Ion Cătuţoiu: O să vedeţi că băncile se vor lupta să dea credite

Piaţa rezidenţială este în plină ascensiune după criza imobiliară din anii 2009-2013, dar unele bănci au majorat avansurile la credi­te cu până la 30% ca efect al Legii dării în plată. Cum va fi afectată piaţa rezidenţială, am aflat de la analistul imobiliar Ion Cătuţoiu, fondatorul agenţiei imobiliare Real Time.

Băncile au început deja să mărească avansurile la creditele imobiliare. Cum va fi influenţată piaţa rezidenţială?

Din punctul meu de vedere nu este nicio problemă ca avansurile la creditele ipotecare să fie mai mari pentru că un avans mai mare protejează un client. Or, cine nu reuşeşte într-un număr de ani să strângă suficienţi bani ca să plătească 15-25% la bancă, avans pentru o locu­inţă, atunci nu trebuie să fie încurajat să se împrumute deoarece, cu sau fără darea în plată, tot va avea probleme. Noi, dezvoltatorii şi băncile, trebuie să facem o protecţie dinainte ca aceste lucruri să se întâmple, adică trebuie să eliminăm cauzele, nu efectele.

Deci sunteţi de acord cu varianta băncilor.

Nu, nu sunt de acord cu băncile. Mie mi se pare că băncile au o vină foarte mare în ceea ce priveşte sistemul. Din punctul meu de vedere, noi trebuie să găsim soluţii alternative, să îmbunătăţim piaţa, să se poată construi locuinţe noi, competitive, în aşa fel încât din această competitivitate oamenii să se împrumute pentru locuinţe noi, de calitate. Băncile nu încurajează să se construiască locuinţe noi, ideal ar fi să pună banii, să finanţeze dezvoltatorii să construiască şi apoi să ofere credite clienţilor pentru aceste locuinţe. Spun asta pentru că românii ar trebui să se îndatoreze pentru locuinţe noi, nu pentru unele vechi.

Credite pentru locuinţele noi

Spuneţi că băncile finanţează piaţa apartamentelor vechi în loc să le finan­ţeze pe cele noi.

Da, şi în plus şi-au asumat o foarte mică expunere, chiar şi pe locuinţele vechi, pentru că pe tot ce creditează prin programul „Prima casă” îşi asumă numai jumătate din risc, restul este la stat. Dar ca să vinzi credite imobiliare, trebuie să generezi o piaţă reală. Eu cred că „Prima casă” trebuie să fie limitată la o sumă. Şi vă dau un exemplu de piaţă secundară care ar putea apărea după „Prima casă”, dacă ar exista un stoc relevant de locuinţe noi. Dacă ar fi o ofertă consistentă de case noi, apartamentele vechi ar scădea, iar tinerii cu Prima casă s-ar îndatora să cumpere un apartament vechi care ar costa, să zicem, 40.000- 45.000 de euro, iar rata la bancă ar fi similară cu o chirie pe care ar putea să o plătească în aceeaşi zonă. Pe de altă parte, proprietarul care ar vinde acel apartament s-ar împrumuta şi el de la bancă şi s-ar muta la următoarea casă, una într-un anasamblu rezidenţial nou. Deci noi nu avem maturitatea să trecem la acest nivel.

Programul „Prima casă” îşi trăieşte, probabil, ultimele luni, iar băncile îşi fac propriile strategii ca să scumpească creditul imobiliar.

Nu cred că „Prima casă” va muri, vă garantez că se va muta, probabil, la locuinţele noi. Eu sunt sigur că se va încuraja economia şi nu doar îndatorarea. O să vedeţi băncile care se vor lupta pentru clienţi ca să-i împrumute. În sistemul bancar sunt 30 de miliarde de euro de la deponenţi şi bancherii nu mai pot să ofere dobânzi care să concureze cu chiria pe care un proprietar o ia.

Dobânzile la bănci sunt foarte mici

Mai merită să ţii banii în bancă acum, nu e mai bine să cumperi o garsonieră şi să o închiriezi?

Cine are 60.000 de euro la bancă este mai bine să cumpere un apartament pentru că-i va aduce în jur de 4.000 de euro anual. Deci aproape 10%, în condiţiile în care dobânda pe care o primeşti la depozit este mult mai mică, iar perspectiva de dobândă negativă este mare.

Dar dacă nu are decât de avans, 15%, are casa în care stă, ia un credit şi-şi mai cumpără un apar­tament pe care-l închirieză.

Să ştiţi că aşa a apărut criza imobiliară în America.

Da, dar pentru mine, ca individ, nu este mai rentabil decât să ţin cei 10.000-15.000 de euro la bancă?

Vă asumaţi un risc pentru o diferenţă de bani foarte mică. Veţi încasa 200 de euro, dar veţi plăti rată 180 de euro şi, sigur, există perspectiva ca peste 20-30 de ani să rămâ­neţi cu apartamentul. Riscul este ca în toţi aceşti ani să vă plece chiriaşul, să nu puteţi plăti rata la bancă, în plus nu se poate şti cum se va mişca piaţa de chirii sau cea de vânzări. Dar puteţi avea şi posibilitatea să crească preţurile, şi atunci sunteţi în avantaj.

Este un risc, spuneți.

Da, investiţia imobiliară totdeauna presupune un risc, dar poate aduce şi câştiguri. Cine-şi ţine banii în bancă nu riscă nimic dacă are sume până-n 100.000 de euro.

Pe fondul dobânzilor negative din Europa, vânzările cresc. Sunt acum fonduri de investiţii, investitori mari, care cumpără pachete de aparta­mente ca să le închirieze. Anul trecut a fost record istoric, nici în 2007 nu a fost aşa, numai în Bucureşti au fost în jur 4.500 de tranzacţii pe lună.

Piaţa imobiliară nu va suferi. Băncile nu prea au variante, fie împru­mută clienţilor banii pe care-i au, fie deponenţii îşi vor retrage banii şi vor cumpăra case pe care le vor închiria.

Românii au început să-şi cumpere case şi apartamente, anul trecut numărul de tranzacţii pe piaţa imobiliară ajungând la 890.169, cu 65.217 mai multe faţă de 2014, a anunţat Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.