Nimeni nu ştie cât mai valorează un teren

Piaţa terenurilor este blocată. Sporadic se mai cumpără o bucată de pământ, numai atunci când apare un chilipir. În lipsa tranzacţiilor, nimeni nu mai ştie care este preţul corect de cumpărare.

"Se întâmplă să fiu întrebat de clienţi cât costă un metru pătrat de teren în zona X sau Y şi nu pot să le spun, pentru că ultima tranzacţie încheiată a fost acum trei-patru luni", a declarat Radu Zilişteanu, preşedintele Agenţiei LandExperts, purtătorul de cuvânt al Asociaţiei Române a Agenţiilor Imobiliare (ARAI).

Problema este că lipsa tranzacţiilor conduce la imposibilitatea stabilirii unei valori de tranzacţionare pentru o anumită zonă. "Valoarea reală a unui teren este dată de cerere şi de ofertă. Nu se calculează cu o formulă, ci se estimează în funcţie de preţul unei zone, de încadrarea terenului în zona respectivă, iar acum, neexistând cerere, nu se poate stabili această valoare", a explicat Adrian Crivii, directorul firmei de evaluări imobiliare Darian RomSuisse.

BLOCAJ
Cumpărători există foarte puţini, la fel şi vânzători, spun agenţii imobiliari. "S-a instaurat o stare de aşteptare, atât cumpărătorii mai mici, cât şi marii investitori aşteaptă fundul sacului, adică preţul cel mai mic de la care o să înceapă iar creşterea", a declarat Zilişteanu.

Însă specialiştii au păreri diferite despre momentul în care piaţa va da semne de dezmorţire, unii speră că fenomenul va avea loc în această vară, alţii abia în primăvara anului viitor. Exact nu ştie nimeni. Deşi există câţiva vânători de oportunităţi, chiar fonduri de criză, deocamdată se fac extrem de puţine tranzacţii. Proprietarii de pământuri preferă să aştepte vremuri mai bune, nu vând decât cei care sunt forţaţi, pentru că au credite şi nu mai fac faţă ratelor.

Ceilalţi aşteaptă să vadă ce evoluţie vor mai lua lucrurile şi nu se grăbesc să scoată acum la vânzare terenuri. "Sunt zone unde de luni bune nu s-a mai vândut ceva", a explicat Crivii. E o situaţie de nesiguranţă şi pentru că în ultimul timp diverse firme de investiţii au anunţat că portofoliul de terenuri le-a scăzut cu procente destul de mari din cauza reevaluării.

PREŢURI DE NIMIC
Valoarea terenurilor nu scade cu acelaşi procent pentru toate locaţiile, chiar şi în această perioadă există terenuri care şi-au conservat valoarea. "Un teren plasat în Bucureşti, pe o arteră principală, cu utilităţi, lângă mijloacele de transport în comun, unde se poate construi un P+10 îşi conservă valoarea", a explicat directorul firmei de evaluare Darian.

Agenţii imobiliari spun că astfel de terenuri sunt puţine şi cine le are nu le vinde. "Astfel de terenuri sunt limitate şi este normal să-şi conserve valoarea", a opinat Zilişteanu.

La polul opus, există pământuri care au pierdut chiar şi 90% din valoarea pe care o aveau anul trecut. "Nu mai poţi să vinzi terenuri în câmp, pe principiul că o viitoare dezvoltare va ridica toată zona, prin infrastructură şi utilităţi", a explicat Crivii. Cei care au banii băgaţi într-o astfel de locaţie trebuie să aştepte ani buni până piaţa îşi va reveni. Până atunci, oricine încearcă să vândă un astfel de teren, fără utilităţi, fără construcţii în jur, va pierde bani buni.




MAI PUŢINE TRANZACŢII
Că piaţa este aproape îngheţată o demonstrează şi numărul în scădere al tranzacţiilor, potrivit datelor notarilor publici. În primele trei luni ale anului au fost încheiate 78.321 de operaţiuni, faţă de 123.392 de tranzacţii în perioada similară a anului trecut, conform datelor Uniunii Naţionale a Notarilor Publici din România (UNNPR).

Faţă de perioada corespunzătoare a anului trecut, în luna martie din 2009 au fost încheiate cu 35% mai puţine tranzacţii, numărul acestora reducându-se de la 45.697 la 29.711 operaţiuni. În condiţiile scăderii numărului de tranzacţii în primele trei luni, şi valoarea impozitelor pe veniturile din transferul proprietăţilor imobiliare în acest interval s-a redus cu 64%, la 103,5 milioane de lei.

Impozitele încasate din veniturile din tranzacţii cu locuinţe şi terenuri în primele trei luni ale anului trecut au totalizat 291,1 milioane de lei. Comparativ cu luna martie 2008, impozitele din aceeaşi lună a acestui an s-au redus cu peste 65%, la 40 milioane de lei. Impozitul este cuprins între 1% şi 3%, în funcţie de valoare şi data dobândirii proprietăţii.

Reprezentanţii UNNPR au estimat în februarie o scădere a numărului tranzacţiilor imobiliare în acest an de cel puţin 30%-50%, având în vedere semnalele din piaţă şi evoluţia din prima lună a anului, când s-a înregistrat o reducere de 50%. În 2008 au fost perfectate 484.765 de tranzacţii imobiliare, în scădere cu 7,07% faţă de 2007, când au fost încheiate 521.636 de tranzacţii.

CREDITAREA
Specialiştii de pe piaţa imobiliară aşteaptă să se atingă nivelul cel mai de jos al crizei pentru ca un nou ciclu de investiţii să reînceapă. Primul semnal va fi dat de bănci, lucrurile se vor mişca atunci când va reîncepe creditarea. "Chiar şi investitorii care au bani lichizi se uită la bănci, pentru că au încredere în previziunea bancherilor, creditarea dă tonul relansării", a explicat Zilişteanu.

"Când va reîncepe creditarea, valoarea terenurilor şi a proprietăţilor în general va fi mult mai mică şi automat şi riscul băncilor va fi mult mai scăzut. Creditarea va reîncepe, chiar dacă iniţial la alt nivel, pentru că băncile au bani şi trebuie să-i împrumute, deoarece asta e afacerea lor", a mai spus directorul firmei de evaluări imobiliare Darian RomSuisse.