Exista posibilitatea ca o persoana sa primeasca promisiunea proprietarului unui anumit bun de a-l vinde, rezervandu-si dreptul de a-si manifesta ulterior consimtamantul de a-l cumpara.

Promisiunea de vanzare...

Exista posibilitatea ca o persoana sa primeasca promisiunea proprietarului unui anumit bun de a-l vinde, rezervandu-si dreptul de a-si manifesta ulterior consimtamantul de a-l cumpara. De exemplu, proprietarul unui apartament se obliga fata de chirias sa ii vanda imobilul, la un pret stabilit, daca chiriasul isi va manifesta dorinta de a-l cumpara.

Promisiunea de vanzare este un antecontract, care nu transfera proprietatea, ci da nastere unor obligatii, promitentul vanzator fiind obligat sa vanda bunul in conditiile stipulate, daca beneficiarul promisiunii a optat pentru cumpararea acestuia. Daca beneficiarul si-a manifestat vointa de a cumpara bunul, dar promitentul refuza vanzarea, beneficiarul are dreptul la despagubiri, existand si posibilitatea de a se adresa instantei judecatoresti pentru a pronunta o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare.

UNILATERALA SI BILATERALA

Promisiunea de vanzare poate fi nu numai unilaterala, ci si bilaterala - de a vinde si cumpara, caz in care ambele parti se obliga sa incheie in viitor, la pretul stabilit, contractul de vanzare-cumparare. Si aici ne aflam tot in prezenta unui antecontract, oricare din parti avand posibilitatea de a solicita incheierea contractului. Daca, de exemplu, partile s-au obligat sa vanda, respectiv sa cumpere un teren, contractul de vanzare-cumparare nu este incheiat si deci dreptul de proprietate nu este transferat cat timp contractul nu este incheiat in forma autentica, in fata notarului public. Intrucat vanzatorul nu a vandut, iar cumparatorul nu a cumparat, ci ambii s-au obligat doar sa incheie contractul, desi s-au inteles asupra bunului si asupra pretului, vanzarea-cumpararea nu poate fi considerata incheiata.

EXCEPTIA FRAUDEI

Daca promitentul vanzator nu isi respecta obligatia si vinde bunul altei persoane, beneficiarul cumparator nu poate cere predarea lucrului, intrucat nu a devenit proprietar, iar vanzarea incheiata cu o alta persoana este valabila, cu exceptia fraudei. In acest caz, beneficiarul cumparator poate cere doar daune-interese. Daca insa bunul nu a fost vandut, promitentul vanzator poate fi obligat de instanta, sub sanctiunea unor despagubiri, sa incheie contractul sau chiar instanta poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare.

Daca in antecontract s-a prevazut o clauza de razgandire, consimtamantul poate fi revocat unilateral si instanta nu mai poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare.

REGLEMENTAREA LEGALÃ... ACTUALÃ...

IntrucAt s-a considerat ca dreptul de preemptiune aduce atingerei principiului liberei circulatii a terenurilor, precum si manifestarii libere a tuturor prerogativelor de proprietar, prin adoptarea Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietatii si justitiei, precum si unele masuri adiacente, au fost abrogate toate dispozitiile Legii nr. 54/1998, OUG nr. 226/2000, precum si cele specifice din Legea nr. 16/1994. In prezent, terenurile proprietate privata, indiferent de destinatia si titularul lor, pot fi nstrainate si dobAndite liber prin oricare din modurile prevazute de lege.

SFAT

In toate cazurile, indiferent de calitatea in care va aflati in raport cu bunul negociat spre vanzare sau cumparare, inainte de a semna orice act este recomandabil sa consultati un avocat specializat in astfel de tranzactii sau, cel putin, sa va familiarizati cu legislatia in vigoare si cu efectele ei asupra tranzactiei pe care intentionati sa o incheiati. In caz contrar riscati complicatii inutile si de nedorit

... si pactul de preferinta

Pactul de preferinta este o varianta a promisiunii de vanzare, prin care proprietarul unui bun se obliga ca, in cazul in care il va vinde, sa acorde preferinta unei persoane la pret egal. Chiar daca uneori partile denumesc aceasta "drept de preemptiune", in realitate aceasta intelegere are natura contractuala, nascandu-se pe baza consimtamantului partilor, spre deosebire de dreptul de preemptiune care are natura legala, fiind instituit de norme imperative.

Insa, conform art. 977 Cod civil, conventia se interpreteaza avand in vedere vointa reala a partilor, nu sensul literal al termenilor, deci un astfel de "drept de preemptiune" este in realitate un pact de preferinta valabil incheiat.

In acest caz, proprietarul bunului nu se obliga sa il vanda, ci doar sa acorde preferinta beneficiarului in cazul in care se va hotari in acest sens.

Daca proprietarul nu isi respecta aceasta promisiune si vinde bunul unei alte persoane, care cunostea existenta acestui pact de preferinta, deci in frauda drepturilor beneficiarului, acesta din urma poate solicita in instanta anularea vanzarii astfel efectuate.

In lipsa fraudei, beneficiarul pactului va putea solicita vanzatorului doar despagubiri pentru prejudiciile cauzate.

SFAT

Pactul de preferinta si dreptul la preemptiune au multe trasaturi comune, fiind de preferat cel dintai pentru ca el are trasaturi de natura contractuala, bazandu-se pe intelegerea intre parti.