Juridic / Termeni / Financiar / Imobiliare

Proprietatea asupra terenurilor

Moduri de dobandire Fata de reglementarea anterioara a circulatiei juridice a terenurilor, actuala reglementare, atat a circulatiei terenurilor situate in intravilanul localitatilor, cat si a celor situate in extravilanul acestora, se constituie intr-o schimbare totala care genereaza interesul permanent pentru cunoasterea si aprofundarea problemelor deosebit de complexe ce se ridica in practica cu privire la corecta aplicare a prevederilor legale, incidente in aceasta materie.

Aparitia Legii 18/1991 a readus in circuitul civil terenurile, instituindu-le un nou regim juridic de circulatie. Conform acesteia, fostii proprietari sau mostenitorii acestora, au posibilitatea de a-si reconstitui dreptul de proprietate asupra terenurilor existente in patrimoniul fostelor cooperative agricole de productie sau trecute in proprietatea statului.

Potrivit art. 35 din Legea 18/1991, se trec in proprietatea dobanditorilor constructiilor numai terenurile pe care acestia le aveau in folosinta. Este important a se stabili momentul cand persoana careia i se recunoaste acest drept de proprietate devine sau se poate considera proprietar al suprafetei de teren respective.

Desi a existat o practica diversa de interpretare, consideram ca se transmite proprietatea de la stat la particular in momentul emiterii Ordinului Prefectului, chiar daca dobanditorul proprietatii asupra terenului poate cere intabularea dreptului nou dobandit in registrele de carte funciara, dupa comunicarea Ordinului, adica dupa primirea acestui Ordin. Este evident ca, pana la emiterea Ordinului de trecere a terenului din proprietatea statului in cea a proprietarului locuintei, suprafata respectiva de teren isi mentine regimul sau juridic de teren aferent proprietatii de stat, el schimbandu-si natura juridica numai dupa emiterea Ordinului respectiv.

O importanta problema, dezbatuta atat in teoria, cat si in practica judiciara, este cea a dobandirii dreptului de proprietate asupra terenurilor situate in intravilanul localitatilor prin uzucapiune.

Problema este cu atat mai interesanta cu cat in mediul rural se constata ca cetatenii nu poseda acte de proprietate asupra terenurilor pe care se afla locuintele lor.

S-a sustinut in literatura juridica, precum si in practica judiciara ca, prin intrarea in vigoare a Legilor 58/1974 si 59/1974, "nu se mai putea dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor prin uzucapiune, intrucat aceste acte normative au scos terenurile din circuitul civil, ceea ce echivaleaza cu intreruperea cursului de prescriptie achizitiva prevazut de lege."

Consideram ca in perioada cat Legile 58/1974 si 59/1974 au fost in vigoare a operat o suspendare a cursului prescriptiei achizitive (uzucapiune), ceea ce inseamna in ultima instanta ca termenul de prescriptie de 30 de ani se calculeaza tinand cont de momentul in care inceteaza clauza suspendarii, respectiv momentul abrogarii celor doua legi.

Conform art.1841 Cod Civil uzucapiunea trebuie solicitata instantei de judecata de catre cel interesat. Instanta sesizata cu o asemenea cerere va face aplicarea legislatiei in vigoare la data introducerii cererii.

O astfel de interpretare a legislatiei este in sensul aplicarii corecte a legii civile, in timp.

MIOARA VELICU, Notar public
021/312.31.96

DREPT DE UZUFRUCT - Drept recunoscut de proprietar unei alte persoane de a se folosi de un bun si de a culege fructele intocmai ca si proprietarul, avand insa obligatia de a conserva bunul ca atare pentru a-l putea restitui proprietarului la incetarea uzufructului. Uzufructul este un drept temporar care inceteaza la data stabilita de parti sau in lipsa unui termen la moartea uzufructuarului.

DREPT DE UZ - Este un drept de uzufruct limitat, care ii confera titularului sau posibilitatea de a-l folosi si de a culege fructele, dar numai in masura in care sunt necesare pentru satisfacerea trebuintelor lui si ale familiei lui.

GAJUL - Se mai numeste si amanet si este tot o garantie reala, indeplinind aceeasi functie ca si ipoteca, cu deosebirea ca are intotdeauna ca obiect bunuri mobile care se incredinteaza creditorului sau unui tert.

