Proprietatea comuna si uzucapiunea

Doamna L.T. din Piatra Neamt ne roaga sa ii clarificam anumite aspecte legate de regimul terenului pe care il detine impreuna cu sotul sau, intrebandu-ne daca sotii sunt coproprietari si ce presupune acest lucru. Ii raspundem doamnei facand in acelasi timp scurte referiri teoretice la institutia dreptului de proprietate.

Coproprietatea sau proprietatea comuna este intalnita atunci cand dreptul de proprietate apartine concomitent mai multor persoane. Daca fiecare dintre persoane are determinata exact partea sa - cota sa parte din bunul respectiv, adica stie efectiv ce portiune din bun i se cuvine, bunul fiind totusi nefractionat, proprietatea este pe cote parti.

PROPRIETATEA IN DEVALMASIE

In schimb, daca partea fiecarei persoane, proprietar al aceluiasi bun (sa spunem un teren sau o casa) nu este determinata, avem de-a face cu proprietatea in devalmasie, cum este cazul sotilor, care sunt devalmasi asupra bunurilor comune.

Inca o mentiune se impune a fi facuta, deoarece multa lume nu cunoaste exact sensul termenilor de coproprietate si indiviziune.

Astfel, daca proprietatea pe cote-parti vizeaza un bun individual determinat (o anumita constructie, un anumit teren etc), este vorba de coproprietate.

UNIVERSALITATE DE BUNURI

Daca, din contra, avem de-a face cu o multime de bunuri care alcatuiesc, asa cum se numeste in termeni juridici - o universalitate de bunuri (cazul unei mosteniri care contine si bunuri mobile si imobile) ne aflam in prezenta unei indiviziuni.

Revenind la intrebarea cititoarei din Piatra Neamt, precizez ca fiecare dintre soti poate administra casa, poate incheia contracte de inchiriere, poate culege fructele proprietatii comune, deoarece se presupune ca fiecare sot are un mandat tacit de la celalalt pentru astfel de acte. In cazul proprietatii pe cote parti, coproprietarii pot face astfel de demersuri numai in masura in care nu ii prejudiciaza, nu ii lezeaza pe ceilalti proprietari si cu conditia de a nu schimba destinatia bunului respectiv, avand deci nevoie de consimtamantul celorlalti pentru a putea face astfel de demersuri.

DREPTUL FIECARUI SOT

Cea mai importanta diferenta intre coproprietarii si sotii devalmasi este aceea ca unul dintre soti poate dispune de bunul comun, adica il poate vinde (cu unele exceptii) fara consimtamantul expres al celuilalt sot, presupunandu-se ca are acceptul acestuia (pana la proba contrarie), pe cand in celalalt caz pentru a putea vinde bunul este nevoie de consimtamantul tuturor coproprietarilor.

Dreptul exact al fiecarui sot asupra bunurilor comune nu se cunoaste decat in momentul in care se procedeaza la partaj, adica la impartirea acestora.

Tot legat de dreptul de proprietate, raspundem doamnei Olivia. R. din Constanta, care ne intreaba cum trebuie sa procedeze in conditiile in care ne spune domnia sa: "de cand eram copil m-am ocupat impreuna cu parintii de un teren invecinat proprietatii noastre, aflat in zona Dobrogei, pe care l-am cultivat, l-am si imprejmuit, iar in acest timp nici o persoana nu ne-a mai cautat, vechii proprietari fiind plecati de zeci de ani din Romania, iar noi nu am primit in acest timp nici un telefon sau scrisoare de la ei. Ce putem face?"

In cauza este incidenta institutia uzucapiunii prevazuta de Codul Civil Roman (titlul XX).

Uzucapiunea presupune dobandirea proprietatii prin posedarea neintrerupta a unui bun imobil (de obicei teren) de catre un neproprietar, fiind de fapt o pedeapsa, o sanctiune aplicata vechiului proprietarului care a dat dovada de neglijenta si care nu s-a mai preocupat de terenul sau si in acelasi timp o recompensa pentru cel care a dat dovada de consecventa si s-a comportat timp indelungat ca un adevarat proprietar.

Uzucapiunea este de doua feluri: de 30 de ani si cea de 10 pana la 20 de ani. In ceea ce priveste uzucapiunea lunga de 30 de ani conditiile dobandirii dreptului de proprietate sunt o posesie utila, neviciata si neintrerupta in toata aceasta perioada de timp (adica continua, netulburata de vreo actiune a proprietarului, sau a altei persoane care ar putea pretinde un drept, sa existe intentia de a poseda acel teren pentru el insusi si nu ca un serviciu adus proprietarului, sa existe o succesiune normala a actelor de posesie, fara intervale prea mari de timp intre ele etc). Daca in tot acest interval de timp (de 30 de ani) conditiile de mai sus au fost cumulate, posesorul poate deveni proprietarul bunului imobil respectiv.

Diferenta intre uzucapiunea mai sus descrisa si cea scurta de 10 pana la 20 de ani este aceea ca pe langa conditiile de mai sus, in acest caz, posesorul trebuie sa aiba si un titlu valabil din punct de vedere juridic, un act, cum ar fi o tranzactie incheiata cu vechiul proprietar. Nu ne referim aici la un contract de vanzare-cumparare (prin care se transfera imediat dreptul de proprietate), la anumite hotarari judecatoresti declarative de drepturi (prin care nu se constata dreptul de proprietate) sau la certificatul de mostenitor (care nu face decat sa confirme calitatea de mostenitor). Suplimentar, posesorul trebuie sa fie de buna-credinta, adica de la momentul dobandirii imobilului acesta sa fi avut credinta gresita ca a dobandit bunul de la adevaratul proprietar, chiar daca se dovedeste ca ulterior acesta si-a dat seama de adevarata situatie.

Daca cele de mai sus intrunite, posesorul poate invoca uzucapiunea pe calea unei actiuni in instanta.

INSTANTE

Problema este insa delicata, deoarece in Romania, din pacate, instantele de judecata nu sunt unitare in ceea ce priveste o anumita solutie aplicata la o situatie juridica identica, intalnindu-se situatii anormale, de hotarari complet diferite la probleme similare sau chiar identice, asa cum am spus mai sus. De multe ori instantele nu dau castig de cauza posesorului chiar daca acesta face dovada indeplinirii tuturor conditiilor cerute de lege, alegand in mod las o solutie favorabila vechiului proprietar.