mall.

Invazie de turnuri si de galerii comerciale

SCHIMBARE. Casa Radio se va transforma in "Metropola", un complex multifunctional care va cuprinde un centru comercial, hoteluri cladiri de birouri si cinema

Developerii s-au orientat rapid catre investitii speculative, simtind interesul crescut al marilor investitori. Acum, ei sunt intr-o mare efervescenta, cauta terenuri bune pe care sa construiasca cladiri de birouri, afacerea preferata a fondurilor. "Din nefericire, din momentul in care te-ai gandit ce vrei sa faci, pana aduni banii, pana gasesti terenul, pana obtii autorizatiile trec mai mult de 18 luni. Ciclul in imobiliar este cam de doi ani, atata trece de cand te-ai gandit ce vrei sa faci pana termini cladirea", spune Ioana Momiceanu. Prin urmare, cam in 2007 - 2008 ne vor trezi cu o explozie de cladiri de birouri si galerii comerciale. Deja, unii developeri s-au apucat de treaba si au gasit cateva proiecte interesante, care totalizeaza peste doua miliarde de euro, conform unui studiu realizat de compania Impact. "Este mult, o asemenea suma nu a mai fost investita in Romania", a opinat Florin Chirita, autorul studiului citat. Dar si in acest an si in anul viitor sunt asteptate multe imobile de birouri si cateva galerii comerciale.

CLADIRI DE BIROURI. Sunt deja in constructie 34 de cladiri de birouri care vor fi gata in 2005 sau in 2006. In acest an vor fi lansate pe piata 21 de imobile pentru birouri, iar in 2006 alte 13 (vezi tabel). In plus de acestea, exista developeri aflati inca in faza de proiect sau chiar de intentii.

Investitorul Kardan din Israel doreste sa construiasca 26.000 de metri patrati de birouri de clasa A, in valoare de 50 milioane de euro. Cladirea se numeste America House si are o locatie excelenta in Piata Victoriei. Israelienii au mai facut Europa House, care a fost deja vanduta fondului de investitii austriac Europolis.

National Bank of Kuwait (NBK), cea mai mare banca din Kuweit, vrea sa bage 15 milioane de euro in Romania si alte 150 de milioane in regiune. In acest sens, a lansat recent un fond de investitii pentru Europa Centrala si de Est, care se va numi Watani Central European Real Estate Fund. Activele in care fondul va investi includ imobile de birouri de clasa A, spatii comerciale si de logistica, care sa fie inchiriate de companii internationale.

Compania belgiana Liebrecht&wooD este in faza de negociere pentru cateva proiecte importante. Va intra pe piata spatiilor de birouri din Bucuresti cu o cladire in suprafata totala de peste 20.000 de metri patrati, investitie estimata la 20-22 milioane de euro. "Terenul este in proprietatea integrala a Liebrecht&wooD, iar autorizatiile de construire si de dezvoltare sunt in derulare. Noul proiect Liebrecht& wooD va fi compus din patru cladiri cu o suprafata de circa 5.000 de metri patrati fiecare, conectate intre ele. Va fi o cladire cu o locatie excelenta, iar oricine va veni in Bucuresti nu va avea cum sa nu o remarce, a declarat Johan Rogiers, managing director al firmei.

DEPOZITE. Liebrecht&wooD va dezvolta si un proiect de spatii de depozitare, denumit Bucharest Logistic Centre si amplasat in zona nord-vestica a Capitalei, pe Soseaua de centura. Pentru o prima etapa de dezvoltare a centrului, Liebrecht&wooD negociaza inchirierea spatiilor de depozitare cu un potential client. Cel de-al treilea proiect al Liebrecht&wooD in Romania este reprezentat de Bucharest Industrial Park, amplasat in partea de est a Capitalei, in apropierea autostrazii Bucuresti - Pitesti. Liebrecht&wooD mai detine un teren cu o suprafata de 25 de hectare, insa nu a stabilit inca destinatia proiectului. Compania Autoker Holding, una dintre cele mai importante firme imobiliare si de logistica din Ungaria, intentioneaza sa intre pe piata romaneasca de profil, intr-o prima faza prin constructia unor cladiri de birouri. "Desi continuam proiectele din Budapesta, am inceput sa cautam oportunitati de investitii si in Romania, Polonia, Cehia si Ucraina. Pentru ca este riscant sa intri cu proiecte rezidentiale pe piete noi, vom incepe probabil cu investitii in cladiri de birouri", a declarat Ehud Amir, presedintele companiei, citat de Budapest Business Journal.

