x close
Click Accept pentru a primi notificări cu cele mai importante știri! Nu, multumesc Accept
×
Acest site utilizează fișiere de tip cookie pentru a vă oferi o experiență cât mai plăcută și personalizată. Îți aducem la cunoștință faptul că ne-am actualizat politicile pentru a ne conforma cu modificările propuse aduse de Directiva (UE) 2002/58/EC ("Directiva E-Privacy") si de Regulamentul (UE) 2016/679 privind protectia persoanelor fizice in ceea ce priveste prelucrarea datelor cu caracter personal si privind libera circulatie a acestor date si de abrogare a Directivei 95/46/CE ("Regulamentul GDPR").

Înainte de a continua navigarea pe www.jurnalul.ro, te rugăm să citești și să înțelegi conținutul Politicii de Cookie și Politica de Confidențialitate.

Prin continuarea navigării pe www.jurnalul.ro confirmi acceptarea utilizării fișierelor de tip cookie. Poți modifica în orice moment setările acestor fișiere cookie urmând instrucțiunile din Politica de Cookie.

DA, ACCEPT

Avertismentul președintelui Asociatiei Analistilor Financiari-Bancari: Nu cumpărați acum locuințe. Preturile vor scădea cel putin cu 25%-30% in urmatorii 2-3 ani

0
29 Sep 2018 - 16:25
Avertismentul președintelui Asociatiei Analistilor Financiari-Bancari: Nu cumpărați acum locuințe. Preturile vor scădea cel putin cu 25%-30% in urmatorii 2-3 ani Dragos Stoica/Intact Images


Iancu Guda, Presedintele Asociatiei Analistilor Financiari-Bancari din Romania, consideră că achiziția unei locuințe ar trebui amânată cel puțin 2-3 ani deoarece prețurile imobiliarelor vor scădea semnificativ.

 

Presedintele Asociatiei Analistilor Financiari-Bancari din Romania este de părere că pentru cladirile vechi - adica in cele construite inainte de anul 2000 - metrul patrat ar trebui sa coste cel mult 1.000 de euro, nu 1.350 de euro, in timp ce pentru apartamente noi este de 1.500 EUR / mp util (fata de pretul de 2.000 EUR / mp util astazi).

 

”Conform datelor recente privind tranzactiile efective realizate in piata (vanzare-cumparare), preturile incep deja sa scada. Exact cum am anticipat deja de peste 6 luni, piata imobiliara este supraevaluata cu cel putin 25%-30%, iar preturile incep sa scada pentru a reveni la valoarea fundamentala. Valoarea investitionala justa pentru apartamentele vechi (construite inainte de anul 2000) este de 1000 EUR / mp util (fata de pretul 1.350 EUR / mp util astazi), in timp ce pentru rezidentiale este de 1.500 EUR / mp util (fata de pretul de 2.000 EUR / mp util astazi). Investitia in imobiliare ar trebui sa genereze recuperarea banilor (prin inchirierea spatiului) in maximum 15 ani. Avand in vedere pretul de astazi, investitia se recupereaza in 20-25 de ani (functie de proprietate).

CUM CALCULEZI VALOAREA UNUI APARTAMENT IN MAX 1 MINUT ??? EXEMPLU: PRETUL mediu din piata la un apartament rezidential in zona buna a capitalei, 2 camere cu suprafata de 60mp utili, este de 110.000 EUR (TVA inclus), aprox 1.850 EUR / mp. VALOAREA este de maxim 1.500 EUR / mp util, se calculeaza astfel:

600 (Chiria / luna este de aprox 10 EUR / mp la o proprietate buna)
x 12 (numarul de luni dintr-un an)
x 15 (timpul recomandat de recuperare a unei investitii in imobiliare, deoarece genereaza un randament de 6% / an)
x 0,9 (scazi 10% pentru lipsa de continuitate in inchiriere)
x 0,9 (scazi 10% pentru reparatiile imobilului in 15 ani)
– Taxe pe venitul din chirie

REZULTA O VALOARE DE 1.250 EUR / mp util. Mai adaugi o prima de 20% pentru confort (accesul la o zona buna, business, educatie, parcuri, metrou etc.), iar VALOAREA MAXIMA finala este de 1.500 EUR / mp util.

De ce au crescut preturile in ultimii 3-5 ani?
- Cererea de credite pentru imobiliare a crescut semnificativ intre 2012-2017. Astfel, soldul creditelor acordate populatiei de catre sectorul bancar pentru achizitionarea unei locuinte crescut de la 37 mld RON (final 2012) la 66 mld RON (final 2017) – APROAPE DUBLU !!!
- Salariul mediu nominal brut a crescut de la 2.343 RON (anul 2012) la 3.310 RON (anul 2017), deci +42%, in conditiile in care inflatia cumulata in intervalul respectiv a fost de 7,6% (deci cresterea puterii de cumparare a fost de 35%). Dobanzile au fost foarte scazute in perioada 2014-2017 (ROBOR 3 luni fluctuand intre 1%-2%), incurajand contractarea de credite in RON
- Programul Prima-Casa a continuat nejustificat, rolul fiind foarte departe de cel declarat initial (relansarea pietei imobiliare prin orientare sociala). Eu cred ca au fost anumite interese prin pastrarea acestui program (cresterea preturilor la imobiliare, pentru ca unii sa faca profituri in crestere), in conditiile in care programul „Prima Casa” a reprezentat aproape 80% din totalul creditelor acordate intre timp

