Juridic, Financiar, Imobiliare

Uzucapiunea

Exista in permanenta dificultati de proba privind dreptul de proprietate. Uzucapiunea constituie o dovada absoluta a dreptului de proprietate. Functia ei juridica consta in aceea ca ofera posibilitatea probei dreptului de proprietate, cand se face dovada posesiei in persoana posesorului si a autorilor lui pe timpul prevazut de lege. Rolul uzucapiunii este cu mult mai redus in acele regiuni ale tarii in care a existat sistemul de carte funciara, potrivit caruia dreptul de proprietate se dobandeste prin intabulare. Uzucapiunea ar fi dobandirea proprietatii sau a altui drept real prin posedarea neintrerupta a lucrului, in tot timpul fixat de lege.

Justificarile uzucapiunii ar fi ca, in marea majoritate a cazurilor, posesia corespunde dreptului de proprietate, insa dovada acestuia este greu de facut, astfel ca uzucapiunea suplineste aceasta dificultate de proba; de asemenea, nevoia de stabilitate si securitate juridica a raporturilor juridice determina recunoasterea de efecte juridice unei aparente indelungate de proprietate; ea apare si ca o sanctiune impotriva vechiului proprietar, care da dovada de lipsa de diligenta.

Prin uzucapiune poate fi dobandit orice bun imobil care se gaseste in circuitul civil, adica este alienabil (nu face parte din domeniul public). Terenurile atribuite in cadrul constituirii dreptului de proprietate privata sunt inalienabile o anumita perioada de timp, nu si cele in cadrul reconstituirii dreptului de proprietate. Textul constitutional consacra inca faptul ca strainii nu pot dobandi terenuri si deci, nu le pot uzucapa. Cu precizarile aratate, avem in vedere terenurile si costructiile care se gasesc in circuitul civil. Pentru perioadele anterioare, trebuie avut in vedere ca terenurile de orice fel erau in afara circuitului civil, dobandindu- se numai prin mostenire. Bunurile mobile pot fi revendicate. Actiunea in revendicare a acestora este imprescriptibila, ca si pentru imobile. Dar posesorul nu poate invoca prescriptia achizitiva la mobile, ci numai la imobile. In cazul bunurilor mobile, termenul de prescriptie nu curge din momentul intrarii in posesie a posesorului, ci din momentul cand proprietarul a pierdut posesia lucrului.

Uzucapiunea presupune o posesie neviciata, adica utila. Ea trebuie sa fie continua, neintrerupta, netulburata, publica si sub nume de proprietar. Nu se cere conditia ca proprietarul lucrului sa aiba cunostinta ca acesta este posedat de altul. Chiriasul nu poate dobandi proprietatea prin uzucapiune, cat timp exercita stapanirea ca locatar, si nu ca proprietar; tot astfel, cel care stapaneste o constructie cu ingaduinta proprietarului ei, nu o poate dobandi prin uzucapiune; in cazul unui act translativ de proprietate, incheiat conform legii, dobanditorul nu poate uzucapa bunul, acesta fiind dobandit ca efect al conventiei; mostenitorii aflati in stare de indiviziune stapanesc bunurile succesorale unii pentru altii, cat timp se gasesc in stare de indiviziune, astfel ca posesia lor are caracter echivoc si, deci, asemenea posesie nu poate fundamenta dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune. Insa exista o exceptie: stapanirea de catre unul dintre mostenitori a unui bun succesoral poate duce la dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, daca a intervenit o manifestare exterioara din partea lui, care sa demonstreze ca a inteles sa transforme posesia din comuna in exclusiva, adica s-a produs o intervertire in fapt a posesiei.

Uzucapiunea poate fi uzucapiune de 30 de ani sau uzucapiune de 10 pana la 20 de ani. Pentru uzucapiunea de lunga durata, trebuie sa existe o posesie de 30 de ani si sa fie utila, neviciata, indiferent daca posesorul este de buna sau de rea-credinta, si fara nici un titlu. Se poate folosi si jonctiunea posesiilor, adica posesia sa si a autorilor sai. Astfel, daca prescriptia incepe de la 1 ianuarie 1975, ea se poate considera implinita la 2 ianuarie 2005. Ea trebuie invocata si dovedita de posesor fie pe calea actiunii principale, fie pe cale de exceptie.

