Antecontractul de vanzare-cumparare

Domnul L.T., din Sighisoara, ne intreaba cum ar trebui sa procedeze in contextul in care a incheiat cu proprietarul unui teren (fara constructii pe teren) un antecontract de vanzare-cumparare, a platit un avans, urmand ca la o anumita data, convenita de cele doua parti, sa se incheie la notariat contractul propriu-zis de vanzare-cumparare. Din nefericire, vanzatorul s-a razgandit si refuza sa mai perfecteze actul la care s-a obligat in scris. Domnul L.T., din Sighisoara, ne intreaba cum ar trebui sa procedeze in contextul in care a incheiat cu proprietarul unui teren (fara constructii pe teren) un antecontract de vanzare-cumparare, a platit un avans, urmand ca la o anumita data, convenita de cele doua parti, sa se incheie la notariat contractul propriu-zis de vanzare-cumparare. Din nefericire, vanzatorul s-a razgandit si refuza sa mai perfecteze actul la care s-a obligat in scris.

Aceasta problema a mai fost ridicata de un cititor anterior, dar raspundem din nou si-l sfatuim pe potentialul cumparator sa-i aduca la cunostinta vanzatorului ca este obligat prin lege sa incheie acest contract, iar in caz contrar poate fi actionat in judecata de cumparator pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare cu conditia consemnarii intr-un cont bancar in beneficiul vanzatorului a sumei reprezentand pretul terenului stabilit in precontract. Daca promitentul-vanzator nu incheie de bunavoie actul de vanzare-cumparare, iar promitentul-cumparator castiga procesul, primul va fi obligat sa achite celui de-al doilea toate cheltuielile suportate cu procesul - inca un motiv pentru a-si respecta obligatia asumata in scris.

PROMISIUNE BILATERALA

Asa cum o spun doctrina si legea, antecontractul de vanzare-cumparare este o promisiune bilaterala (atat a cumparatorului, cat si a vanzatorului) de a contracta. In cazul in care obligatiile din antecontract nu sunt respectate, cel in drept, in speta promitentul-cumparator, poate introduce actiune avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare, supusa insa termenului general de prescriptie. Cu alte cuvinte, daca acesta nu inainteaza aceasta actiune in decurs de trei ani de la data la care s-a incheiat antecontractul sau, in conformitate cu alte opinii, de la data la care promitentul vanzator "s-a manifestat expres in sensul negarii dreptului promitentului-cumparator", dreptul acestuia din urma de a mai obtine o hotarare care sa tina loc de contract se prescrie.

---

Printr-o intamplare deloc fericita si pe care nu mi-o pot explica, o cititoare din Iasi ne spune ca a cumparat o bucata de teren situata intre mai multe alte parcele si ca a realizat in momentul in care si-a construit gardul ca nu are acces la drumul public.

Sincer nu inteleg cum s-a putut ajunge la o astfel de situatie, deoarece practic nu se poate face cadastru in vederea vanzarii fara prevederea unui drum de acces, dar la fel de frapant este si faptul ca notarul care a autentificat vanzarea nu a observat aceasta neregula si a permis perpetuarea unei astfel de erori.

Articolul 576 si urmatoarele din Codul Civil roman trateaza servitutea ca fiind o sarcina impusa asupra unui imobil pentru uzul si utilitatea unui imobil avand un alt proprietar. Imobilul in favoarea caruia exista servitutea se numeste fond dominant, iar imobilul asupra caruia exista servitutea se numeste fond aservit. Servitutea reprezinta un dezmembramant al dreptului de proprietate, cu caracter perpetuu si indivizibil. Este un drept real asupra lucrului altuia. Servitutea nu poate fi despartita de fond si nu poate fi instrainata, urmarita, ipotecata, singura si independent de fondul al carui accesoriu este. In mod normal, servitutea dureaza cat dureaza si imobilele, dar partile, prin vointa lor, pot limita sau conditiona efectul acesteia in timp.

Cititoarea noastra din Iasi, care ne cere ajutorul, trebuie sa promoveze in instanta (competenta fiind instanta in a carei raza teritoriala se afla imobilul respectiv) o actiune prin care sa solicite constituirea unei servituti de trecere, asa cum spune legea (art. 618 Cod Civil) prin locul care ar pricinui cea mai mica paguba. Asadar, trebuie sa se tina seama si de interesele proprietarului fondului aservit si de nevoia celui care reclama trecerea.

Ce trebuie sa mai retina doamna din Iasi este ca servitutea de trecere nu este una gratuita, proprietarul fondului aservit urmand sa primeasca o despagubire proportionala cu pagubele ocazionate prin constituirea servitutii de trecere. Despagubirea trebuie calculata ca echivalent al terenului luat din folosinta proprietarului.

---

Pentru ca multi dintre dvs., din diverse motive, va confruntati cu termeni juridici pe care nu ii cunoasteti deloc, o sa descriu pe scurt ce inseamna uzufruct - despre acesta fiind intrebata cel mai des in scris pe adresa redactiei, urmand ca in numerele viitoare sa mai explic cititorilor interesati alti astfel de termeni juridici.

Uzufructul (ca si servitutea mai sus tratata) este un dezmembramant al dreptului de proprietate prevazut in art. 517 si urmatoarele din Codul Civil.

Astfel, Codul Civil defineste uzufructul ca fiind "dreptul pe care il are cineva de a se bucura de bunurile ce sunt proprietatea altora, intocmai ca insusi proprietarul lor, insa cu indatorirea de a le conserva substanta". Pe intelesul tuturor, uzufructul presupune existenta a doua persoane: uzufructuarul, cel care va stapani, va folosi si va culege fructele bunului, si nudul proprietar, care pastreaza doar dreptul de dispozitie a bunului.

Contractul de vanzare-cumparare cu rezerva dreptului de uzufruct de vanzator (uneori este stipulata si o clauza de intretinere) este de fapt o contopire a doua contracte: unul de vanzare-cumparare prin care o persoana numita vanzator instraineaza un bun cumparatorului contra unei sume de bani si unul de intretinere prin care cumparatorul isi asuma obligatia de intretinere fata de vanzator, care consta in asigurarea celor necesare traiului (hrana, haine, medicamente etc.), obligatie care se stinge, in general, la moartea vanzatorului.

Uzufructuarul (adica persoana care are drept de uzufruct) are drept de posesie si folosinta (adica de a stapani bunul si de a-i culege fructele) (art. 517 Cod Civil). Proprietarul bunului denumit nud proprietar va avea doar dreptul de dispozitie, putand sa instraineze (prin vanzare-cumparare, donatie) sau sa greveze bunul cu garantii sau ipoteci.

Uzufructul nu este un drept perpetuu, ci unul temporar, in cazul in care nu exista stipulat in contract un termen la care uzufructul inceteaza, atunci este viager, stingandu-se la moartea uzufructuarului - aceasta fiind situatia cel mai des intalnita in practica (art. 557 Cod Civil).

Atat bunurile mobile, cat si cele imobile pot forma obiectul uzufructului (art. 520 Cod Civil).