Imobiliare

Pamanturile din preajma Bucurestiului - foarte ciutate / Investitiile in terenuri, o oportunitate ce trebuie atent analizata

Pamanturile din preajma Bucurestiului - foarte ciutate

Asa cum se previziona, sectorul terenurilor s-a dezvoltat anul trecut. Ceea ce nu s-a putut estima a fost masiva crestere a preturilor, cu 80%-100% mai mult decat in 2003. Cauza acestei scumpiri speculative rezida in continua crestere a discrepantei dintre cerere si oferta. Cererea se amplifica, in timp ce oferta scade.

Spre deosebire de anii precedenti, cand cererea pentru terenuri potrivite dezvoltarii birourilor era atractia principala, in 2004 s-a amplificat cererea pentru terenuri industriale, comerciale si rezidentiale. Deosebit de interesante au devenit si terenurile agricole, potentialul lor fiind analizat de un mare numar de investitori. Cresterea volumului cererii a dus la cresterea preturilor pentru segmentele mentionate.

O alta cauza pentru cresterea preturilor este viitoare aderare a Romaniei la Uniunea Europeana. Experienta integrarii celor mai noi zece membri ai Comunitatii Europene a aratat o crestere notabila a preturilor pentru terenuri. Totusi, este necesara organizarea unor campanii de informare pentru a se elimina miturile care spun ca preturile vor exploda. Orice proprietate are o valoare reala care nu poate fi mascata intr-o piata educata. Tranzactiile se vor efectua in mod corect, pretul platit pe o proprietate fiind unul echitabil. Desigur, exista mai multi factori care sporesc valoarea initiala a unei proprietati, dar acesta este un alt subiect.

Anul acesta, din punct de vedere al ofertei, nu se asteapta schimbari majore. Activitatea principala va avea loc in sectorul terenurilor rezidentiale si industriale. Terenurile amplasate in jurul Bucurestiului vor satisface o parte din cererea aferenta pentru ca proiectele rezidentiale si industriale sa devina operationale.

Cea mai mare cerere va fi in sectorul rezidential, concentrandu-se pe terenurile situate in localitatile din jurul Capitalei: Otopeni, Corbeanca, Buftea, Chitila, Rosu, Dragomiresti, Domnesti, Popesti-Leordeni, Pantelimon, Voluntari. Cererea va fi diferentiata in functie de nivelul de dezvoltare al drumurilor si utilitatilor.

Ofertele pentru terenuri comerciale continua sa se diminueze, in aceste conditii cladirile vechi care pot fi demolate sau reconditionate vor fi transformate in proiecte de birouri sau hoteluri. Cererea in aceasta zona este si va ramane la un nivel inalt pentru dezvoltarea de birouri, precum si de spatii pentru stocare/productie. In ceea ce priveste domeniul retail, cererea de terenuri este constanta, insa, din cauza ofertei scazute, retailer-ii aleg sa se concentreze pe locatii din cele mai importante orase si renunta sau isi amana planurile de dezvoltare a propriilor retele in Bucuresti. Trendurile de dezvoltare continua inspre nordul Capitalei. Aceasta zona va fi cea mai cautata pentru construirea cladirilor de birouri.

Daca toate proiectele pentru augmentarea eficientei in piata terenurilor vor deveni realitate, birocratia va fi redusa. De exemplu, exista o propunere pentru un proiect de lege care ar elimina sau ar reduce semnificativ taxa perceputa pentru scoaterea terenurilor din circuitul agricol. O asemenea initiativa nu ar afecta mult preturile, dar ar simplifica foarte mult birocratia. Mai mult, o asemenea masura ar stimula piata constructiilor pe aceste terenuri.

Tinand cont de cresterea preturilor care a avut loc anul trecut, in 2005 se asteapta augmentarea acestora cu un procentaj mediu, accentul cazand pe terenurile localizate in apropierea Bucurestiului si cu praguri mai scazute pentru parcelele din interiorul orasului.

Investitiile in terenuri, o oportunitate ce trebuie atent analizata

Sa cumperi teren este o buna investitie, deoarece, in cinci ani, valoarea acestuia creste. Insa conteaza foarte mult scopul in care s-a facut achizitia. Daca vorbim despre cumpararea de teren de catre oameni obisnuiti, nu investitori, trebuie sa atrag atentia asupra faptului ca nu putem vorbi despre afaceri in domeniul imobiliar, unde sunt necesare sume mari pentru achizitii.

In cazul in care cineva doreste sa cumpere teren cu un pret de maxim 25 euro/mp, trebuie sa stie ca in Capitala nu exista asemenea oferte. Terenuri cu asemenea preturi, ba chiar mai mici, se gasesc la circa 15 km distanta de Bucuresti, in diferite comune. In nici un caz asftel de oferte nu se intalnesc in zona de nord sau la drumuri principale. Parcele pentru case, la preturi joase, se intalnesc in comune precum Domnesti si Dragomiresti. In Sabareni, spre exemplu, un mp costa intre 5 si 10 euro, insa trebuie luate in considerare urmatoarele aspecte: in zona nu exista utilitati, nici drum. Aducerea acestora si construirea drumului costa in plus. Daca totusi cineva se hotaraste sa cumpere in aceste zone, trebuie sa stie ca in nici un caz nu-si va putea construi casa intrun timp foarte scurt. Vorbim de un interval de mai multi ani, pana la zece.

Desigur, se gaseste teren si cu 1 euro/mp, dar acesta este agricol, localizat pe o raza de 60 km in jurul Capitalei si se vinde numai ca suprafata foarte mare, de mii de mp. In acest caz, apar costuri suplimentare, legate de scoaterea din circuitul agricol. In aceeasi situatie se afla si terenul intravilan, aflat in continuare in circuit agricol. Este foarte important ca lumea sa nu se arunce cu capul inainte la cumparat ieftin. Orice investitie, fie ea cat de mica, trebuie atent analizata, spre a se descoperi toate punctele pozitive sau negative.

Alexandru Nitescu, director Departamentul Terenuri/Investitii, Regatta