Pentru uzucapiunea de scurta durata, posesia trebuie sa dureze de la 10 la 20 de ani, sa existe o posesie utila asupra lucrului, sa se intemeieze pe just titlu si sa fie de buna credinta. Aceasta se aplica numai in privinta imobilelor considerate in mod individual si nu in privinta universalitatii de bunuri, cum ar fi o succesiune. Rezulta ca ea se poate opune actiunii in revendicare a unui proprietar, dar nu si actiunii in petitiune de ereditate a adevaratului mostenitor; se admite ca se aplica uzufructului, dar nu si servitutii. In legatura cu justul titlu, trebuie avute in vedere urmatoarele: prin just titlu se intelege un act translativ de proprietate care provine de la altcineva decat proprietarul. Conventiile de locatiune, depozit, comodat, hotararile judecatoresti declarative nu pot servi drept just titlu; de asemenea, conventia de imparteala, avand caracter declarativ de drepturi; titlul celui care dobandeste nu este actul de imparteala, ci actul sau faptul ce a creat starea de indiviziune careia i s-a pus capat prin imparteala. Certificatul de mostenitor, care nu constituie titlu de proprietate, ci confirma doar calitatea de mostenitor si intinderea drepturilor succesorale, nu poate fi invocat just titlu pentru uzucapiunea de la 10 la 20 de ani. Dimpotriva, pot servi ca just titlu tranzactia care, desi este declarativa de drepturi, este asimilata actului translativ; hotararea judecatoreasca de adjudecare a unui bun si cea care constata o conventie translativa dintre partile unui proces. Un titlu nul (nulitate absoluta) nu poate servi ca baza uzucapiunii scurte, insa un titlu anulabil (nulitate relativa) poate fi invocat drept just titlu impotriva unor persoane, cu exceptia celei care are dreptul sa invoce nulitatea relativa, adica cel care nu a avut capacitatea deplina de exercitiu la incheierea actului juridic ori al carui consimtamant a fost viciat. Insa, dupa expirarea termenului in care se poate invoca nulitatea relativa, actul anulabil devine valabil si poate fi invocat chiar impotriva celui care ar fi putut cere anularea. Justul titlu trebuie sa aiba obligatoriu data certa. Daca justul titlu trebuie dovedit, buna credinta se prezuma; ea trebuie sa existe in momentul dobandirii imobilului. Faptul ca ulterior posesorul si-a dat seama de greseala nu are importanta. Dovada justului titlu se face potrivit dreptului comun.

Av. Diana Cismaru
Tel: 0723/383.110

Banca Tiriac va fuziona cu HVB Bank?

Conform Ziarului Financiar, omul de afaceri Ion Tiriac, care detine 92% din actiunile bancii cu acelasi nume, este tentat de o uniune cu filiala din tara noastra a celui de-al doilea mare grup bancar din Germania.

Desi nu exista, in acest moment, o confirmare in acest sens din partea omului de afaceri si a reprezentantilor HVB, in sferele financiare se vehiculeaza ideea ca Ion Tiriac prefera varianta fuziunii in locul unei vanzari directe a bancii. El ar fi primit mai multe oferte pentru a vinde, din partea unor grupuri puternice, cum ar fi: BNP Paribas, HVB, Societe Generale, Banca Nationala a Greciei, Dexia - Belgia, Erste Bank, OTP si Bayerische Landesbank. Neoficial, s-a comentat ca ofertele acestor grupuri au evaluat Banca Tiriac intre 200 si 300 de milioane de euro. Consultantul omului de afaceri in procesul de fuziune sau vanzare este banca de investitii Rothschild.

In situatia in care Banca Tiriac va fuziona cu HVB, noul grup va ataca pozitia a 3-a in sistemul bancar din tara noastra, ocupata, in acest moment, de Raiffeisen Bank.