De ce o sa scada preturile la imobiliare cel putin cu 25%-30% in urmatorii 2-3 ani?
- Este foarte probabil ca programul Prima-Casa sa fie oprit incepand cu anul urmator (sau sumele acordate o sa fie reduse semnificativ), iar BNR o sa plafoneze gradul de indatorare. Populatia este deja indatorata pe termen lung (20-30 de ani), in conditiile in care soldul creditelor imobiliare a ajuns deja la 71 mld RON in August 2018 (+13% fata de anul trecut), reprezentand 55% din totalul creditelor acordate populatiei (fata de 33% in anul 2012, sau 20% in anul 2008;
- Atat ROBOR 3 luni cat si inflatia o sa ramana la un nivel destul de ridicat, cel putin peste 3% pe un orizont previzibil de 2-3 ani din cauza consumului exacerbat;
- Salariile nu mai pot creste in acest ritm. Pur si simplu companiile sunt deja sufocate si nu mai pot suporta presiunea cresterii costurilor salariale. Singurul salariu care va continua sa creasca va fi cel minim (abordare populista) si cele din vecinatatea acestuia (resetarea grilei de salarii pe segmentul de jos);
- Schimbari demografice: emigrarea (anul 2017 fiind maximul din istoria Romaniei si al doilea dupa Siria) si natalitatea scazuta plafoneaza cererea pentru imobiliare. De asemenea, noile generatii care intra in campul muncii prefera mobilitatea decat stabilitatea. Incet, dar sigur, se schimba mentalitatea proprietatii si lumea se orienteaza catre chirie, asa cum se intampla in tarile dezvoltate;
- Oferta continua sa creasca, fiind alimentata de un efect de turma decalat cu realitatea momentului. In ciuda victimizarii publice (dezvoltatorii se plang de cresterea costurilor cu munca si cu materia prima), costul / mp util de constructie a unui rezidential intr-o zona buna a marilor orase NU depaseste 1.000 EUR / mp, in timp ce pretul din piata este de 2.000 EUR / mp (includ TVA in ambele, deoarece firma de constructii nu ramane cu TVA-ul care este al statului, dar acesta este platit de catre clientul final persoana fizica).

RECOMANDAREA MEA? Stati in chirie inca 2-3 ani. O sa platiti mult mai putin comparativ cu contractarea unui credit acum, la care o sa platiti dobanda enorma pentru 20-30 de ani. Folosind exemplul de mai devreme la inceputul acestei postari (PRET = 110.000 EUR, VALOARE = 90.000 EUR), daca cumperi astazi platesti 20.000 EUR pentru NIMIC, ceea ce inseamna aprox. 40.000 EUR platiti in 20-30 de ani printr-un credit imobiliar. Daca stai in chirie 2 ani (costul estimat de 10.000 EUR), economisesti cel putin 30.000 EUR. Daca ai banii deja (nu cumperi printr-un credit), poti investi in fonduri de investitii cu un randament mediu ponderat de cel putin 5% (randament prin care platesti chiria lunara, deci stai in chirie gratis! )

INDIFERENT daca cumperi un apartament pentru investitie sau pentru locuinta, trebuie sa fii constient de VALOAREA apartamentului, comparativ cu PRETUL (actual) din piata! O achizitie care implica un credit pe 20-30 de ani, trebuie gandita rational si pe termen lung !!!”, a explicat Iancu Guda într-o postare pe Facebook

 

Citeşte mai multe despre:   Iancu Guda

 

Ştiri din .ro















PUBLICITATE
 





Mai multe titluri din categorie

Ordonanța de urgență privind Autostrada Unirii pe ordinea ședinței de guvern

Ordonanța de urgență privind Autostrada Unirii pe ordinea ședinței de guvern
Premierul Ludovic Orban a anunţat că pe ordinea de zi a şedinţei de guvern de marţi se va afla o ordonanţă de urgenţă referitoare la o serie de proiecte strategice, inclusiv Autostrada Unirii, prin care vor fi...

Leul s-a apreciat faţă de moneda europeană, dar a pierdut teren în raport cu dolarul american

Leul s-a apreciat faţă de moneda europeană, dar a pierdut teren în raport cu dolarul american
Leul s-a apreciat uşor marţi în raport cu euro, care a fost cotat de Banca Naţională a României la 4,7787 lei pe euro, în scădere cu 0,11 bani faţă de cotaţia de luni (-0,02%), care a fost de 4,7798...

Fuziunea EximBank cu Banca Românească încă nu a fost aprobată de Ministerul Finanţelor

Fuziunea EximBank cu Banca Românească încă nu a fost aprobată de Ministerul Finanţelor
Fuziunea dintre EximBank şi Banca Românească nu a fost încă aprobată de Ministerul Finanţelor Publice, a declarat marţi, ministrul Finanţelor, Florin Cîţu, menţionând că este dificil de făcut fiind nevoie...

