Hatisul legislativ

Pentru ca problemele punctuale ale cititorilor cu referire directa la norme legale si aplicabilitatea lor continua, ne-am gandit sa continuam si noi seria dedicata raspunsurilor la intrebarile cititorilor

O prima problema pe care dorim sa o tratam este legata de experienta trista a unei doamne care ne-a scris pe adresa redactiei spunandu-ne ca a fost realmente pacalita de vanzatorul terenului pe care acesta l-a achizitionat in vederea construirii unei locuinte.

VICIILE ASCUNSE ALE UNUI TEREN

Terenul in discutie este o mare parte din an inundat de apa din panza freatica aflata la o adancime mica fata de suprafata.

Ce e de facut, e de vina vanzatorul, sau cumparatorul trebuia sa verifice cu atentie ce cumpara? Cazul expus mai sus aduce in discutie aspectele legale referitoare la viciile lucrului vandut.

Astfel, vanzatorul raspunde de viciile ascunse ale lucrului, daca din cauza acestora lucrul vandut nu poate fi folosit potrivit destinatiei sale sau daca viciile ascunse micsoreaza atat de mult valoarea acestuia incat cel care cumpara, daca ar fi cunoscut situatia reala nu ar fi cumparat sau daca ar fi cumparat ar fi facut-o la un pret mai mic. In acest caz, cumparatorul poate actiona in judecata pe vanzator fie pentru reducerea pretului platit - prea mare fata de calitatea lucrului vandut - fie sa ceara instantei ca prin hotarare sa constate rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare incheiat.

Pentru a putea actiona in modalitatea de mai sus, cumparatorul trebuie sa dovedeasca urmatoarele : ca viciile intra in categoria celor ascunse, ca aceste vicii au existat la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare si ca viciul este unul foarte grav.

LIPSA DE INFORMARE

Astfel, vanzatorul nu poate fi tras la raspundere pentru un viciu aparent, de a carui existenta cumparatorul, cu priceperea unui om normal (deci nu cu abilitatea unui specialist!) si cu o verificare atenta putea sa se convinga. O hotarare judecatoreasca a stabilit intr-un asemenea caz ca "lipsa de informare, de experienta cat si nepriceperea cumparatorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut constata singur sa fie considerate vicii ascunse".

Vanzatorul nu raspunde pentru viciile ascunse daca poate demonstra ca l-a atentionat pe cumparator cu privire la existenta viciului.

Vanzatorul va fi raspunzator doar pentru acele vicii ale lucrului pe care le-a ascuns cumparatorului, care existau la momentul vanzarii (deci nu cele care s-au produs ulterior) si care sunt de o gravitate care sa faca bunul cumparat impropriu folosintei obisnuite, in speta terenul fiind imbibat permanent de apa nu poate fi potrivit constructiilor. Problema cititoarei noastre este aceea de a demonstra ca la momentul la care a vizionat si ulterior cumparat terenul, acesta nu era imbibat de apa, deci nu a realizat faptul ca panza freatica este foarte aproape de suprafata. Acest lucru este posibil daca perioada in care cumparatoarea a vazut terenul era una secetoasa care a permis uscarea terenului astfel incat cumparatoarea a crezut ca este un teren normal. Cu toate acestea, cumparatoarea putea verifica situatia zonei, si putea intreba chiar pe vecini daca in zona sunt probleme legate de teren.

ACTELE SECRETE

O alta chestiune pe care vreau sa o tratam datorita multitudinii de intrebari si nedumeririi cititorilor este aceea a actelor secrete, incheiate in paralel cu acte aparente, fie ca este vorba despre vanzarea unui imobil sau despre inchirierea acestuia.

De multe ori in practica, in cazul vanzarii-cumpararii unui imobil sau inchirierii, oamenii incheie cate doua seturi de acte: intr-unul secret trec pretul real al vanzarii sau chiriei iar in cel semnat la notar sau depus la administratia financiara se mentioneaza un pret inferior, in scopul micsorarii ilegale a taxelor notariale sau a impozitului datorat pentru venitul provenit din chirie. Ce se intampla oare atunci cand partile nu se mai inteleg si sunt tentate sa apeleze la actele secrete incheiate in paralel cu cele oficiale? Legea si doctrina sunt de acord ca atat timp cat printr-un act secret incheiat concomitent cu unul aparent partile convin anumite intelegeri, actul secret este cel care produce efecte intre parti deoarece acesta reprezinta vointa reala a partilor. Exceptie fac acele acte prin care se incalca legea sau se incearca eludarea unor prevederi legale referitoare la plata unor taxe.

Astfel, Ordonanta de Guvern nr. 12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea notariala (republicata) prevede in art. 6 ca "este nula vanzarea prin care partile se inteleg, printr-un act secret, sa se plateasca un pret mai mare decat cel care se declara in actul autentic". Nulitatea mai sus mentionata se extinde atat asupra actului secret, cat si asupra actului autentic.

Tot acest act normativ stipuleaza faptul ca aceste dispozitii sunt aplicabile si in cazul contractului de inchiriere, avand ca obiect un bun imobil, prin care partile au convenit, printr-un act secret, sa se plateasca o chirie mai mare decat cea care se declara in actul autentic care se inregistreaza la organul fiscal teritorial. De retinut este si prevederea legala conform careia taxa de timbru platita, dupa caz, la valoarea pretului sau a chiriei declarate in actul autentic nu se restituie.

CONCLUZIE

Asadar, retineti ca daca incheiati astfel de acte, nu veti avea de castigat, ci din contra, de pierdut. Nu va puteti folosi de actul secret in instanta in cazul in care cocontractantul nu respecta intelegerea secreta, deoarece pe langa faptul ca acest document este lovit de nulitate absoluta (nu produce nici un fel de efecte juridice), riscati sa suportati si rigorile legii penale pentru fals si evaziune fiscala