Click Accept pentru a primi notificări cu cele mai importante știri!
Dezvoltatorii de birouri vor livra peste 460.000 de metri pătraţi de birouri în acest an, din care 370.000 de mp în Capitală. Noile proiecte sunt parţial închiriate, în cele mai multe cazuri de companii care se relochează, aşa că se aşteaptă ca anumite clădiri, de generaţie mai veche, să aibă probleme. Cum rata de neocupare a urcat la 15% şi chiriile sunt încă stabile, proprietarii vor creşte pachetele de facilităţi oferite pentru a atrage chiriaşii. Ce proiecte mai sunt în construcţie şi cum va evolua piaţa de birouri am aflat de la Marius Şcuta, director în cadrul firmei de consultanţă imobiliară JLL România.
Jurnalul Naţional: Este 2016 cel mai bun an după criză pentru dezvoltatorii de birouri?
Marius Şcuta: Încă de acum doi-trei ani piața de birouri a început să se mişte, dar, da, în acest an sunt aşteptaţi să fie livraţi cei mai mai mulţi metri pătraţi din ultimii 8 ani, 370.000, numai în Capitală, reprezentând o creştere cu 496% comparativ cu anul trecut. Sunt două elemente care caracterizează această piaţă, livrările, care în acest an sunt la maximul de după criză, şi aspectele legate de cerere. Şi din punct de vedere al tranzacţiilor suntem într-un trend stabil de aproximativ trei ani, cu un volum de aproximativ 300.000 de metri pătraţi tranzacţionaţi pe an, incluzând aici atât închirierile noi, cât şi relocările.
J.N: Cam ce îşi doresc chiriaşii şi ce locaţii preferă?
M.Ş: Zonele fierbinţi din Bucureşti rămân Floreasca-Barbu-Văcărescu şi zona Orhideea. Aceste zone sunt deservite în primul rând de o rețea diversificată de transport în comun și au în proximitate centre comerciale. Mai mult, în zona Orhideea există Universitatea Politehnică și de asemenea piața rezidenţială este bine dezvoltată, făcând-o foarte atractivă pentru companiile din IT. Şi Floreasca-Barbu Văcărescu rămâne atractivă, aici formându-se deja un centru de afaceri, iar calitatea clădirilor dezvoltate în zonă este un factor distinctiv. Cererea pentru centrul Capitalei în schimb este deocamdată redusă din cauza ofertei noi foarte scăzute. Există doar unul-două proiecte care au apărut, dar sunt de tip butic (de dimensiuni mai mici). Pentru următorii doi ani lucrurile se vor schimba însă, iar centrul Bucureștiului va intra din nou în atenția companiilor, în condițiile în care în apropiere de Piața Victoriei, pe Strada Buzești urmează să fie inaugurate două proiecte importante, unul dezvoltat de Ţiriac Imobiliare şi altul de către SImmo -The Mark. Astfel, centrul va deveni o locaţie de interes pentru că aceste proiecte noi oferă spaţii mari pe etaj şi sunt amplasate într-o zonă foarte atractivă.
J.N: Ce suprafeţe se caută?
Cele mai multe tranzacţii se încheie pentru 1.000-1.500 de metri pătraţi, dar apar, mai rar, şi solicitări pentru 20.000-30.000 de metri pătraţi din partea unor firme din IT, telecomunicaţii şi banking, dar acestea din urmă de cele mai multe ori își consolidează activitatea pe piața locală într-un singur sediu.
J.N: În câte oraşe există o piaţă de birouri?
M.Ş: Prima şi cea mai importantă piață de birouri din România este Bucureştiul, urmat de patru oraşe mari, Timişoara, Iaşi, Braşov şi Cluj. Încep să mai apară şi alte localităţi pe piața de birouri, cum ar fi Târgu Mureş, Craiova, Arad, Sibiu sau Oradea, deci sunt şi alte oraşe care au una-două, maxim trei clădiri de birouri unde companii importante aleg să meargă. Problema este că nu poţi să consideri că este piaţă acolo unde există două-trei proiecte. Piaţă de birouri este la Timişoara sau la Iaşi unde avem proiecte mari care sunt în competiţie.
J.N: Cum ne putem explica că Iaşiul este pe locul al doilea în ceea ce priveşte livrările de clădiri noi în acest an?
M.Ş: Este ceva conjunctural, iar de anul viitor Timişoara va reveni pe poziţia a doua după București, aşa cum suntem obişnuiţi, având în vedere proiectele care au fost anunțate pentru următorii 2 ani.
J.N: Totuşi spune ceva, au început investitorii să se uite şi spre Moldova?
