Mansardarea blocurilor un alt vid legislativ

Mansardarea blocurilor este privita ca o posibila solutie, partiala bineinteles, la actuala criza de locuinte, creand apartamente accesibile ca pret pentru persoanele cu venituri reduse sau medii

Din pacate, si in aceasta situatie, legislatia este lacunara si nu contine decat cateva prevederi exprese cu privire la modul in care aceasta mansardare se poate realiza. Acestea sunt reglementate prin Ordinul ministrului Transporturilor, Constructiilor si Turismului nr. 364/2005, insa au in vedere in principal dispozitii de ordin tehnic si mai putin de ordin juridic.

In cazul in care o asociatie de proprietari are in vedere mansardarea blocului pentru construirea de noi apartamente, trebuie avute in vedere anumite dispozitii legale, precum si numeroase alte elemente, pentru a diminua riscurile aferente concretizarii unei astfel de decizii.

CINE IA DECIZIA DE MANSARDARE A BLOCULUI?

In primul rand, se pune problema: cine si cum ia aceasta decizie de mansardare a blocului? Aceasta pentru ca fiecare proprietar al unui apartament din bloc este totodata proprietar pe o cota-parte din proprietatea comuna, care include toate partile imobilului care sunt in folosinta comuna ca: terenul pe care este construita cladirea, structura de rezistenta, acoperisul, terasele, scarile, conductele de apa etc., iar aceasta coproprietate este fortata si perpetua. Decizia mansardarii blocului trebuie luata in cadrul adunarii generale.

Regulamentul cadru al asociatiilor de proprietari prevede ca asociatia poate lua decizii daca cel putin doua treimi din numarul membrilor sunt prezenti (personal sau prin reprezentant). Pe de alta parte, statutul asociatiei de proprietari, anexa la HG nr. 400/2003, dispune ca hotarari de importanta majora (cum sunt cumpararea de catre asociatie a unor apartamente si stabilirea destinatiei acestora, preluarea in administrare, concesiune sau inchiriere a terenurilor aferente blocului) se iau cu votul tuturor membrilor asociatiei de proprietari. Este adevarat ca acest model de statut este doar orientativ si nici macar nu prevede expres situatia mansardarilor, dar consideram ca problema unanimitatii trebuie avuta in vedere din cel putin doua considerente: este afectata proprietatea comuna a fiecarui membru al asociatiei, iar extinderea constructiei poate avea repercusiuni asupra intregului imobil.

Pentru anumite categorii de decizii, legea prevede ca este obligatoriu acordul proprietarilor direct afectati. Avand in vedere motivele de mai sus, consideram ca proprietari direct afectati nu sunt doar cei de la ultimul etaj, ci toti proprietarii din bloc, dar asupra acestei probleme inca exista controverse.

ASOCIATIA DE PROPRIETARI SI FIRMA

Apare insa o noua problema: ce forma imbraca acest contract intre asociatia de proprietari si firma de constructii? Nici aici nu exista prevederi legale exprese si, din pacate, nici una dintre solutiile propuse pana acum de partile interesate nu rezista criticilor, intrucat problema este complexa si trebuie avute in vedere foarte multe elemente.

Astfel, a fost propusa solutia incheierii unui contract de superficie. Dreptul de superficie nu este prevazut expres in legislatia romaneasca, insa in prezent existenta sa nu mai este pusa sub semnul indoielii de catre specialisti, dovada fiind si art. 492 Cod Civil. Dreptul de superficie insa presupune urmatoarea situatie: o persoana construieste un imobil pe terenul proprietatea altuia, cu acordul proprietarului constructiei sau in temeiul legii. Astfel, dreptul de superficie include de fapt doua drepturi: dreptul de proprietate al constructorului asupra constructiei si dreptul de folosinta al constructorului asupra terenului, pe durata existentei constructiei.

In situatia mansardarii blocurilor insa, noua constructie nu se edifica pe un teren, ci pe o alta constructie. Or, art 492 Cod Civil precizeaza ca este vorba doar de lucruri "facute in pamant sau asupra pamantului", deci nu se poate sustine ideea realizarii unui drept de superficie.

