x close
Click Accept pentru a primi notificări cu cele mai importante știri! Nu, multumesc Accept
×
Acest site utilizează fișiere de tip cookie pentru a vă oferi o experiență cât mai plăcută și personalizată. Îți aducem la cunoștință faptul că ne-am actualizat politicile pentru a ne conforma cu modificările propuse aduse de Directiva (UE) 2002/58/EC ("Directiva E-Privacy") si de Regulamentul (UE) 2016/679 privind protectia persoanelor fizice in ceea ce priveste prelucrarea datelor cu caracter personal si privind libera circulatie a acestor date si de abrogare a Directivei 95/46/CE ("Regulamentul GDPR").

Înainte de a continua navigarea pe www.jurnalul.ro, te rugăm să citești și să înțelegi conținutul Politicii de Cookie și Politica de Confidențialitate.

Prin continuarea navigării pe www.jurnalul.ro confirmi acceptarea utilizării fișierelor de tip cookie. Poți modifica în orice moment setările acestor fișiere cookie urmând instrucțiunile din Politica de Cookie.

DA, ACCEPT

Avertismentul președintelui Asociatiei Analistilor Financiari-Bancari: Nu cumpărați acum locuințe. Preturile vor scădea cel putin cu 25%-30% in urmatorii 2-3 ani

0
29 Sep 2018 - 16:25
Avertismentul președintelui Asociatiei Analistilor Financiari-Bancari: Nu cumpărați acum locuințe. Preturile vor scădea cel putin cu 25%-30% in urmatorii 2-3 ani Dragos Stoica/Intact Images


Iancu Guda, Presedintele Asociatiei Analistilor Financiari-Bancari din Romania, consideră că achiziția unei locuințe ar trebui amânată cel puțin 2-3 ani deoarece prețurile imobiliarelor vor scădea semnificativ.

 

Presedintele Asociatiei Analistilor Financiari-Bancari din Romania este de părere că pentru cladirile vechi - adica in cele construite inainte de anul 2000 - metrul patrat ar trebui sa coste cel mult 1.000 de euro, nu 1.350 de euro, in timp ce pentru apartamente noi este de 1.500 EUR / mp util (fata de pretul de 2.000 EUR / mp util astazi).

 

”Conform datelor recente privind tranzactiile efective realizate in piata (vanzare-cumparare), preturile incep deja sa scada. Exact cum am anticipat deja de peste 6 luni, piata imobiliara este supraevaluata cu cel putin 25%-30%, iar preturile incep sa scada pentru a reveni la valoarea fundamentala. Valoarea investitionala justa pentru apartamentele vechi (construite inainte de anul 2000) este de 1000 EUR / mp util (fata de pretul 1.350 EUR / mp util astazi), in timp ce pentru rezidentiale este de 1.500 EUR / mp util (fata de pretul de 2.000 EUR / mp util astazi). Investitia in imobiliare ar trebui sa genereze recuperarea banilor (prin inchirierea spatiului) in maximum 15 ani. Avand in vedere pretul de astazi, investitia se recupereaza in 20-25 de ani (functie de proprietate).

CUM CALCULEZI VALOAREA UNUI APARTAMENT IN MAX 1 MINUT ??? EXEMPLU: PRETUL mediu din piata la un apartament rezidential in zona buna a capitalei, 2 camere cu suprafata de 60mp utili, este de 110.000 EUR (TVA inclus), aprox 1.850 EUR / mp. VALOAREA este de maxim 1.500 EUR / mp util, se calculeaza astfel:

600 (Chiria / luna este de aprox 10 EUR / mp la o proprietate buna)
x 12 (numarul de luni dintr-un an)
x 15 (timpul recomandat de recuperare a unei investitii in imobiliare, deoarece genereaza un randament de 6% / an)
x 0,9 (scazi 10% pentru lipsa de continuitate in inchiriere)
x 0,9 (scazi 10% pentru reparatiile imobilului in 15 ani)
– Taxe pe venitul din chirie

REZULTA O VALOARE DE 1.250 EUR / mp util. Mai adaugi o prima de 20% pentru confort (accesul la o zona buna, business, educatie, parcuri, metrou etc.), iar VALOAREA MAXIMA finala este de 1.500 EUR / mp util.