La finele lui 2004, Banca Tiriac se afla pe locul 11 in clasamentul activelor (in valoare de 620 de milioane de euro), iar HVB pe locul 7 (mai mult de un miliard de euro).

In ceea ce priveste profitul net pe 2004, in cazul Bancii Tiriac acesta a fost de 17 milioane de euro (mai mare cu 40% in raport cu 2003), iar in cazul HVB a depasit cifra de 20 de milioane de euro. Banca Tiriac avea, la finele anului trecut, un volum de credite acordate care depasea 330 milioane de euro, in vreme ce HVB avea in portofoliu credite de aproape 600 de milioane de euro. Banca Tiriac este mai puternica pe partea de retail, avand o retea de sucursale mai extinsa, spre deosebire de HVB, care are o pozitie solida pe partea de servicii pentru clienti companii.

La inceputul lui 2004, HVB si grupul elen Piraeus Bank au depus oferte pentru a cumpara Banca Tiriac, oferte pe care insa omul de afaceri le-a respins.

In acest moment, exista pe piata romaneasca patru banci de top care prezinta interes pentru preluare de catre grupuri straine: BCR, CEC, Banca Transilvania si Banca Tiriac.

Anul trecut s-a inregistrat o singura tranzactie pe piata bancara: preluarea RoBank de catre grupul ungar OTP, care a anuntat recent ca este foarte interesat si de alte posibile achizitii, la fel ca si Banca Nationala a Greciei.

Cardurile cu cip vor revolutiona piata bancara

In urma cu trei ani, Visa impreuna cu Banca Moscovei au realizat o aplicatie de plata cardului de acces la sistemul de metrou al Moscovei, card care fusese introdus pe piata in 1998. Rezultatul a fost ca Guvernul Rusiei a extins apoi programul, iar persoanele care primeau beneficii sociale (pensionari, studenti, veterani, persoane defavorizate) sa colecteze aceste beneficii.

In momentul de fata, cardul social al Moscovei este cea mai dezvoltata tehnologie de card cu cip de pe piata. Cele 20.000 de carduri emise pana la inceputul lui 2005 au interfata dubla, adica au atat o parte de contact (folosita in timpul tranzactiilor de plata), cat si o fata fara acces la datele personale, aceasta permitand folosirea cardului la metrou.

In urma programului de carduri, Guvernul Rusiei a actualizat multe dintre sistemele de date care erau pastrate pe hartie, prin computerizare si prin crearea unei singure baze de date pentru beneficiile sociale. Aceasta baza de date, Registrul Social al Moscovei, tine evidenta fiecarui beneficiar si a beneficiilor pe care acestia le primesc. Registrul asigura o permanenta legatura intre diferitele departamente guvernamentale si s-a dovedit vital pentru succesul cardului social al Moscovei. La aceasta ora, in Rusia sunt peste 600 de bancomate care accepta cardul social al Moscovei si aproximativ 400.000 de comerciant i care accepta cardurile Visa Electron. Pe plan mondial, sunt peste 12 milioane de comercianti care accepta Visa Electron, permitand posesorilor de card social din Moscova sa profite de marea retea de acceptare a Visa.

Consiliul Primariei Moscovei si-a redus semnificativ costurile de administrare si a imbunatatit controlul administrativ al sistemului social. Posesorii de carduri pot acum sa aprecieze viteza mare, securitatea si comoditatea platilor electronice. Programul a contribuit si la imbunatatirea serviciilor si la reducerea fraudelor.

Cum sa-ti cumperi o casa investind eficient

Investitia imobiliara este eficienta, din orice unghi ai privi lucrurile. In acest moment si probabil multi ani de acum inainte, investitia in imobile este printre cele mai sigure: valoarea creste in timp, casa nu poate sa dea faliment cum o fac bancile si se poate obtine oricand un venit din inchiriere, mai bun decat orice dobanda bancara.

