Click Accept pentru a primi notificări cu cele mai importante știri!
Piaţa rezidenţială din România dă semn de revenire după blocajul din toamna trecută când băncile au înăsprit condiţiile de creditare ca urmare a Legii dării în plată. În plus, vin şi banii de la Prima Casă. Guvernul a aprobat plafonul de garanţii pentru acest an, în valoare de 2,5 miliarde de lei, iar la această sumă se adaugă 175,5 milioane de lei, acestea reprezentând diferenţa rămasă nealocată sau neutilizată în anul 2016. În aceste condiţii, în mai puţin de două săptămâni, băncile vor putea acorda credite în valoare de 5-6 miliarde de lei în acest an. Mai mult, în Parlament a intrat în procesul legislativ un proiect de lege ce prevede eliminarea TVA la achiziţia de locuinţe noi. Care va fi impactul acestor iniţiative şi cum va evolua piaţa rezidenţială în acest an am aflat de la Alexandru Petrescu, managing partner ESOP Consulting.
Jurnalul Naţional: Cum se prezintă piaţa rezidenţială acum, la începutul anului 2017?
Alexandru Petrescu: Oamenii încep să caute din nou locuinţe noi, încep să vadă perspectiva că Prima Casă îi ajută în achiziţie şi am observat, în ultimele două luni, că au început să vină, să întrebe, să-şi dorească să semneze contracte. Dacă a existat un mic blocaj anul trecut în toamnă, cred că în momentul de faţă lucrurile sunt în schimbare şi trendul e îmbucurător.
J.N.: Sunt mai puţine contracte decât anul trecut pe vremea asta?Mă gândesc că oamenii au auzit de perspectiva de a avea TVA redus sau chiar zero la cumpărarea unei locuinţe de la dezvoltatori şi aşteaptă apariţia acestei legi.
A.P.: Acesta este un factor care îi ţine pe unii cumpărători pe loc. Mai ales atunci când este vorba despre TVA de 19%, adică în cazul locuinţele mari, sau în cazul în care este vorba despre o a doua casă, pentru că în aceste situaţii TVA are un impact destul de mare în preţul total. Dar, atunci când este vorba despre locuinţele care se încadrează în Prima Casă, unde TVA este de 5%, cei care vor să prindă fie fondurile de la Prima Casă, fie o ofertă bună, fie o poziţie bună nu se uită atât de atent, nu amână o decizie de cumpărare pentru că TVA este 5% şi nu 0%. Însă, la un TVA de 19%, sumele diferă şi aici chiar contează.
J.N.: Aşa cum este acum proiectul de lege care se află în Parlament, cine nu poate beneficia de TVA de 5%?
A.P.: Cei care au mai achiziţionat până acum o locuinţă cu TVA redus de 5% nu mai pot beneficia. Adică persoanele care şi-au cumpărat o locuinţă mai mică prin programul guvernamental şi acum vor să o schimbe cu una mai mare. Acestea nu mai pot beneficia, de exemplu.
J.N.: Consideraţi că este loc de o îmbunătăţire a acestui proiect?
A.P.: Trăiesc cu sentimentul că se poate analiza un pic mai bine ce impact au politicile legate de locuinţe - Prima Casă, TVA zero - în zona de demografie. Cred că locuinţa are un puternic impact în demografie. Una este să poţi mai uşor ca familie tânără să-ţi cumperi trei sau patru camere şi alta să te gândeşti, dacă vrei să mai faci un copil, ce faci cu casa, cum o schimbi, cât te costă etc. E o presiune financiară foarte mare şi te gîndeşti cum să faci ca după ce-ţi schimbi casa să-ţi mai rămână bani pentru masă, pentru educaţie, pentru sănătate etc. Poate nu reuşim prea repede să ajungem la trei copii de familie, că acum tinerii educaţi se gândesc la unul-doi copii. Dar una este să începem de acum să încetinim acest trend, alta va fi peste 30 de ani, când doar cu trei-patru copii pe familie, s-ar mai putea face ceva. În mediul urban avem un număr de camere şi de mp pe om destul de mic faţă de Uniunea Europeană. Hai să locuim în spaţii un pic mai mari, să creăm una dintre premisele ca familiile să aibă doi sau trei copii.
J.N.: Cam cât la sută dintre cereri sunt pentru locuinţe medii sau mari?
A.P.: Din analiza pe care am făcut-o noi a rezultat că se caută în egală măsură două şi trei camere în Bucureşti. Dar problema este nu ce se caută, ci ce-şi permite omul până la urmă. Vor să cumpere o locuinţă de trei camere, nu se încadrează în plafon şi optează ori pentru una mai mică, ori pentru una mai mare în blocurile vechi. Dar şi fondul locativ este destul de învechit, peste 35% dintre cele 8,8 milioane de locuinţe ale ţării au nevoie de reparaţii urgente, potrivit Strategiei Programului Prima Casă.