Nici daca sustinem ca se realizeaza o legatura intre mansarda si teren prin intermediul actualului bloc, situatia tot nu este rezolvata, intrucat putini proprietari au dobandit dreptul de proprietate asupra terenului de sub bloc in baza Legii nr. 18/1991, pentru a putea dispune de acest teren (in sensul de a-si da acordul la constituirea dreptului de superficie). Pentru celelalte situatii insa, terenul de sub imobil a ramas in proprietatea statului, fiind atribuit in folosinta proprietarilor apartamentelor pe durata existentei constructiei, deci acestia nu pot incheia acte cu privire la teren.

Nici solutia inchirierii terasei in vederea construirii mansardei nu reprezinta deocamdata o solutie, pentru ca inchirierea nu poate fi perpetua. Este adevarat ca un contract de inchiriere se poate incheia si pe durata nedeterminata, dar nu pe durata existentei constructii, intrucat aceasta din urma este interzisa de lege.

DREPTURILE SI OBLIGATIILE PARTILOR

O alta problema care trebuie avuta in vedere este cea a stabilirii drepturilor si obligatiilor partilor. Pentru ca apartamentele de la mansarda sa poata fi locuite, asociatiei ii revin cel putin urmatoarele obligatii: Sa permita racordarea apartamentelor de la mansarda la toate utilitatile existente in bloc (apa calda, rece, gaze, telefon, cablu tv etc.); Sa permita locuitorilor apartamentelor de la mansarda sa foloseasca toate utilitatile comune (scari, ascensoare, uscator etc.).

Insa proprietarii apartamentelor din bloc sunt, dupa cum am mai spus, si proprietari ai acestor utilitati, intr-o anumita cota, iar cotele lor insumate trebuie sa fie de 100%. Atunci se pune problema: proprietarii noilor apartamente de la mansarda asupra a ce isi exercita dreptul de proprietate comuna in ceea ce priveste utilitatile? Doar asupra a ce s-a construit nou? Totusi, pentru ca apa de exemplu sa ajunga la mansarda trebuie sa treaca prin coloanele blocului, care apartin celorlalti proprietari ai apartamentelor din bloc. Cu ce drept folosesc cei de la mansarda aceste coloane? Daca ii consideram coproprietari, alaturi de ceilalti locuitori ai blocului, atunci se pune problema modificarii cotelor de proprietate ale tuturor proprietarilor, deci numeroase titluri de proprietate, pentru a se obtine din nou 100% din cotele noilor proprietari, alaturi de cei vechi! Daca am considera ca este doar o inchiriere sau un comodat, revine problema duratei acestor contracte!

INVESTITORI INTERESATI

In ceea ce priveste obligatiile constructorului mansardelor, si aici apar probleme legate in special de modul in care acesta poate fi obligat sa le execute. In majoritatea cazurilor, firma de constructii isi asuma obligatia de a efectua pe cheltuiala proprie toate reparatiile necesare in imobil si in plus imbunatatiri. Insa dupa ce apartamentele de la mansarda sunt finalizate si vandute de constructor altor persoane, ce anume mai garanteaza ca acel constructor isi va mai indeplini obligatiile? Nu mai poate fi constrans decat prin actiune in justitie sa isi respecte obligatiile asumate, ceea ce implica consum de timp si bani. Si in plus exista riscul ca firma respectiva sa isi inceteze activitatea sau reprezentantii sai sa fie de negasit, pentru a fi trasi la raspundere.

RELATIA CONSTRUCTOR BENEFICIAR

Noii proprietari ai apartamentelor de la mansarda nu pot fi obligati sa plateasca aceste reparatii. Atata vreme cat ei nu sunt parte din contractul incheiat intre asociatie si firma de constructii, lor nu le poate fi impusa nici o obligatie rezultand din acest contract. Toate acestea subliniaza din pacate fragilitatea legalitatii actelor incheiate in vederea mansardarii blocurilor si nevoia de a se interveni de urgenta pe plan legislativ pentru a crea legi adecvate in acest domeniu, impuse de realitatile economice romanesti.

ATENTIE

A doua problema este: cine realizeaza aceasta mansardare? In practica, asociatiile nu dispun de fondurile necesare acestor constructii, iar accesul la sursele de finantare este limitat acestora, astfel incat ramane o singura solutie: gasirea unor firme care sa construiasca mansardele din fondurile proprii, urmand ca acestea sa dispuna ulterior asupra noilor apartamente