VICII ASCUNSE - De fapt, sunt niste deficiente ale unui bun, care ii afecteaza acestuia utilitatea, facand-o sa scada. Viciile se pot numi ascunse atunci cand nu se pot descoperi decat la o cercetare cat mai atenta si mai serioasa, pe care orice cumparator este obligat sa o faca fie personal, fie apeland la o persoana de specialitate.

UZUCAPIUNE - dobandirea dreptului de proprietate asupra unui bun prin posedarea lui o anumita vreme.

Dictionar constructii

Ancadrament = este compus din totalitatea elementelor decorative (in general stucaturi) care incadreaza un gol de usa sau de fereastra.

Apa = Versant, panta; planurile inclinate ce alcatuiesc acoperisul.

Astereala = Structura din scandura asezata pe un schelet de lemn pentru a sustine invelitoarea unui acoperis, o bolta de beton in timpul turnarii.

Bosaj = Tip de finisaj al zidului exterior, realizat din blocuri de piatra, egale ca dimensiuni, dispuse in siruri regulate, a caror latura frontala e tratata in relief.

Buiandrug = Element de constructie facut din beton armat care are rolul de sustinere a zonei de perete aflata deasupra unui gol de usa sau de fereastra. Buiandrugul poate sa aiba rol structural, eventual formand corp comun cu parapetul in cazul ferestrelor. In cazul solicita rilor orizontale (seism, vant), buiandrugii suporta eforturi taietoare, in mod predominant, asemanator grinzilor scurte.

Capriori = Grinzile inclinate din planul acoperis ului. Se sprijina in general cu un capat pe cosoroaba, iar la celalalt pe pana de coama, daca exista, sau intre ei.

Coama = Unghiul format la intersectia a doua ape de acoperis, la partea lor superioara.

Cosoroaba = Grinda asezata pe conturul casei, direct pe zidarie, pe care se sprijina capriorii.

Etrier = Componenta de armare cu bare independente, cu rol de armare transversala, la grinzi, nervuri si stalpi (elemente liniare din beton armat sau precomprimat). Rol esential in asigurarea rezistentei elementelor liniare si in cresterea ductilitatii lor. Folosirea lor in mod neglijent a cauzat cele mai multe prabusiri de structuri din beton armat.

Mana curenta = Partea superioara a unei balustrade de scara sau de rampa. Inaltimea normala a unei balustrade este de 80-90 cm de la finisajul treptelor sau al rampei.

Pana = Grinda, in general perimetrala, pe care se sprijina capriorii, la randul ei este sustinuta de popi.

Popi = Stalpi mici care pot sprijini local capriorii sau penele.

Rigla = Termen asimilat cu o grinda.

Sarpanta = Este un complex de elemente de constructie ce alcatuieste acoperisul unei case (grinzi, capriori, popi, sipci, astereala). Sarpanta se executa in majoritatea cazurilor din lemn.

Leasingul imobiliar

Persoane fizice

Pe piata romaneasca leasingul imobiliar a fost in general perceput ca fiind un instrument de finantare destinat societatilor comerciale, poate si din perspectiva faptului ca persoanele fizice nu au incredere intr-un sistem financiar ce presupune intrarea in posesia bunului dupa plata valorii reziduale. Totodata, un contract ce presupune termene de predare-primire, procese-verbale, scadente, precum si alte aspecte ale unui contract tipic de leasing poate fi prea complicat pentru un beneficiar care nu este obisnuit cu anumiti termini juridici sau economici. Mentionam in schimb doar unul din avantajele unui contract de leasing: societatile specializate accepta aproape orice tip de venituri pentru beneficiari persoane fizice.

Din punct de vedere economic, leasingul reprezinta o tehnica de finantare la care au acces atat persoanele juridice, cat si persoanele fizice.

Din punct de vedere juridic, leasingul reprezinta un contract complex, care contine mai multe operatiuni juridice, prin care o persoana fizica sau juridica dobandeste dreptul de folosinta asupra unui bun individual, precum si garantia posibilitatii de cumparare a acestui bun la implinirea unui termen, la un pret determinat sau determinabil la data intrarii in vigoare a prevederilor contractului.

Societatile de leasing solicita plata unui avans, structurat pe trei niveluri in functie de conditiile pe care le indeplineste solicitantul. Valoarea maxima a avansului este de 30% din valoarea contractului in cazul in care solicitantul doreste sa isi finanteze si achizitionarea terenului, cu conditia ca acesta sa nu desaseasca 20% din valoarea totala a proiectului. Totodata, trebuie platite catre societatea de leasing unele taxe suplimentare, inclusiv taxa de management corespunzatoare contravalorii unor servicii cum ar fi: evaluarea obiectului contractului, studiul de fezabilitate, asistenta tehnica pe toata durata constructiei etc.

