Agentiile influenteaza preturile locuintelor?

Multi dintre cititorii nostri sunt de parere ca preturile locuintelor sunt mari din cauza numarului exorbitant de agentii imobiliare, care, in goana dupa comisioane grase, conving proprietarii sa vanda la preturi exorbitante

Ca sa aflam motivele pentru care preturile la apartamentele de bloc s-au marit si care sunt criteriile dupa care se stabilesc aceste preturi (inclusiv pentru chirii), am apelat la reprezentantii catorva agentii cunoscute din Capitala, care ne expun pe larg argumentele lor. Asadar, in cele ce urmeaza, veti afla raspunsurile detailate oferite de trei reprezentanti ai catorva din cele mai active agentii imobiliare.

Nu exista posibilitatea ca unui client sa-i spui un pret si la intrebarea "de ce costa atat?" sa i se raspunda: «d-aia». Agentul trebuie sa fie capabil sa argumenteze, sa prezinte toate avantajele si dezavantajele, sa poata incadra in contextul pietei si aceasta tranzactie. - Robert Teodorescu, director departament vanzari rezidentiale Agentia Imobiliara REGATTA

"Prestatorii de servicii te scutesc de efort si te indruma pe calea cea mai buna. In mod profesionist pretul unei proprietati se stabileste in functie de localizarea sa, de suprafata, tipul si vechimea constructiei. Toate aceste elemente sunt vitale in argumentarea fata de client a pretului solicitat pe o proprietate.

Colaborarea cu o agentie imobiliara scuteste clientii de eforturi suplimentare si ii ajuta sa faca cea mai buna tranzactie indiferent daca vand, cumpara, inchiriaza sau dezvolta un proiect. Tocmai aceasta este esenta presatorilor de servicii. Si daca prestatorul de servicii nu este serios si cinstit, atunci succesul lui in afaceri va fi de foarte scurta durata.

De aceasta sfera se leaga, printre altele, si perceptia unor oameni care considera ca agentiile imobiliare sunt interesate sa gonfleze preturile de pe piata pentru a-si mari comisioanele. Nimic mai gresit, deoarece daca preturile sunt prea mari, oamenii nu mai au bani si tranzactiile nu se mai efectueaza, ceea ce inseamna zero comision pentru agentie. Este foarte clar ca nimeni nu are interes sa creasca preturile artificial. Daca tranzactiile nu se realizeaza, toate partile implicate pierd in mod clar.

Probabil perceptia aceasta este una dintre sechelele perioadei comuniste, cand toti se pricepeau la orice si nu existau prestatori profesionisti de servicii. Aceste persoane nu stiu sa apeleze la firme specializate sau nu au increderea necesara. In ceea ce priveste increderea, ii sfatuim pe potentialii clienti sa apeleze la companii imobiliare mari, cu experienta, consacrate pe piata, care sunt sigure. Asta nu inseamna ca suntem anticoncurenta! Exista companii de mai mici dimensiuni care lucreaza pe zonele de cartier si care sunt foarte bune. O intreprindere solida nu trebuie sa fie mare, dar trebuie sa aiba experienta si o vechime in piata.

Inca un aspect ce tine de profesionalismul companiei alese: agentul imobiliar cu care clientul lucreaza trebuie sa ii ofere explicatii complete si argumentari. Nu exista posibilitatea ca unui client sa-i spui un pret si la intrebarea «de ce costa atat?» sa i se raspunda: «d-aia». Agentul trebuie sa fie capabil sa argumenteze, sa prezinte toate avantajele si dezavantajele, sa poata incadra in contextul pietei si aceasta tranzactie. In momentul in care agentul nu stie ce sa raspunda, clientul este mai bine sa caute alti parteneri.

Maximum de atentie este necesar in orice segment business, dar cum nimeni nu este priceput chiar in toate, presatorul de servicii, cum este o agentie imobiliara, te indruma pe cel mai bun drum avand o parere avizata, de profesionit, si te scuteste de o serie intreaga de eforturi. Singurul lucru la care nu trebuie sa faceti rabat este alegerea celei mai bune companii imobiliare. Dupa ce v-ati hotarat, lucrurile devin extrem de simple."

Este in interesul agentiilor imobiliare sa functioneze intr-o piata lichida, unde banii «se misca», adica se incheie tranzactii, decat sa mareasca preturile artificial pentru a lua comisione mai mari riscand sa blocheze piata - Silviana Badea, residential consultant COLLIERS INTERNATIONAL

"Preturile apartamentelor din blocurile construite pana in anul 1990 au ajuns la nivelul de acum datorita cererii foarte mari si a ofertei foarte scazute - pura lege economica. Acestea au fost pana in acest moment singura optiune locativa pentru clasa medie, avand in vedere ca oferta de locuinte noi in perioada 1990-2004 (provenind in principal de la ANL si de la mici antreprenori locali) a fost mult sub cerere.

