Preţuri şi previziuni pentru piaţa imobiliră în 2010

"Cine mai face preţurile în imobiliare în 2010?", a fost întrebarea în jurul căreia a gravitat conferinţa organizată la data de 17 februarie, de portalul de imobiliare Imopedia.RO.

Intitulată "Masa Rotundă", conferinţa a reunit personalităţi din domeniul imobiliar şi financiar, precum şi reprezentanţi ai autorităţilor de stat care au încercat să facă o prognoză a pieţei imobiliare pentru acest an.

Principalele puncte atinse în discuţie au fost noile programe lansate pe piaţa imobiliară, reglementarea vechilor acte normative referitoare la acest domeniu, evoluţia procesului de reabilitare termică şi preţurile imobilelor în comparaţie cu puterea de cumpărare a românilor.

Piaţa imobiliară a anului 2009 a fost caracterizată de stagnarea şi chiar scăderea preţurilor cu excepţia lunilor mai-iunie când a fost lansat programul "Prima Casă", în urma căruia preţurile apartamentelor au crescut vertiginos. Atunci chiar s-a sperat la o relansare a acestui segment, însă până la sfârşitul anului preţurile au ajuns din nou la valoarea celor din primul trimestru. Începutul lui 2010 aduce şi el schimbări cu care se speră la o revenire în domeniul imobiliar şi cel al construcţiilor.

PROGRAMUL "PRIMA CASĂ"
Elaborat în cursul anului trecut cu menirea să impulsioneze piaţa imobiliară, programul "Prima Casă" a ajuns luna trecută din nou pe masa Guvernului pentru modificări. Conform noilor prevederi, există trei variante suma maximă asigurată de stat ramâne de 60.000 de euro pentru toţi cei care doresc să îşi achiziţioneze o locuinţă deja construită. în cazul în care aveţi deja terenul şi vreţi să vă construiţi casa, plafonul garantat de program se ridică la 70.000 de euro.

Pentru această situaţie s-au schimbat şi prevederile programului. Dacă până acum băncile acordau suma solicitată la finalizarea lucrărilor de construcţie, pe baza unei promisiuni de la Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri (FNGCIMM), noile prevederi obliga băncile să elibereze banii pe stadii de construcţie. 75.000 de euro se acordă celor care fac parte dintr-o asociaţie de cel puţin şapte persoane, care deţin un teren şi vor să îşi construiască un imobil în comun.

De asemenea, noile prevederi ale programului "Prima Casă" permit şi achiziţionarea imobilelor construite prin ANL.
Conform datelor furnozate de Imopedia.RO, programul guvernamental "Prima Casă" atrage cel mai mult publicul şi are în prezent cel mai mare impact.

LOCUINŢELE ANL NU SUNT DE PERFORMANŢE MAXIME
Anul trecut, multe din lucrările care urmau să fie începute de Agenţia Naţională pentru Locuinţe au fost stopate pentru renegocierea preţurilor. În cadrul "Mesei Rotunde", Ioan Andreica, secretar de stat în Ministerul Dezvoltării Regionale şi Turismului, a făcut publice pe lângă noile preţuri pentru locuinţele ANL şi taxele care se vor adăuga la acestea.

Pentru un apartament cu două camere, cu o suprafaţă utilă de aproximativ 60 de metri pătraţi, preţul este de 27.000 de euro plus TVA. Se ajunge la un preţ final care depăşeşte cu puţin pragul de 30.000 de euro, ceea ce înseamnă 500 de euro pe metru pătrat util.
Ioan Andreica a mai precizat că deşi normele privind structura de rezistenţă şi problema izolaţiei termice trebuie să fie aceleaşi pentru toate construcţiile "este ştiut faptul că locuinţele construite prin ANL nu sunt de performanţe maxime în ceea ce priveşte materialele, mai ales finisajele.

Unele sunt mai ieftine, ceea ce atrage semne de întrebare asupra calităţii lor. Preţurile pe care d-na Ministru Udrea le-a făcut publice sunt preţuri ieşite dintr-o analiză pe licitaţiile făcute în ultimele 7-8 luni... şi sigur li se va adăuga TVA-ul, am adăugat un 10 % care sunt neprevăzutele care pot apărea după licitaţie.




