Mansardarea si reabilitarea merg mana-n mana

In aceasta saptamana, Ministerul Afacerilor Interne a propus Guvernului spre aprobare un proiect de ordonanta privind mansardarea cladirilor. Acest proiect isi "propune sa promoveze si sa incurajeze prin masuri stimulative derularea simultana a actiunilor de mansardare si de reabilitare termica a cladirilor tip bloc supuse lucrarilor de mansardare", dar si sa creeze un cadru legal pentru lucrarile de mansardare care pana acum erau "in aer" din punct de vedere legislativ. Pana acum investitorii care se ocupau de mansardarea blocurilor ofereau asociatiilor de proprietari, drept rasplata pentru cedarea dreptului de proprietate al terasei blocului, o serie de facilitati denumite superficial "reabilitare termica". Fiindca aceasta conditie nu era reglementata legal, multe asociatii de proprietari au fost inselate, faimoasa reabilitare insemnand doar o varuire a cladirii si o usa de termopan la intrare. Lipsa cadrului legal in acest domeniu a avut o consecinta foarte neplacuta: asociatiile de proprietari se indoiesc de utilitatea mansardarii…

BILE ALBE

De cand conceptul de mansardare a inceput sa fie cunoscut in Romania, cea mai mare piedica in realizarea constructiilor de acest gen a fost obligativitatea acordului tuturor proprietarilor din blocul propus spre mansardare. Acest proiect de lege elimina aceasta piedica, impunand doar acordul majoritatii membrilor asociatiei de locatari si acordul tuturor proprietarilor de la ultimul etaj.

De asemenea, in acest document se stabileste foarte clar ca dreptul de proprietate asupra spatiilor de locuit obtinute prin mansardare revine finantatorului lucrarilor (investitor privat, Asociatia de proprietari sau Administratia locala). Pana acum investitorul nu avea siguranta ca dreptul de proprietate nu ii va fi contestat de proprietarii cladirii mansardate.

Alt aspect pozitiv al acestui proiect de Ordonanta este ca banii pentru realizarea expertizei tehnice, a auditului energetic si al proiectului tehnic al constructiei vor fi suportati de bugetul de stat, daca respectiva cladire intra in programul anual de mansardare. Aceasta initiativa deschide o usita si asociatiilor de proprietari care doresc sa-si mansardeze blocul si nu au gasit un investitor, prin scaderea costului investitiei.

BILE NEGRE

Cu toate ca acest proiect de lege clarifica o parte din problemele pe care le aveau cei care doreau sa mansardeze, Gheorghe Nicolae, managerul unei firme de constructii care se ocupa de mansardare, este de parere ca au mai ramas cateva lacune care pot crea mari probleme. Prima dintre ele se refera la conventia care se incheie intre asociatia de proprietari si investitor. In acest act nu se specifica daca va fi sau nu o conventie notariala. In cazul in care nu va fi o conventie notariala, intrebarea este cum va putea investitorul sau finantatorul sa-si intabuleze apartamentele proaspat construite?

A doua problema este faptul ca majoritatea asociatiilor de proprietari nu au drepturi patrimoniale asupra terasei blocului, ci numai proprietarii apartamentelor. Din aceasta cauza intabularea in Cartea Funciara a terasei blocului este foarte greu de realizat.

Un alt aspect negativ este ca nu toate apartamentele din Bucuresti sunt trecute in Cartea Funciara, deci nu se stie exact cine este proprietarul. De asemenea, anumiti proprietari sunt plecati din tara sau au decedat, iar succesiunea nu s-a facut. In momentul de fata, cladirile care au o asemenea situatie nu pot fi intabulate. Acest proiect de lege nu a elaborat o norma de procedura pentru asemenea situatie, iar intabularea ramane in continuare imposibil de realizat.

AFACERE DE MILIARDE

Desi pana acum majoritatea publicatiilor au vazut posibila mansardarea blocurilor doar cu ajutorul unui investitor privat, ei bine, lucrurile pot sta si altfel. Desi pare aproape imposibil de realizat, daca ar exista bunavointa din partea tuturor locatarilor unui bloc, asociatia de proprietari ar putea mansarda singura terasa blocului. Aceasta afacere ar aduce ca profit, fiecarui proprietar de apartament, in jur de 5.000 de euro.

Pretul construirii unui metru patrat de mansarda este undeva intre 300 si 500 de euro in functie de finisaje. Sa presupunem ca mansardam o cladire de 200 mp. Investitia initiala este undeva intre 60.000 si 100.000 de euro (pret care include proiectul constructie, materialele de constructie si manopera). Daca la final apartamentele se vand cu 1.000 de euro/mp, pretul pietei, se aduna aproximativ 200.000 de euro, dintre care profitul asociatiei este de 100.000 de euro. Acest profit se imparte la numarul de apartamente de pe scara. Pentru un bloc cu 20 de apartamente, profitul pe apartament ar fi undeva in jurul sumei de 5.000 de euro.

Elena Bunghez, consilier bancar, afirma ca asociatia de proprietari nu ar putea obtine un imprumut bancar pentru aceasta investitie, deoarece este persoana juridica care nu are nici un fel de venituri. Solutia ar fi ca fiecare proprietar de apartament sa faca un imprumut bancar (dupa calculele noastre 5.000 de euro), preferabil un credit pentru nevoi personale. Este o afacere buna: scoti ban la ban.

SFAT

Nu va apucati de mansardarea unui bloc daca acesta depaseste cu mai mult de doua niveluri blocurile vecine, deoarece va trebui sa faceti un nou Plan Urbanistic Zonal, care va va scoate o suma imensa din buzunare

SFATURI PENTRU MANSARDARE

1. Primul pas pentru mansardarea unei cladiri este efectuarea unei expertize tehnice. Aceasta va va arata daca blocul are structura suficient de rezistenta pentru a mai suporta ridicarea unei mansarde. Daca expertiza tehnica nu este favorabila, nu este indicat sa depuneti la primarie actele necesare eliberarii Autorizatiei de construire. Vor fi bani cheltuiti degeaba, deoarece in astfel de situatii, municipalitatea nu isi va da acordul pentru lucrare 2. Urmatorul pas este efectuarea auditului energetic 3. Pasul urmator este obtinerea acordului notarial al asociatiei de proprietari 4. Pasul numarul patru il reprezinta cererea eliberarii Certificatului de Urbanism si intocmirea documentatiei si a proiectului pentru eliberarea Autorizatiei de Construire 5. Dupa eliberarea autorizatiei se tocmeste constructorul 6. Dupa finalizarea lucrarilor de construire se intabuleaza apartamentele