Juridic, Financiar, Imobiliare

Accesiunea imobiliara ca mod de dobandire a proprietatii

In practica, pretentiile unor proprietari de terenuri de a fi si proprietarii constructiilor edificate pe acestea sunt cazuri des intalnite, care necesita insa precizari clare. Incorporarea materiala a unui lucru mai putin important intr-un lucru mai important se numeste accesiune. In acest sens, art. 488 din Codul Civil dispune ca tot ce se uneste si se incorporeaza cu lucrul se cuvine proprietarului. Daca aceste doua lucruri nu apartin aceluiasi proprietar, titularul dreptului asupra lucrului mai important devine si titularul dreptului asupra lucrului cu mai mica valoare, deci accesiunea apare ca un mod de dobandire a proprietatii. Cu alte cuvinte, proprietatea unui lucru imobil da drept asupra a tot ce produce lucrul si asupra a tot ce se uneste, ca accesoriu, cu lucrul; de asemenea, dobandirea fructelor este un efect normal al exercitarii dreptului de proprietate.

In ultimii ani, unele constructii au o valoare cu mult mai mare decat are terenul pe care sunt amplasate, insa aceasta situatie de fapt nu rastoarna prezumtia legala ca lucrul cel mai valoros il constituie terenul.

Caz: constructia sau plantatia este facuta de o persoana, cu materialele sale, insa pe terenul altcuiva: aceasta presupune, deci, interventia omului; de asemenea, implica obligatia proprietarului de a despagubi pe cel impotriva caruia lucreaza; legea noastra considera ca lucrul principal este terenul si proprietarul terenului este si proprietarul constructiei sau al plantatiei. Atunci cand lucrarile sunt facute de proprietar, pe terenul sau, dar cu materialele altcuiva, lucrarile devin proprietatea celui care este proprietarul terenului, insa acesta este obligat sa plateasca valoarea materialelor de la data efectuarii constructiilor, eventual si daune interese, iar proprietarul materialelor nu are dreptul de a le ridica. Proprietarul terenului dobandeste proprietatatea bunurilor, fie ca este de buna credinta, fie ca este de rea credinta. In prima situatie, art. 1909 din Codul Civil, care arata ca lucrurile miscatoare se prescriu prin faptul posesiunii lor, ii asigura o protectie mai buna. Deci, accesiunea se aplica practic in cazul in care proprietarul terenului este de rea credinta. Lucrarile, constructiile facute de o persoana cu materialele proprii pe terenul altcuiva devin proprietatea titularului terenului, dar cu obligatia pentru acesta de a despagubi constructorul. In cazul in care constructorul este de rea credinta, adica el cunoaste ca terenul apartine altcuiva si totusi face constructia, poate fi obligat sa-si ridice constructiile, pe cheltuiala sa, si sa plateasca daune-interese pentru prejudiciul adus. Solutia neeconomica a daramarii constructiilor poate fi inlocuita cu cea a acordarii unor despagubiri, iar pentru a dispune desfiintarea este nevoie de autorizarea organului competent (legea nr. 50/1991). Insa trebuie cercetate conditiile in care s-au facut constructiile, daca, de fapt, proprietarul terenului nu se face vinovat de abuz de drept, acceptand, de fapt, efectuarea lucrarilor. O alta modalitate este aceea ca proprietarul sa pastreze lucrarile, devenind si proprietarul lor, cu obligatia de a plati constructorului valoarea materialelor si pretul muncii, fara a se lua in considerare sporirea valorii fondului, ocazionata de lucrarile efectuate (acesta din urma poate fi constrans chiar sa primeasca mai putin, in caz contrar trebuind sa darame constructia si sa suporte cheltuielile). In cazul in care constructorul este de buna credinta, crezand ca terenul ii apartine si construieste pe acesta, deci avand calitatea de posesor al terenului, el este dezdaunat, fara sa i se ceara daramarea si ridicarea constructiilor. I se va achita contravaloarea materialelor si a muncii sau i se va plati o suma egala cu cresterea valorii fondului, ca urmare a efectuarii constructiei. Constructorul de buna credinta are, fata de proprietarul terenului, un drept de creanta si nu un drept de proprietate asupra constructiei. Aceste reguli se aplica la constructiile noi, reparatiile ori imbunatatirile aduse solutionandu-se dupa regulile de la cheltuieli necesare, utile si voluptuarii, deci au regim diferit.

Daca proprietarul terenului isi insuseste constructia, constructorul devine un creditor, avand o creanta in despagubire; aceasta creanta este prescriptibila in termen de trei ani. Termenul incepe sa curga din momentul in care proprietarul terenului ridica pretentii cu privire la constructii. Pana la achitarea depagubirilor, constructorul are un drept de retentie cu privire la constructiile efectuate pe terenul altuia.