Oportunitati de afaceri si proiecte de dezvoltare

Fondul israelian de investitii Africa Israel Investment a cumparat luna trecuta un teren de 121.000 mp pe care a dat 9 milioane de euro. Aici vrea sa construiasca un ansamblu rezidential in Bucuresti.

Patru companii internationale vor realiza in parteneriat cel mai mare centru logistic din Romania, Cefin Logistic Parc, care se va intinde pe o suprafata de 30 de hectare in apropierea Capitalei, langa autostrada Bucuresti - Pitesti. De dezvoltarea proiectului, estimat la 75 milioane de euro, se va ocupa divizia din Romania a grupului italian Cefin specializata in investitii imobiliare, iar firma austriaca Europolis va asigura finantarea printr-un imprumut angajat de la HVB Bank Romania. Construirea Cefin Logistic Park va avea loc in mai multe etape, pe parcursul urmatorilor trei ani. Centrul va avea o suprafata construita de 13 hectare si va fi compus din unitati distincte, de cel putin 2.500 de metri patrati fiecare. European Future Group, din Anglia, are in vizor opt posibile investitii importante care totalizeaza 150 milioane de euro. Insa nu au inceput nimic, totul este la nivel de intentii. Si compania americana Appolo Real Estate Advision, liderul de anul trecut al investitiilor in Europa Centrala si de Est, vrea sa investeasca 150 milioane de euro in Romania, insa deocamdata nu a gasit un proiect interesant.

In Bucuresti se construiesc 11 noi centre comerciale

Companiile imobiliare sunt confruntate cu foarte multe proiecte de retail, insa pentru Bucuresti sigure sunt pana acum 11 noi investitii in acest domeniu. Vor aparea trei noi hypermarketuri, respectiv un Cora in Drumul Taberei, un Kaufrand in Colentina si un Carrefour in Baneasa. Totodata, se vor construi cinci mall-uri. Este vorba despre City Mall pe soseaua Oltenitei, Concorde Mall in Rahova, Esplanada vizavi de Pasajul Marasesti, Sun Plaza la intersectia Vacaresti cu Oltenitei, Metropola la Eroilor. Lor li se alatura trei parcuri de cumparaturi, doua in Baneasa si altul in Otopeni.

DEZVOLTARE. "Integrarea tarii noastre in UE creeaza un mediu economic stabil si competitiv care va atrage noi developeri si retailleri din Europa si America de Nord", spun reprezentantii companiei imobiliare Eurisko. Oferta pentru anii urmatori implica extinderea lanturilor de hypermarket Carrefour si Cora. Concernul multinational TriGranit Development Corporation este interesat sa participe la un program de investitii majore care vor fi realizate in Romania, printre care si proiectul imobiliar "Esplanada" din Bucuresti.

PROIECTE MARI. Proiectul Esplanada presupune realizarea si in parteneriat public-privat, in zona centrala a Capitalei, un complex multifunctional care va cuprinde mall-uri, cladiri de birouri, imobile de locuit si hoteluri de 10-20 de etaje. Amenajarea unei zone pietonale si a unor spatii comerciale pe o suprafata de circa 10 hectare, aflata in centrul Capitalei. Investitia totala pentru realizarea acestui proiect, care va incepe in curand, va depasi 800 de milioane de euro.

NEGOCIERI. Alte proiecte sunt doar in faza de intentii. Compania imobiliara Meinl European Land, inregistrata in Marea Britanie, are programate pentru acest an investitii de 100 de milioane de euro in Romania, a declarat Nadine Gilles, reprezentant al firmei. "Suntem in negocieri privind achizitionarea catorva proiecte de retail in Romania, a caror valoare depaseste 100 de milioane de euro", a precizat Gilles. Sunt vizate in principal proiecte din segmentul comercial si eventual compania s-ar putea implica si in proiecte de spatii industriale. Alte investitii ale companiei in Romania vizeaza extinderea centrului comercial Militari. "Proiectul se poate extinde cu aproximativ 150.000 de metri patrati. Extinderea se va realiza insa in functie de cererea de pe piata, si se va face pas cu pas, pe parcursul anilor viitori", a explicat Gilles. Centrul comercial Militari din Bucuresti, pe care Meinl l-a cumparat anul trecut de la firma belgiana Liebrecht&wooD pentru 20 de milioane de euro, este prima investitie a companiei in Romania.