J.N.: Câte locuinţe s-au construit în ultimii ani în România?
A.P.: La nivelul ţării, cel mai mult s-a construit în 2008, când s-au livrat în jur de 67.000 de locuinţe, dar şi după 2010 s-a ţinut la un nivel în jur de 50.000 pe an. Deci e foarte posibil ca şi în acest an să revenim la 50.000. Diferenţa este că acum cei care achiziţionează sunt în mare măsură, peste 90%, consumatori finali. Asta înseamnă că fie vor să locuiască acolo, fie vor să închirieze, dar nu sunt fondurile speculative care cumpără pentru a revinde ulterior la preţuri cu 20% mai mari. În 2007-2008 exista o pondere importantă a acestor investitori speculativi şi asta ducea la o creştere a preţurilor. Acum, ce poate accelera preţul sunt materialele de construcţie, TVA-ul şi concurenţa dintre dezvoltatori. Dar în măsura în care pe piaţă există mai multe oferte, preţul are tendinţa să scadă.
J.N.: Este o uşoară tendinţă de creştere a preţurilor acum. Se va menţine?
A.P.: E greu de previzionat. Eu vă pot spune că există o tendinţă de creştere a preţurilor la terenuri pentru dezvoltatori, iar asta are o influenţă în preţul final. Şi dacă inflaţia creşte din vară, o influenţă ar putea veni şi de la preţurile materialelor de construcţii.
J.N.: Putem vorbi de o creştere de 5%?
A.P.: Nu aş spune că ritmul este aşa de mare, ci, din contră, aş zice că măsurile care vor încuraja construcţia de locuinţe ar putea fi o contrapondere, pentru că vin mai multe oferte pe piaţă şi dezvoltatorii sunt şi ei obligaţi să devină mai atenţi la costurile de construcţie, la managementul proiectului, încât să vândă cam la acelşi preţ ca şi acum sau tendinţa de creştere să fie mult mai lentă.
J.N.: Sunt şi voci care spun că Prima Casă nu ar mai trebui să existe, că băncile au deja credite standard pentru locuinţe. Ce părere aveţi?
A.P.: Eu cred că influenţa programului Prima Casă s-a văzut. A fost motorul pieţei imobiliare. Cred că, în următorii cinci ani, cel puţin, va mai fi nevoie de el pentru că, în momentul de faţă, eu evaluez că băncile vin după o perioadă în care a trebuit să scape de creditele neperformante şi apetitul lor pentru creditare este în creştere, dar nu într-un ritm foarte accelerat. Poate sunt mai motivate acum să crediteze statul sau alte zone unde riscul este mai mic decât locuinţele. Şi atunci Prima Casă este un program complementar, iar dacă băncile pot să vină cu programe mai bune, e cu atât mai bine pentru oameni, dar Prima Casă trebuie eliminat uşor-uşor, pe măsură ce băncile vor putea oferi credite în condiţii mai avantajoase.
J.N.: Spuneţi că băncile mai au nevoie de timp...
A.P.: Sunt două elemente aici, după părerea mea. Unul este avansul, adică pe măsură ce băncile comerciale vin cu produse cu avansuri mai mici, şi Prima Casă devine inutilă. Şi a doua chestiune este legată de dobânzi. În măsura în care banca spune: credite cu avans de 5-10% putem da şi noi, adică avansuri aproape similare cu Prima Casă, atunci înseamnă că s-a ajuns în zona în care Prima Casă trebuie eliminată.
Trebuie să conştientizăm că va exista un impact foarte mare pe demografie în următorii 30 de ani, când vom rămâne 14-15 milioane de români, şi trebuie să ne gândim cum putem preveni asta. Trebuie să facem ceva acum, că peste 30 de ani e din ce în ce mai greu să schimbi trendul. Acum măcar poţi să-l încetineşti.
· În anul 2015 s-au terminat 46.984 locuinţe faţă de 67.255 în anul 2008
· Un număr de 17.872 de autorizaţii de construcţii au fost date în ultimii trei ani în Bucureşti şi Ilfov
· Suprafaţa medie a unei locuinţe în UE-28 este de 102,3 mp, iar în România este de 46,9 mp
· Peste 46,5% din gospodăriile din România îşi desfăşoară traiul în locuinţe cu 1-2 camere; în mediul urban, mai mult de jumătate din gospodării ocupă locuinţe mici, de 1-2 camere, respectiv 57%
Câte locuinţe noi s-au construit după 1990
Sursa: INS