In situatia in care sunt mai multi mostenitori ai terenului, pretentia unuia dintre ei de a fi recunoscut proprietar exclusiv al constructiei (chiar si in ipoteza in care s-ar fi facut dovada ca el singur ar fi ridicat constructia) ar putea fi primita numai in masura in care acesta ar face dovada ca a incheiat, in prealabil, o conventie in acest sens cu ceilalti proprietari, pentru ca numai astfel ar putea fi rasturnata prezumtia instituita de art. 492 din Codul Civil, care, raportata la datele spetei, presupune ca toti coproprietarii terenului sa fie coproprietari asupra constructiei. Atata vreme cat exista starea de coproprietate asupra terenului, faptul ca bunul nu este fractionat in materialitatea lui, conform cotelor de proprietate ale titularilor, face ca si constructia edificata pe teren sa se gaseasca in aceeasi stare de coproprietate.

Av. Diana Cismaru
0723/383.110

Se reduc comisioanele pentru plati?

Cel putin, aceasta este promisiunea pe care ne-o fac bancile. Sistemul electronic de plati interbancare a devenit operational incepand cu data de 8 aprilie a acestui an. Aparitia lui determina nu doar o scadere a timpului de efectuare a unei plati, ci si valoarea comisioanelor achitate de client. Efectele punerii in functiune a acestui sistem vor fi resimtite insa de clienti incepand de anul viitor. Prima componenta a sistemului electronic de plati interbancare (de fapt, cea care a devenit operationala deja) se refera la sistemul de procesare a platilor de mare valoare (cele care depasesc suma de 500 de milioane de lei) si se numeste ReGIS. O data cu integrarea in Uniunea Europeana, Romania va fi conectata la sistemul de plati de mare valoare transfrontaliere - target.

In luna mai a acestui an va intra in functiune casa automata de compensatii, care se va numi SENT si va fi rezervata procesarii platilor de valoare mica (cele cu valoare mai mica de 500 de milioane de lei).

Ultima componenta care va intra in functiune va procesa inregistrarea si decontarea operatiunilor cu titluri de stat.

Trecerea la sistemul electronic de plati interbancare prezinta mai multe avantaje, unul dintre acestea fiind acela ca va creste viteza cu care vor fi procesate platile bancare pana la decontarea finala. In acest mod, platile vor fi initializate si finalizate in aceeasi zi, intregul proces nedurand mai mult de cateva ore. Este un mare progres, daca tinem seama de faptul ca, in acest moment, o plata intre sucursalele aceleiasi banci dureaza o zi, iar intre banci diferite chiar si 3 zile. Un alt avantaj este ca, folosindu-se acest sistem, conform caruia tramsiterea instructiunilor de plata se face electronic, se va reduce si birocratia, iar aceasta va determina scaderea comisioanelor percepute de banci pentru platile interbancare. Aceasta se va intampla insa, asa cum am mai subliniat, incepand cu anul viitor.

Cei care au optat pentru servicii bancare prin intermediul unei legaturi de tip Internet Banking vor fi cei mai avantajati, pentru ca vor afla rapid modul in care platile si incasarile le vor afecta soldul si vor fi capabili sa ia decizii rapide pe baza unor informatii corecte si actualizate.

Creditele in lei, mai avantajoase decat cele in valuta

Conform presedintelui Bancii Comerciale Romane, Nicolae Danila, dobanzile pentru creditele in lei vor fi cuprinse intre 14 si 20% pe an pana la finele lui 2005, ceea ce face sa fie mai avantajoase creditele in lei decat cele in valuta. Cat despre dobanzile la depozitele in lei, acestea se vor incadra intre 8 si 10%.

Reversul medaliei este ca e posibil sa apara noi categorii de comisioane si de taxe bancare. In ce priveste BCR, anul trecut s-a obtinut un profit net de 6428 miliarde de lei, ceea ce reprezinta o crestere reala cu 20% comparativ cu profitul din 2003. Din acest castig, un procent de 51% s-a distribuit sub forma de dividente. Profitul brut al BCR a fost de 8521 miliarde de lei; raportat la standardele internationale de contabilitate, aceasta echivaleaza cu un profit net consolidat al bancii de 161 milioane de euro.

Quo vadis dobanzile la termen?

La finele acestui an, se estimeaza o inflatie de aproximativ 7%, iar in aceste conditii, daca dobanzile vor creste cu doar un procent sau doua, clientii nu vor fi motivati sa economiseasca, cu atat mai mult cu cat comisioanele percepute de banci la retragere ii dezavantajeaza.

Prin urmare, daca dobanzile la termen vor scadea, exista riscul aparitiei unor dezechilibre serioase la nivel macro. Exista, in acest sens, exemplul anului 2003, cand a fost nevoie de cresteri repetate ale dobanzii de interventie din partea Bancii Nationale a Romaniei pentru a stimula bancile sa fie mai generoase cu deponentii. In acest moment, referindu-ne la dobanzile la obligatiunile de stat, acestea sunt cuprinse intre 7,25% si 7,75% (pentru scadent ele la 2-5 ani), dupa ce a existat pericolul ca ele sa scada sub pragul de 6,5%. Astfel, randamentul este apropiat de acela al unui depozit la termen (7-9%) in conditiile unui risc 0 (au garantia statului) si a inexistentei impozitului pe profit. In ceea ce priveste emisiunile de obligatiuni, cea mai recenta, Timisoara II, va fi lansata cu o dobanda fixa de 8,25%, si nu variabila, ca in cele mai multe dintre cazuri.