Cartierele rezidentiale

Tendinte in Bucuresti

Din ce in ce mai multi bucuresteni vor sa isi construiasca sau sa isi cumpere o casa pe pamant. Pentru o casa construita in regie proprie pretul unui metru patrat construit este, in medie, de 600 euro la care se adauga si pretul terenului, in functie de locatie. Pentru cei care vor sa scape de toate problemele pe care le presupune ridicarea unei locuinte o solutie o reprezinta cumpararea unei case intr-un cartier rezidential. Preturile unei locuinte intr-un astfel de cartier pot varia intre 100.000 si 500.000 euro, in functie de locatie, suprafata terenului si dotari. Numarul cartierelor rezidentiale aflate in constructie sau care intra in constructie creste pe zi ce trece, adeverind faptul ca investitiile imobiliare reprezinta cea mai profitabila afacere in momentul de fata. Numai in zona Baneasa-Voluntari sunt in executie in acest moment noua cartiere rezindentiale. Pe langa cartierele realizate de marii antreprenori, au aparut si minicartierele realizate de investitorii particulari.

Terenurile agricole

Scoaterea din circuit

Taxele pentru scoaterea terenurilor agricole din circuit ar putea fi diminuate de la 400% la mai putin de 10% din valoarea de circuit a terenurilor sau ar putea fi eliminate total. In urma declaratiei ministrului agriculturii, padurilor si dezvoltarii rurale, Gheorghe Flutur, conform careia nu se opune unei astfel de eventuale reduceri sau eliminari, lucrurile par sa capete o lumina foarte atragatoare pentru investitori. Pe langa valoarea foarte scazuta a terenurilor agricole din Romania, considerate a fi cele mai ieftine din Europa, acest fapt ar constitui un motiv in plus pentru investitorii straini. De interes pentru piata imobiliara sunt, desigur, terenurile agricole care pot fi introduse in intravilan si a caror valoare poate creste in acest mod.

Piata imobiliari

Tendinte si perspective

In perioada 1990-1997, piata imobiliara a inregistrat o crestere cu 10-15% pe an. Din 1997 pana in 2001, peisajul s-a schimbat radical, piata inregistrand o scadere foarte puternica. Spre exemplu, in 2001 preturile practicate reprezentau circa 60% din cele de la nivelul anului ‘97. Din 2001 inspre 2002, situatia a inceput sa se amelioreze, din 2002 inregistrand o crestere foarte puternica.

Prima crestere, cea din ’90-’97, s-a datorat dezvoltarii economice. Cum in urmatorii patru ani economia Romaniei a mers din ce in ce mai prost, automat a fost afectata si piata imobiliara. Daca tineti minte, in acea perioada mai multe banci au dat faliment. Dupa 2001 a inceput sa se inregistreze redresarea economica. La cresterea pietei imobiliare a ajutat foarte mult dezvoltarea sectorului bancar: aparitia unei game intregi de credite - imobiliar, de constructie, ipotecar - a oferit multor oameni sansa sa-si cumpere un apartament sau o casa.

Cea mai buna varianta de investitie in sectorul rezidential este cumpararea de teren si construirea unei case sau vile care apoi sa fie vanduta sau inchiriata.

Zonele cele mai cautate in Bucuresti, in acest moment, sunt cele de centru si de nord. Aceasta din urma se va dezvolta in continuare cel putin inca doi ani. Trendul este de a construi din ce in ce mai spre nord, zonele Mogosoaia, Corbeanca, Snagov devenind din ce in ce mai interesante. Cu siguranta noua centura a orasului va include si aceste localitati. Apoi se vor inmulti investitiile in sudul Capitalei. Deocamdata ritmul de dezvoltare este lent, construindu-se cartiere de case si blocuri cu apartamente mai ieftine.

Viitoarea integrare a Romaniei in Uniunea Europeana nu trebuie tratata cu usurinta. Din cauza socului pe care tara noastra il va avea de amortizat atunci cand va trebui sa faca fata presiunii pietei comune este posibila aparitia unui blocaj.

Robert Teodorescu, Director Dep. Vanzari Rezidentiale Regatta