M.Ş: Depinde ce înţelegem prin investitori, pentru că investitori sunt şi dezvoltatorii de clădiri, dar şi chiriaşii. Dacă ne referim la dezvoltatori trebuie să-i impărţim în locali sau regionali. La Iaşi avem numai dezvoltatori locali, precum Iulius Group, Tester Grup şi Impact. În Bucureşti avem dezvoltatori regionali și internaționali, precum Globalworth sau Skanska. Aceștia vor investi în afara Bucureștiului dacă un chiriaş pe care-l au în proiectele din Capitală dorește să meargă și în alt oraș. Și chiar şi în aceste condiții, piața din afara Bucureștiului nu este la fel de lichidă ca cea din Capitală și nu prea ai cui să vizi proiectele pe care le dezvolți, în cazul unui exit. Cu excepţia NEPI care a cumpărat două clădiri de birouri în afara Bucureștiului, una la Cluj şi alta la Timişoara, nu s-a mai vândut niciun proiect de birouri în provincie. Toți dezvoltatorii vor ca după ce construiesc să închirieze proiectul, să le aducă cash-flow şi la un moment dat să vândă o parte din portofoliul pe care-l deţin. Pe de altă parte, avem jucători precum Iulius, care poate se gândeşte într-o zi să vândă tot – proiectele din Cluj, Timișoara sau Iași - la pachet, şi atunci se discută altfel.
J.N: Dar dacă ne referim la chiriaşi au început aceştia să se uite şi spre Moldova?
M.Ş: Chriaşii se uită spre Iași pentru că în Bucureşti deja încep să apară probleme de competitivitate în ceea ce priveşte forţa de muncă. Microsoft, Oracle, IBM şi-au deschis deja centre şi în capitala Moldovei. În Iaşi sunt deja companii mari. Avem Oracle, Unicredit, Amazon, care încep să atragă forţă de muncă şi din Suceava sau din Bacău.
J.N: Dar pentru alte oraşe din Moldova aţi primit cereri?
M.Ş: Am primit ceva cereri pentru Suceava, dar sunt deocamdată la faza de testare a pieței.
J.N: Cum stă Bucureştiul faţă de celelalte capitale din zonă?
M.Ş: Acum mergem în acelaşi pas, deci se construieşte cam la fel. Dar există o diferenţă între noi şi ei pentru că în Varșovia, Praga sau Budapesta companiile au apucat să crească mai mult, iar stocul de birouri era deja mare în momenul în care la noi piața începea să se dezvolte și din acest motiv este foarte greu să-i mai ajungem din urmă. Şi la noi se poate construi mai mult, dar oferta nouă trebuie să fie în funcție de cât permite economia pentru că nu poţi construi şi apoi să stai cu clădirile goale.
J.N: Dar ca nivel de chirie?
M.Ş: Suntem mai competitivi decât Varşovia sau Praga şi cam la acelaşi nivel cu oraşele secundare din Polonia. Şi cu Ungaria suntem aproximativ la acelaşi nivel.
J.N: Întreb pentru că mă gândesc la o firmă care ar vrea să se extindă în regiunea noastră şi s-ar uita la România, Polonia sau Ungaria pentru a alege o locaţie.
M.Ş: În acest moment diferenţele sunt foarte mici, sub un euro, aşa că nu pot să dea peste cap un business. Companiile se uită cu atenție la disponibilitatea forţei de muncă, la abilitățile legate de limbile străine, la pregătirea acesteia, la competiţia în piaţă şi la partea socială. Pe de altă parte, generaţia Millenium, pe lângă partea financiară este intereseată și de alte lucruri, respectiv mediul în care lucrează, care să le asigure dezvoltarea și să-i facă fericiţi.
”Piața din afara Bucureștiului nu este la fel de lichidă ca cea din Capitală și nu prea ai cui să vinzi proiectele pe care le dezvolți, în cazul unui exit. Cu excepţia NEPI care a cumpărat două clădiri de birouri în afara Bucureștiului, una la Cluj şi alta la Timişoara, nu s-a mai vândut niciun proiect de birouri în provincie”
“Stocul total din România este de 2,67 milioane de metri pătraţi, iar rata de neocupare este de 15%. Dacă se relocă un client către o clădire nouă, cea veche va avea nişte probleme. Va trebui să refacă un pic clădirea, să ajusteze preţul pentru că intră în concurenţă cu cele noi. Iar dacă vorbim de cele noi atunci succesul ţine foarte mult de locaţie, de calitatea clădirii şi de pachetul de facilități pe care proprietarul îl oferă”
“Chiria cerută pentru clădirile de clasa A de cea mai bună calitate este de 18.5 euro/ mp/lună şi este constantă în ultimii doi ani”
Top 10, cele mai importante clădiri aflate în construcţie
Clădire Dezvoltator Oraş Suprafaţă (mp) Dată livrare estimată
Timpuri Noi Square Vastint Bucuresti 33.000 2017
Orhideea Towers CA Immo Bucuresti 37.000 2017
The Bridge Forte Partners Bucuresti 36.000 2017
Oregon Park Portland Bucuresti 45.000 (22.000 livrati deja) Q4 2016
Metropol Anchor Grup Bucuresti 36.600 Q4 2016
Hermes Business Campus 3 Atenor Bucuresti 29.500 (a treia faza) Q4 2016
Globalworth Campus Globalworth Bucuresti 29.000 (prima faza) Q4 2016
The Landmark Proiect Bucuresti Bucuresti 22.000 Q4
2016
The Office NEPI+Ovidiu Sandor Cluj 18.500 Q4 2016
UBC OpenVille Iulius Group Timisoara 31.000 Q4 2016, Q2 2017