Cine cumpara proprietati rezidentiale in stil clasic?

O analiza de piata efectuata de catre Eurisko a implicat studiul zonei rezidentiale avand ca repere B-dul Regina Elisabeta-Calea Victoriei- Piata Victoriei-B-dul Lascar Catargiu-Piata Romana-Dorobanti-B-dul Dacia. S-au investigat aspecte si trenduri inregistrate in ultimii ani, cererea specifica si oferta competitiva pentru acest tip de proprietate.

Gradul de construire al zonei este ridicat, neexistand decat cateva terenuri libere sau cu case demolabile, adecvate constructiei de imobile cu regim de inaltime mediu de patru nivele, dar acestea sunt situate pe strazi secundare. In acest caz, pretul mediu al terenului variaza de la 450 la 750 euro/mp.

In zona studiata, fostele resedinte ale oamenilor de afaceri din perioada ante si interbelica sunt tot mai cautate pe piata imobiliara. Aceste palate bucurestene sunt cautate deoarece au o arhitectura deosebita, fiind construite in diferite stiluri: brancovenesc, neoromanesc, maur, artnouveau; conformarea interioara a spatiilor cuprinde suprafete generoase atat pentru living, cat si pentru dormitoare sau dependinte, imobilele fiind dezvoltate pe terenuri ce depasesc 1.500-2.000 mp. Un avantaj pentru incheierea tranzactiilor este faptul ca situatia lor juridica este clara, fiind, in cele mai multe cazuri, disponibile imediat dupa retrocedare.

Pentru Romania si in particular pentru Bucures ti, perioada interbelica este recunoscuta ca fiind cea mai prospera si mai stabila din punct de vedere economic si social, ceea ce a influentat in mod pozitiv constructia de imobile. In acea perioada, dezvoltarea imobilelor s-a efectuat pe subzone, delimitate si de interesul locativ generat de apartenenta sociala: in Calea Victoriei, B-dul Lascar Catargiu, B-dul Dacia, imobilele apartineau familiilor traditionale romanesti, casele oamenilor de afaceri romani si straini fiind prezente in vecinatatea Pietei Victoriei si B-dul Aviatorilor. Cartiere rezidentiale selecte s-au dezvoltat adiacent Caii Dorobanti, B-dului Aviatorilor si Sos. Kiseleff.

Pe piata imobiliara, cererea pentru acest segment de imobile este foarte mare datorita caracteristicilor arhitectonice. Un motiv al cererii mari este si rentabilitatea investitiei, evolutia preturilor si a chiriilor din zona studiata avand trend crescator. Imobilele se afla, de cele mai multe ori, in vecinatatea unor institutii, centre de afaceri sau misiuni diplomatice. Solicitarile frecvente vin pentru utilizari ca sedii administrative (birouri) pentru companii cu renume financiar, cat si pentru activitati comerciale (cazinouri, restaurante, cluburi private), dar si ca resedinte de lux.

Analiza tranzactiilor incheiate evidentiaza astfel faptul ca si pe aceasta piata, destul de exclusivista, comportamentul investitorilor este subordonat cerintei unei rentabilitati foarte bune, respectiv se solicita o perioada de recuperare a investitiei de 6-8 ani. Nivele mai mici ale ratei de capitalizare, intre 10-12%, se inregistreaza in cazul imobilelor cu suprafata construita mai mica, sub 500-600 mp, la care si destinatia/functiunea principala este aceea de locuinta, fiind deci perceput un risc scazut. De asemenea, chiriile difera functie de marimea spatiilor (invers proportional), dar si de starea tehnica, indeosebi de siguranta structurii; in medie, spatiile au fost inchiriate la un echivalent de 9-14 euro/mp/luna.

Avand in vedere aspectele prezentate mai sus, o astfel proprietate imobiliara situata in zona mentionata este caracterizata de urmatoarele elemente:

este amplasata intr-o zona cu atractivitate ridicata din punct de vedere al potentialului de rentabilitate al investitiilor imobiliare; dupa caz, imobilul poate fi amenajat, cu respectarea continutului secant al legislatiei specifice monumentelor istorice si de arhitectura, in sediu al unei firme importante sau ca ambasada, ori in vederea redobandirii functiunii initiale de locuinta;

tendinta pe care se situeaza valoarea imobilelor vechi, cu plastica architecturala deosebita din zona, este cel putin constanta pentru urmatoarea perioada.

Adrian Nicolescu,
manager al departamentului Evaluare,
Eurisko