Cîțu: Riscul ca România să sufere de pe urma unei crize globale este aproape de zero

Cîțu: Riscul ca România să sufere de pe urma unei crize globale este aproape de zero
Riscul ca România să sufere de pe urma unei crize globale este aproape de zero, pentru că am construit un buget conservator, a anunţat marţi ministrul Finanţelor, Florin Cîţu. "Riscul ca România să sufere...

Ce cumpără George Soros cu un miliard de dolari

Ce cumpără George Soros cu un miliard de dolari
Galerie Foto Științele socio-umane sunt „Cenușăreasa” finanțărilor pentru studii universitare și pentru cercetare, tocmai pentru că „nu aduc rezultate palpabile, imediate”, așa cum motivează reprezentanți ai...

România accelerează împrumuturile la costuri duble faţă de vecini

România accelerează împrumuturile la costuri duble faţă de vecini
Galerie Foto Dobânzile la care se împrumută statul român se apropie de jumătatea nivelului de vârf din perioada de criză. Pe parcursul anului trecut, în timpul guvernării Vioricăi Dăncilă, a fost înregistrată o...

România a încheiat anul 2019 cu un deficit bugetar de 4,6% din PIB

România a încheiat anul 2019 cu un deficit bugetar de 4,6% din PIB
România a încheiat anul trecut cu un deficit bugetar de 4,6% din PIB, peste estimarea autorităţilor din luna noiembrie, când s-a efectuat cea de-a doua rectificare de buget, a anunţat marţi, ministrul...

Popririle datornicilor vor fi deblocate mai uşor

Popririle datornicilor vor fi deblocate mai uşor
Popririle de conturi aplicate în prezent de Agenţia Naţională de Administrare Fiscală (ANAF) se vor simplifica semnificativ, arată un proiect normativ aflat - potrivit ministrului Finanţelor, Florin Cîţu - pe or...

Loteria Fiscală, calendar 2020

Loteria Fiscală, calendar 2020
Ministerul Finanţelor a definitivat calendarul extragerilor la Loteria Bonurilor Fiscale pe anul 2020 şi a lansat, în acest sens, un proiect normativ spre dezbatere publică. Potrivit proiectului, „extragerile...

Cîţu: Ordonanţa care va obliga ANAF să ridice popririle pe conturi - în şedinţa de guvern de marţi

Cîţu: Ordonanţa care va obliga ANAF să ridice popririle pe conturi - în şedinţa de guvern de marţi
Ministrul de Finanţe, Florin Cîţu, a anunţat că marţi, cel mai probabil, va fi adoptat în şedinţa de guvern actul normativ care obligă ANAF să ridice popririle pe conturi. "Ordonanţa care va permite ANAF s...

Finanţele au împrumutat 45 milioane de lei de la bănci, suplimentar la licitaţia de joi

Finanţele au împrumutat 45 milioane de lei de la bănci, suplimentar la licitaţia de joi
Ministerul Finanţelor Publice (MFP) a atras, luni, 45 de milioane de lei de la bănci, suplimentar la licitaţia de joi, când a împrumutat 300 milioane de lei, la o dobândă de 4,78% pe an, printr-o emisiune de...

Aurul creşte şi atinge un nou maxim istoric în faţa leului

Aurul creşte şi atinge un nou maxim istoric în faţa leului
Gramul de aur s-a scumpit luni cu 5,5491 de lei (2,57%), până la o cotaţie de 220,9342 lei, de la 215,3851 lei, cât anunţase joi Banca Naţională a României (BNR), înregistrând din nou o valoare...

Românii sunt pe ultimele locuri în UE la folosirea internetului

Românii sunt pe ultimele locuri în UE la folosirea internetului
87% dintre persoanele cu vârsta între 16 şi 74 de ani din Uniunea Europeană au declarat în 2019 că au folosit Internetul în ultimele trei luni, pe ultimele locuri în UE fiind românii (74%) şi bulgarii (68%),...

Soldul creditului neguvernamental a scăzut cu 0,4% în decembrie 2019

Soldul creditului neguvernamental a scăzut cu 0,4% în decembrie 2019
Soldul creditului neguvernamental acordat de instituţiile de credit a scăzut în decembrie 2019 cu 0,4% (-0,8% în termeni reali) comparativ cu luna precedentă, până la nivelul de 267,574 miliarde de lei,...

Revolut, evoluție fulminantă pe piața autohtonă. Cât au cheltuit românii cu acest card într-o singură lună

Revolut, evoluție fulminantă pe piața autohtonă. Cât au cheltuit românii cu acest card într-o singură lună
Românii au cheltuit, în decembrie 2019, peste 95 de milioane de euro cu cardul Revolut, de aproape cinci ori mai mult comparativ cu perioada similară a anului 2018, respectiv 19,2 milioane de euro, informează...
Serviciul de email marketing furnizat de