Cererea a provenit in principal de la tinerii (28-35 ani) cu un venit net pe familie care le-a permis in ultimii doi ani sa se califice pentru un credit ipotecar sau imobiliar.

Si ca sa raspund acum intrebarii cititorilor dumneavoastra, agentiile imobiliare nu sunt platite decat daca se concluzioneaza o tranzactie. Daca nu ar exista cerere pentru apartamente si metode de finantare a acestei cereri (vezi credit imobiliar, ipotecar si pentru o perioada leasing-ul imobiliar), nu s-ar putea incheia tranzactii. Realitatea este ca desi preturile sunt cele pe care le cunoastem (600-1.000 euro/mp), apartamentele in blocuri vechi se tranzactioneaza pe piata.

O agentie imobiliara, desi investeste in prezentari si publicitate pentru apartamentele pe care le ofera catre vanzare, nu este platita decat in situatia in care se incheie o tranzactie. Este in interesul agentiilor imobiliare sa functioneze intr-o piata lichida, unde banii «se misca», adica se incheie tranzactii, decat sa mareasca preturile artificial pentru a lua comisione mai mari riscand sa blocheze piata."

Dorinta agentiilor imobiliare este de a incheia tranzactia si a incasa comisionul intr-un timp cat mai scurt, deci interesul lor pentru obtinerea unui pret mai mare este secundar interesului de a incheia tranzactia. - Andrei Sandu, director general al Agentiei Imobiliare MEDIA CITY

"Referitor la parerea unora ca agentiile imobiliare influenteaza preturile chiriilor sau preturile de vanzare ale imobilelor, parerea mea este ca acestia sunt departe de adevar, insa in lipsa unor unelte de analiza mai profunde este la indemana sa consideram ca sunt vinovati cei care ne dau prima informatie legata de valoarea pretului proprietatii, informatie care ne socheaza si ne supara fiindca - ce-i drept - este greu sa tii pasul cu aceasta dinamica ai pietei.

Agentiile imobiliare, chiar daca si-ar dori, nu au forta si parghiile necesare pentru a influenta pretul imobilelor. Preturile imobilelor sunt influentate de aceleasi parghii ca si orice alt produs din oricare alta piata si anume de proportia dintre cerere si oferta, cerere care la randul ei este dependenta de puterea de cumparare, si aceasta putere (in cazul pietei imobiliare) este data de jocurile pe care le fac bancile, in frunte cu Banca Nationala, pe piata creditului ipotecar.

Pe de alta parte, dorinta agentiilor imobiliare este de a incheia tranzactia si a incasa comisionul intr-un timp cat mai scurt, deci interesul lor pentru obtinerea unui pret mai mare este secundar interesului de a incheia tranzactia.

Sa nu uitam ca prin definitie pretul de piata este dat de pretul la care se realizeaza o tranzactie intre un vanzator determinat sa vanda (motivat, avand nevoie sa vanda) si un cumparator determinat sa cumpere, astfel pretul de piata este o valoare bine determinata intr-un moment anume al pietei, care nu poate fi influentat artificial. Ar trebui ca pentru toate ofertele similare, disponibile in acelasi moment pe piata, toti intermediarii sa se inteleaga intre ei si sa-i convinga si pe proprietari sa mareasca pretul cu aceeasi valoare, astfel incat, vezi Doamne, pretul pietei a crescut cu acea valoare. Acest scenariu este imposibil de realizat in realitate.

In particular, exista intermediari care au diverse intelegeri cu unii proprietari ca sa obtina un comision mai mare daca reusesc sa obtina un pret mai mare decat cel cerut initial de proprietar, dar astfel de situatii sunt rare si se intampla mai adesea atunci cand proprietarul nu este bine informat in legatura pretul de moment al proprietatii lui si cere mai putin decat se poate obtine, atunci acel intermediar poate urca pretul astfel incat sa ajunga la pretul de piata. Este greu sa se obtina un pret care sa fie mai mare decat pretul de piata, pentru o astfel de tranzactie trebuie gasit un cumparator neinformat care sa platesca mai mult decat valoreaza acea proprietate in acel moment. Aceesi argumentatie este valabila si in cazul suspiciunii ca agentiile ar creste artificial preturile chiriilor."