De ce au crescut preturile in ultimii 3-5 ani?
- Cererea de credite pentru imobiliare a crescut semnificativ intre 2012-2017. Astfel, soldul creditelor acordate populatiei de catre sectorul bancar pentru achizitionarea unei locuinte crescut de la 37 mld RON (final 2012) la 66 mld RON (final 2017) – APROAPE DUBLU !!!
- Salariul mediu nominal brut a crescut de la 2.343 RON (anul 2012) la 3.310 RON (anul 2017), deci +42%, in conditiile in care inflatia cumulata in intervalul respectiv a fost de 7,6% (deci cresterea puterii de cumparare a fost de 35%). Dobanzile au fost foarte scazute in perioada 2014-2017 (ROBOR 3 luni fluctuand intre 1%-2%), incurajand contractarea de credite in RON
- Programul Prima-Casa a continuat nejustificat, rolul fiind foarte departe de cel declarat initial (relansarea pietei imobiliare prin orientare sociala). Eu cred ca au fost anumite interese prin pastrarea acestui program (cresterea preturilor la imobiliare, pentru ca unii sa faca profituri in crestere), in conditiile in care programul „Prima Casa” a reprezentat aproape 80% din totalul creditelor acordate intre timp

De ce o sa scada preturile la imobiliare cel putin cu 25%-30% in urmatorii 2-3 ani?
- Este foarte probabil ca programul Prima-Casa sa fie oprit incepand cu anul urmator (sau sumele acordate o sa fie reduse semnificativ), iar BNR o sa plafoneze gradul de indatorare. Populatia este deja indatorata pe termen lung (20-30 de ani), in conditiile in care soldul creditelor imobiliare a ajuns deja la 71 mld RON in August 2018 (+13% fata de anul trecut), reprezentand 55% din totalul creditelor acordate populatiei (fata de 33% in anul 2012, sau 20% in anul 2008;
- Atat ROBOR 3 luni cat si inflatia o sa ramana la un nivel destul de ridicat, cel putin peste 3% pe un orizont previzibil de 2-3 ani din cauza consumului exacerbat;
- Salariile nu mai pot creste in acest ritm. Pur si simplu companiile sunt deja sufocate si nu mai pot suporta presiunea cresterii costurilor salariale. Singurul salariu care va continua sa creasca va fi cel minim (abordare populista) si cele din vecinatatea acestuia (resetarea grilei de salarii pe segmentul de jos);
- Schimbari demografice: emigrarea (anul 2017 fiind maximul din istoria Romaniei si al doilea dupa Siria) si natalitatea scazuta plafoneaza cererea pentru imobiliare. De asemenea, noile generatii care intra in campul muncii prefera mobilitatea decat stabilitatea. Incet, dar sigur, se schimba mentalitatea proprietatii si lumea se orienteaza catre chirie, asa cum se intampla in tarile dezvoltate;
- Oferta continua sa creasca, fiind alimentata de un efect de turma decalat cu realitatea momentului. In ciuda victimizarii publice (dezvoltatorii se plang de cresterea costurilor cu munca si cu materia prima), costul / mp util de constructie a unui rezidential intr-o zona buna a marilor orase NU depaseste 1.000 EUR / mp, in timp ce pretul din piata este de 2.000 EUR / mp (includ TVA in ambele, deoarece firma de constructii nu ramane cu TVA-ul care este al statului, dar acesta este platit de catre clientul final persoana fizica).

RECOMANDAREA MEA? Stati in chirie inca 2-3 ani. O sa platiti mult mai putin comparativ cu contractarea unui credit acum, la care o sa platiti dobanda enorma pentru 20-30 de ani. Folosind exemplul de mai devreme la inceputul acestei postari (PRET = 110.000 EUR, VALOARE = 90.000 EUR), daca cumperi astazi platesti 20.000 EUR pentru NIMIC, ceea ce inseamna aprox. 40.000 EUR platiti in 20-30 de ani printr-un credit imobiliar. Daca stai in chirie 2 ani (costul estimat de 10.000 EUR), economisesti cel putin 30.000 EUR. Daca ai banii deja (nu cumperi printr-un credit), poti investi in fonduri de investitii cu un randament mediu ponderat de cel putin 5% (randament prin care platesti chiria lunara, deci stai in chirie gratis! )

INDIFERENT daca cumperi un apartament pentru investitie sau pentru locuinta, trebuie sa fii constient de VALOAREA apartamentului, comparativ cu PRETUL (actual) din piata! O achizitie care implica un credit pe 20-30 de ani, trebuie gandita rational si pe termen lung !!!”, a explicat Iancu Guda într-o postare pe Facebook

 

Citeşte mai multe despre:   Iancu Guda

 

Ştiri din .ro















PUBLICITATE
 





Mai multe titluri din categorie

Cîţu susține că România va avea o contracţie a economiei mai mică decât estimările agenţiilor de rating

Cîţu susține că România va avea o contracţie a economiei mai mică decât estimările agenţiilor de rating
România va evita recesiunea tehnica și va avea o contracție a economiei mai mica decât estimările publice făcute agențiile de rating, CE, FMI sau institutiile bancare etc, datorita răspunsului prompt și...

Cu cât au crescut rezervele internaționale ale BNR în iulie?

Cu cât au crescut rezervele internaționale ale BNR în iulie?
Rezervele internaționale ale Băncii Naționale a României , compuse din valute și aur, au fost la 31 iulie ,potrivit comunicatului  băncii centrale, de 41,808 miliarde euro. Față de raportarea...