Este posibil ca de la jumătatea lui 2010 să mai crească preţurile în piaţa construcţiilor, nu mă refer la tranzacţiile imobiliare, pentru că tranzacţiile imobiliare nu merg întotdeauna mână în mână cu preţurile de execuţie, de aceea am stabilit ca, o dată pe an, la început de an, să se şi reactualizeze valoarea de înlocuire."

PESTE 100.000 DE LOCUINŢE CONSTRUITE PRIN ANL
Ministerul Dezvoltării Regionale şi Turismului intenţionează ca în următorii trei ani să construiască 100.000 de locuinţe pentru tineri şi alte 25.000 de locuinţe unifamiliale în mediul urban, adică zece case în fiecare comună, destinate profesorilor, învăţătorilor, medicilor şi în anumite situaţii, poliţiştilor.

Referitor la preţul locuinţelor construite prin ANL, trebuie menţionat şi faptul că ele sunt contruite pe terenuri concesionate, ceea ce permite ca preţul să fie unul scăzut, în comparaţie cu restul pieţei.

EVOLUŢIA ŞI COSTURILE PROGRAMULUI DE REABILITARE TERMICĂ
În România există circa trei milioane de apartamente situate în blocuri construite înainte de anii '90, cu performanţe energetice scăzute. Programul de reabilitare termică urmăreşte, după cum poate că deja bine ştiţi, reducerea consumului de energie prin izolarea cu polistiren la exterior a acestor blocuri şi înlocuirea tâmplăriei clasice, cu tâmplărie cu profil PVC şi geam termopan.

Numai că desfăşurarea programului este lentă şi costisitoare. Mulţi dintre proprietari refuză să coopereze, sau nu dispun de sumele percepute de stat, lucru care duce la mărirea perioadei de execuţie a lucrărilor. La conferinţă nu s-a precizat clar un număr de ani de care este nevoie pentru finalizarea lucrărilor, însă secretarul de stat Ioan Andreica a spus că "programul se va întinde pe mulţi ani. Numărul de ani este greu de estimat, depinde de resursele pe care le vom putea aloca an de an, sparăm mult mai multe decât am făcut în 2009 şi vom face în 2010". În prezent, MDRT caută soluţii pentru eficientizarea programului, reducerea costurilor şi a timpului de execuţie.

EVOLUŢIA PREŢURILOR ÎN 2010
Aşa cum spuneam la începutul articolului, în cadrul acestei conferinţe s-a încercat găsirea răspunsului la întrebarea "cine mai face preţurile în imobiliare în 2010?", iar răspunsul dat de Răzvan Muntean, manager general Imopedia.RO, a fost "fără discuţie, cumpărătorii. Preţurile vor fi stâns legate de evoluţia nivelului veniturilor populaţiei, a potenţialilor clienţi - fie că este vorba de apartamente noi sau vechi".

Al doilea factor care stabileşte preţurile a fost considerat terenul, care în unele cazuri, încă se mai găseşte la preţuri foarte mari. Adrian Crivii, manager Darian, a spus că în România piaţa îşi va reveni numai atunci când în valoarea construită metrul pătrat de teren va avea o pondere realistă, de 15%-20% din metrul pătrat al unei construcţii.

Chiar dacă au scăzut simţitor, în multe zone, preţurile sunt încă situate peste puterea de cumpărare a românilor, tocmai din cauza locaţiei. În zona Berceni a Capitalei, un apartament cu suprafaţa de aproximativ 70 de metri pătraţi costă între 70.000 şi 80.000 de euro, pe când în zona Unirii, preţul pentru acelaşi tip de apartament ajunge pâna la 140.000 de euro.

Deocamdată, piaţa imobiliară este fluctuantă, chiar dezordonată, drept care chiar şi specialişilor le este greu să facă prognoze. Singurul lucru cert este că până acum nici un program nu a reuşit să dea roadele dorite, iar preţurile rămân, cel puţin pentru o perioadă, scăzute.