Cei care isi inchiriaza apartamentele/casele au de multe ori senzatia ca au numai drepturi: de a cere ca plata chiriei sa fie facuta la timp de chirias, sa uite de grija intretinerii si de plata tuturor utilitatilor (care intr-adevar nu mai cad in sarcina lor), sa pretinda chiriasului garantii financiare de multe ori exagerat de mari in raport cu valoarea proprietatii inchiriate si, nu in ultimul rand, efectuarea reparatiilor imobilului.

Cu toate ca legea (Codul Civil Roman - Art. 1410 si urmatoarele) stabileste in sarcina chiriasului (sau locatarului, asa cum este denumit legal) mai multe obligatii, tot aceasta prevede si o serie de drepturi in favoarea sa nascute din obligatiile legale, pe care, la randul sau, le are locatorul. Este firesc sa fie asa, din moment ce contractul de locatiune este unul bilateral (adica da nastere la obligatii reciproce intre parti).

OBLIGATIILE LOCATORULUI

Astfel, printre obligatiile locatarului se numara aceea de a folosi imobilul inchiriat potrivit destinatiei sale (de exemplu, nu-l poate transforma ulterior inchirierii in spatiu comercial), ca un bun proprietar (adica, la fel cum l-ar fi folosit daca el ar fi fost proprietarul acestuia si cu atentia pe care ar acorda-o un adevarat proprietar imobilului personal), sa nu transforme spatiul fara acordul proprietarului (a nu se intelege ca nu este permisa instalarea internetului, a telefonului etc.).

Una dintre principalele obligatii ale chiriasului este aceea de a efectua toate acele mici reparatii necesare folosirii obisnuite si normale a imobilului inchiriat, reparatiile de intretinere, de mentinere a imobilului intr-o stare normala de functionare, denumite de doctrina drept reparatii locative (curatarea caloriferelor, inlocuirea unui geam spart, a unei incuietori etc).

Cu toate acestea, daca reparatiile sunt generate de vechimea imobilului sau de un caz de forta majora (sau caz fortuit), locatorul va trebui sa le efectueze fara a solicita locatarului plati suplimentare. Cu toate acestea, locatarul trebuie sa efectueze si aceste reparatii daca prin pasivitatea sa s-ar cauza prejudicii considerabile imobilului sau daca sunt cauzate de el sau familia sa din culpa.

Dupa incetarea contractului de locatiune, locatarul va restitui imobilul in aceeasi stare in care l-a preluat la semnarea contractului.

Locatorul, la randul sau, este si el obligat sa il asigure pe locatar de folosinta linistita a imobilului pe toata durata derularii contractului.

VIZITE INOPINATE

Locatorul nu va face vizite inopinate in imobilul inchiriat, nu va folosi parti ale imobilului inchiriat pentru depozitare si il va asigura pe cat posibil pe locatar de folosinta linistita a imobilului inchiriat, in sensul ca nu va permite ca terte persoane sa il deranjeze pe acesta (evident, vorbim despre persoane care au o legatura cu locatorul, care ar putea pretinde ceva de la acesta).

VICIILE ASCUNSE

De asemenea, locatorul este dator sa garanteze locatarului ca imobilul nu are vicii ascunse ce pot impiedica folosirea normala. Acestea se pot manifesta, de exemplu, prin infiltratii de apa in pereti sau prezenta apei in subsolul imobilului etc. Locatorul va asigura folosinta normala a spatiului prin efectuarea reparatiilor necesare locuintei, asa-zisele reparatii capitale. Totodata, va remedia degradarile locuintei cauzate de normala folosinta a acesteia (cauzate de uzura) sau de viciile constructiei (sau, asa cum am mentionat mai sus, de un caz de forta majora/caz fortuit).

Contractele de antrepriza

Contractele de antrepriza cu care se confrunta cititorii nostri, precum si alte tipuri de contracte de prestari servicii (de exemplu, de renovare a unei case etc.) prevad in mod obligatoriu si clauze privitoare la despagubiri. Fara o minima informare, oamenii nu stiu ce inseamna daunele moratorii, ce sunt daunele compensatorii sau ce presupune o clauza penala. Le raspundem succint acelora dintre dvs. care doresc o clarificare cu privire la aceste tipuri de clauze pentru a fi informati in contextul semnarii unui contract.

Astfel, asa cum prevede Codul Civil Roman (Art. 1073), "creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei", in caz contrar are dreptul la "dezdaunare" din partea debitorului.

Despagubirile sau daunele-interese sunt compensarile prejudiciului suferit de creditor din cauza neindeplinirii sau indeplinirii necorespunzatoare a obligatiilor asumate prin contract de catre debitor.

Doctrina a impartit despagubirile in doua categorii: compensatorii si moratorii. Cele compensatorii sunt prevazute in contracte pentru a acoperi prejudiciul suferit de creditor prin neindeplinirea in totalitate sau in parte de debitor a propriilor obligatii. Daunele-interese moratorii sunt datorate atunci cand debitorul intarzie sa indeplineasca obligatiile fata de creditor.

Cat priveste nelamurirea mai multor cititori referitor la semnificatia "clauzei penale", le raspundem dupa cum urmeaza: Clauza penala este o prevedere care se poate introduce in multe tipuri de contracte si prin care partile unui contract pot evalua in avans valoarea despagubirilor. Cu alte cuvinte, se poate conveni mentionarea in contract a unei anumite sume de bani (determinata expres) care, la momentul cauzarii unui prejudiciu, sa fie platita de partea in culpa celeilalte parti drept despagubire, indiferent daca prejudiciul este mai mic sau mai mare decat suma respectiva. Astfel, partile contractante stabilesc prin contract, chiar dinainte de producerea unui prejudiciu, intinderea acestuia, indiferent de cauza care va determina aparitia acestuia: o intarziere in executarea obligatiilor, o executare partiala sau necorespunzatoare, incalcarea confidentialitatii etc.

Asadar, ii sfatuiesc pe cititorii nostri sa acorde o atentie sporita acestui tip de clauza, deoarece, odata prevazuta in contract si in ipoteza producerii unui prejudiciu, debitorul este obligat sa plateasca suma convenita, indiferent de intinderea reala a prejudiciului.

Ceea ce va trebui sa demonstreze creditorul pentru a incasa suma respectiva de la debitor este doar producerea prejudiciului, fara a mai trebui sa demonstreze cu documente relevante cuantumul daunei suferite.