O nouă emisiune de titluri de stat pentru populație. Subscrierea începe din 10 august

O nouă emisiune de titluri de stat pentru populație. Subscrierea începe din 10 august
Românii pot subscrie începând de luni, 10 august 2020, pentru noi emisiuni de titluri de stat destinate exclusiv populației în cadrul Programului Tezaur, cu scadențe la 1, 2, 3 și 5 ani, anunță Ministerul...

Tranzacții de peste 100.000 de euro în deschiderea ședinței BVB

Tranzacții de peste 100.000 de euro în deschiderea ședinței BVB
Bursa de Valori Bucureşti (BVB) a deschis ședința de astăzi în evoluţie mixtă. Tranzacţiile după jumătate de oră de la deschidere se ridicau la 525.347 de lei (respectiv 108.634 de euro). Indicele...

Corina Crețu: Termenul pentru Autostrada Unirii este foarte lung. Autostrada Iași-Târgu Mureș trebuie să devină o prioritate

Corina Crețu: Termenul pentru Autostrada Unirii este foarte lung. Autostrada Iași-Târgu Mureș trebuie să devină o prioritate
Europarlamentarul Corina Creţu a declarat că termenul anunțat de ministrul Transporturilor pentru finalizarea Autostrăzii Unirii, pentru anul 2027, este foarte lung. Totodată, ea a spus că Autostrada Ungheni...

Economia își va atinge potențialul abia peste doi ani

Economia își va atinge potențialul abia peste doi ani
Banca Națională a României (BNR) estimează, în ultimul său Raport asupra Inflației, că „economia este de așteptat a funcționa până la finalul anului 2021 cu un deficit de cerere”. Astfel că diferența (

România a fost pe locul 8 în UE la producția de bere în 2019

România a fost pe locul 8 în UE la producția de bere în 2019
România a fost al optulea producător de bere din UE în anul 2019, potrivit datelor Eurostat. În blocul comunitar s-au produs 34 de miliarde de litri de bere cu alcool anul trecut, ceea ce înseamnă circa 77 de...

Sechele: pandemia a tăiat 10 metri pătrați din casele românilor

Sechele: pandemia a tăiat 10 metri pătrați din casele românilor
Locuinţele construite în ultimii ani sunt tot mai mici, mai înghesuite şi mai puţine. Acest fenomen s-a accentuat în prima parte a „anului pandemiei”: suprafața medie a locuinței autorizate în lunile...

Bulgarii ne bat la competitivitatea economică

Bulgarii ne bat la competitivitatea economică
România a coborât două locuri, de pe 49 pe 51, în topul anual al competitivităţii realizat de Institutul Internațional pentru Dezvoltare Management (IMD), cu sediul în Elveția. Primele trei poziţii au fost...

Raportul BNR asupra inflației: Recuperarea pierderilor devenit va dura cel puțin un an!

Raportul BNR asupra inflației: Recuperarea pierderilor devenit va dura cel puțin un an!
Raportul  asupra inflației,difuzat în 6 august de Banca Națională a României, relevă amploarea influențelor negative ale pandemiei asupra economiei românești.  Analiza BNR arată...

CNAIR a ales firmele care vor proiecta drumurile expres Pașcani-Suceava și Suceava-Siret

CNAIR a ales firmele care vor proiecta drumurile expres Pașcani-Suceava și Suceava-Siret
CNAIR a desemnat câștigătorul licitațiilor pentru elaborarea studiilor de fezabilitate și ale proiectelor tehnice necesare construcției drumurilor expres Pașcani – Suceava și Suceava - Siret, anunță...

Comisia Europeană a aprobat o subvenție directă de 4,8 milioane de lei pentru Aeroportul din Timișoara

Comisia Europeană a aprobat o subvenție directă de 4,8 milioane de lei pentru Aeroportul din Timișoara
Comisia Europeană a aprobat subenția directă de circa 4,8 milioane de lei pentru Aeroportul din Timișoara cu scopul de a acoperi pierderile cauzate de pandemia de coronavirus, arată executivul...

UE le va da 25.000 de euro tinerilor care vor să devină patroni

UE le va da 25.000 de euro tinerilor care vor să devină patroni
Tinerii NEETs („Not in Education, Employment or Trening”), adică acei tineri cu vârste între 16 și 29 de ani care nu mai urmează nicio formă de învățământ și care nu au reușit nici să se angajeze, vor...

Șoc pe piața valutară: ROBOR scade puternic. Aurul atinge un nou record. Leul rămâne la 4,83 lei

Șoc pe piața valutară: ROBOR scade puternic. Aurul atinge un nou record. Leul rămâne la 4,83 lei
Banca Naţională a României (BNR) a transmis un curs de referinţă de 4,8359 lei/euro, 4,0751 lei/dolar, 5,3679 lei/liră sterlină, 4,4904 lei/franc elveţian. Cursul de referință anunţat,...
Serviciul de email marketing furnizat de