Preturile la bloc scad sau cresc?

Previziunile agentiilor imobiliare sunt retinute Previziunile agentiilor imobiliare sunt retinute

Reprezentantii agentiilor imobiliare se feresc sa dea un verdict clar asupra evolutiei preturilor la apartamentele de bloc vechi, in schimb estimeaza o crestere a preturilor pentru locuintele nou construite. Piata imobiliara este dictata, spun agentii imobiliari, de oferta si cerere, dar la o atenta analiza se poate constata ca lipsa unei legislatii imobiliare si a reglementarilor din domeniu face ca, pana la urma, prestatia si influenta agentiilor imobiliare sa aiba un cuvant greu de spus.

DUBLA REPREZENTARE

Cea mai evidenta influentare a preturilor din partea agentiilor imobliare este practica dublei reprezentari. In orice tara civilizata care are o legislatie in domeniu se poate observa faptul ca agentul imobiliar serveste doar un client, nu ambele parti angajate intr-o tranzactie. Practic, agentul se lupta pentru clientul sau, pentru a obtine un pret mai bun si o locuinta pe masura cerintelor acestuia. Este, daca vreti, la fel ca un avocat, care apara in primul si in primul rand interesele propriului client, ducand negocierea cu agentul imobiliar al celeilalte parti. In aceste conditii este clar ca fixarea preturilor, adica jocul dintre cerere si oferta este mult mai echilibrata. Poate sa existe o cerere mare, cum este si la noi, dar locuintele sa nu fie vandute la preturi astronomice pentru ca nu indeplinesc cerintele de confort, finisare si locatie a celor interesati. Desigur ca pentru o munca asidua si comisionul este mai consistent, dar stii ca merita.

La noi agentiile reprezinta ambele parti si cer, desigur, comision egal de la ele. Este evident ca interesul agentiilor este sa vanda "scurt" si scump pentru ca banii, procentajul din valoarea locuintei sa intre repede in conturi. Mai mult decat atat, agentiile imobiliare din Romania cer exclusivitate, dar nu o ofera. contract de exclusivitate

Spre exemplu, un client interesat sa vada o locuinta este pus in situatia de a semna un contract de exclusivitate cu agentia chiar inainte de a i se deschide usa locatiei pe care a venit sa o vada.

Totul pare o formalitate, dar real lucrurile stau mult mai serios. Acel contract obliga clientul sa faca tranzactia imobiliara numai prin intermediul agentiei la care a apelat, dar agentia nu-i poate oferi nici un fel de exclusivitate in schimb, cum ar fi cea a reprezentarii si nici alte avantaje, ca reducerea comisionului sau negocierea pretului locuintei.

SITUATIE INCERTA

Influentarea preturilor este vizibila datorita modului de lucru al agentiilor, dar mai sunt si alte criterii care duc la un pronostic nu prea optimist in privinta preturilor la apartamentele din blocurile vechi.

Costurile din ce in ce mai ridicate la intretinere, infrastructura invechita si insuficienta, necesitatea termoizolarii blocurilor conform standardelor europene (fatade si tamplarie termoizolanta) sunt alte probleme de rezolvat pentru care asociatiile de proprietari vor trebui sa gaseasca solutii, dar mai ales fonduri.

In plus, preconizarea adoptarii proiectului de lege propus de Inspectoratul de Stat in Constructii, care vrea sa aiba acces in locuinte vechi pentru a constata modificari ale peretilor interiori, poate scoate la iveala alte aspecte suparatoare. Cu siguranta ca Inspectoratul are dreptate sa ceara asa ceva si cu siguranta va descoperi multe lucrari ilegale care pun in pericol viata locatarilor de blocuri unde s-au desfiintat fara aprobare pereti.

TERENURILE PRIVATE

In Bucuresti, ca de altfel si in celelalte mari orase ale tarii, exista inca terenuri private (locuri virane, curti foarte mari etc.) asupra carora se indreapta atentia investitorilor. Aceste terenuri au un potential deosebit din punct de vedere imobiliar, pe ele putandu-se construi mici blocuri destinate locuirii, sedii de firme, minihoteluri sau vile personale pentru una sau mai multe familii. Detinatorii terenurilor par a fi in espectativa, opunand rezistenta presiunii agentiilor imobiliare si asteptand cresterea preturilor pana la cote maxime. Un factor decisiv in stabilirea valorii lor este pozitionarea si starea infrastructurii din vecinatate.

In mod normal, orice client care vrea sa cumpere o locuinta intr-un bloc vechi ar trebui sa poata vedea ceea ce este scris in Cartea Imobilului, unde se tine evidenta tuturor lucrarilor dintr-o cladire. Astfel, clientul ar fi la curent cand s-a construit blocul, care este structura de rezistenta, cum s-a comportat la cutremure, cat de rezistenta este cladirea la momentul achizitionarii, cine, ce modificari a facut, inclusiv la partea de instalatii etc.

ATENTIE Materialele moderne, tehnologiile adaptate cerintelor europene, interioarele spatioase si finisajele de calitate - toate au ajuns sa fie ofertate la acelasi pret pe metru patrat comparativ cu blocurile vechi. In aceste conditii este clar ca optiunile clientilor se indreptata catre noile ansambluri rezidentiale ori imobile de locuit. Si acestea nu sunt putine. La sfarsitul anului 2006, privatii vor finaliza astfel de proiecte. Deci clientii, in special tinerii, vor fi mai degraba orientati catre constructiile noi si chiar dispusi sa astepte realizarea de noi locuinte