Cei care cauta sa investesca in cel mai eficient mod intr-o casa trebuie sa urmareasca urmatoarele aspecte:

Locatia (imobilul) trebuie sa fie amplasata intr-o zona rezidentiala in dezvoltare, care sa aduca in timp o crestere a valorii. In cadrul acestei zone este indicat sa se aleaga un imobil care sa aiba o vecinatate destul de bine conturata, evitandu-se in acest fel, cat mai mult posibil, aparitia surprizelor de genul blocurilor sau cladirilor mari de birouri, construite in zone rezidentiale, care sufoca si iau foarte mult din intimitate. Acesta este motivul aparitiei in ultimul timp a unei multitudini de complexuri rezidentiale: aic iti cunosti vecinatatile sau, chiar daca nu le cunosti, stii exact ce va fi in vecinatatea ta.

Al doilea aspect ce ar trebui urmarit este compartimentarea eficienta a spatiului. Prin anii 1995-1998, a inceput sa se contureze o clasa de persoane cu venituri mari, care, din dorinta de a evada din apartamentele comuniste de 50-60 mp, a inceput sa construiasca vile de lux cu zeci de camere. De cele mai multe ori, o parte dintre aceste camere erau folosite doar o data pe an. Rapid, aceste persoane si-au dat seama ca investitia genereaza costuri imense prin intretinerea ei. Pe langa consumul mare de gaz sau motorina, curent electric sau apa, acestia trebuia sa plateasca si o menajera, un gradinar, in conditiile in care o gradina mare nu poate fi intretinuta decat daca este ingrijita zi de zi si chiar si un serviciu de paza. Experienta a aratat ca acest gen de casa are eficienta zero. Astfel, daca in acea perioada se construiau case cu 10-15 dormitoare, acum se construiesc case cu maximum patru dormitoare. La ora actuala, casa ideala este aceea care ofera numarul de dormitoare de care o familie are nevoie: doua, trei sau patru si un birou care sa se poata transforma oricand in camera de oaspeti. Daca este vorba de o vila si nu de un apartament, curtea trebuie sa fie de marime potrivita (200-300 mp), in asa fel incat o persoana sa o poata ingriji singura.

Pretul nu este un element de neglijat. Investitia eficienta intr-o casa nu inseamna sa investim intr-o casa ieftina. O casa ieftina nu implica o cheltuiala mare in momentul cumpararii dar, in timp, aceasta da nastere unor cheltuieli foarte mari. Trebuie urmarit ca finisajele sa fie de foarte buna calitate, cu rezistenta mare in timp, neutre, pentru a putea trece usor peste o schimbare in viitor a modei, iar mana de lucru sa fie formata din oameni specializati. Fara a include si costul terenului, costul unei case poate fi micsorat in doua situatii. Una ar fi prin achizitionarea unei vile sau unui apartament in complexurile rezident iale de apartamente sau vile. Aici, preturile sunt mai mici datorita reducerilor pe care constructorii le au la materialele de constructie cumparate angro. A doua situatie care poate micsora pretul unei case este cumpararea inca din faza de constructie. Cumparatorul poate, in acest fel, sa isi personalizeze spatiul rezidential fara sa aiba costuri suplimentare sau sa piarda mult timp. In general, la acest gen de vanzari din faza de constructie se acorda si mici discount-uri.

In momentul cumpararii unei astfel de case, proprietarul poate considera ca a facut o investitie eficienta, deoarece aceasta asigura un confort sporit, nu necesita investitii suplimentare o foarte lunga perioada de timp, o poate vinde oricand cel putin la pretul la care a cumparat-o si poate obtine o chirie foarte buna, mai mare decat orice dobanda bancara pe care ar putea-o lua la suma investita in casa. In gasirea unei astfel de case, din punct de vedere investitional, rolul primordial il are agentul imobiliar cu experienta, care, intr-un mediu de afaceri modern, trebuie sa fie mai intai consultant si apoi agent.

Ionut Bordei,
manager departamentul de spatii rezidentiale pentru vanzare,
Eurisko