Juridic, Financiar, Imobiliare

Pactele comisorii exprese

Notiunea si justificarea pactelor comisorii exprese

Termenul pact comisoriu isi are originea in denumirea lex commissoria folosita in dreptul roman pentru a desemna conventia, incheiata separat, dar in legatura cu un contract de vanzare - cumparare, prin care partile prevedeau ca vanzarea se desfiinteaza in cazul in care cumparatorul nu platea pretul intr-un anumit termen.

Imprumutand aceasta denumire din dreptul roman, dreptul modern - tinand seama si de evolutia inregistrata in vechiul drept francez, atat in dreptul canonic, cat si in dreptul civil laic - se caracterizeaza prin distinctia intre pactul comisoriu subinteles sau tacit si pactele comisorii exprese .

Pactele comisorii exprese sunt instrumente juridice de natura sa diminueze sau chiar sa inlature, in masura posibilului, rolul instantei de judecata in aplicarea sanctiunii rezolutiunii sau a rezilierii.

Trebuie insa facuta distinctia intre asa numitul pact comisoriu expres legal si pactul comisoriu expres propriu-zis, incheiat de parti .

Un exemplu de asa numit pact comisoriu expres legal este cel prevazut in art.1370 al Codului Civil.

Conform acestui text legal, daca vanzarea are ca obiect producte sau alte lucruri mobile, rezolutiunea contractului va opera de drept, fara punere in intarziere, in folosul vanzatorului, dupa expirarea termenului prevazut pentru ridicarea lor.

Asadar, nerespectarea de catre cumparator a obligatiei de a lua in primire lucrul vandut permite vanzatorului sa invoce dispozitiile art.1370 din Codul Civil care au o functie asemanatoare aceleia a pactului comisoriu expres de ultim grad, incheiat de parti .

Tinand seama de caracterul supletiv al dispozitiilor generale si speciale din Codul Civil, care reglementeaza rezolutiunea si rezilierea, credem ca si dispozitiile din legile speciale referitoare la aceste sanctiuni isi pastreaza caracterul supletiv, cat timp caracterul imperativ nu rezulta, expres sau implicit, din ansamblul legilor speciale respective.

Din aceasta perspectiva, dispozitiile art.24 alin.2 din Legea nr.16 / 1994 (Legea arendarii) repeta doar principiul inscris in art.1020-1021 Codul Civil.

De altfel, in finalul acestui text se precizeaza expres ca rezilierea poate fi ceruta "in conditiile legii".

Este evident ca aceasta ultima sintagma face trimitere la dispozitiile din Codul Civil care reglementeaza rezolutiunea si rezilierea.

In plus, in art. 24 alin.2 din Legea nr.16 / 1994 se mentioneaza ca "oricare dintre partile contractante poate (s.n.) cere in justitie rezilierea contractului de arendare"; ori, folosirea vocabulei poate exclude caracterul imperativ al acestui text legal .

Ca urmare, partile au posibilitatea, si in cazul contractului de arendare, sa renunte la dreptul de a cere rezilierea sau sa incheie pacte comisorii exprese.

Rolul instantei de judecata nu poate fi insa exclus in totalitate pentru ca, desi partile au incheiat un pact comisoriu expres, forta juridica a acestuia depinde de modul sau de redactare.

In plus, intre parti pot exista neintelegeri in legatura cu indeplinirea conditiilor necesare pentru desfiintarea contractului pe baza unui anumit pact comisoriu expres; intr-o asemenea situatie, partea interesata, tinand seama de principiul liberului acces la justitie, consacrat in art. 21 din Constitutia Romaniei, poate introduce o actiune in justitie pentru rezolvarea litigiului.

MIOARA VELICU
Notar public
021/312.31.96

Credite cu dobanzi mici

De la BCR

Afirmatia facuta de Guvernatorul Bancii Nationale conform careia bancile vor trebui sa isi reduca dobanzile sub 14% se pare ca are efect, desi initial aceasta declaratie a fost intampinata cu reticenta de unii bancheri.

Astfel, Banca Comerciala Romana (BCR) a lansat doua noi tipuri de credit pentru locuinte, creditul imobiliar si ipotecar, care se acorda pe o perioada de pana la 25 de ani, cu dobanda de 13% sau14%. BCR, la acest moment cea mai mare banca din Romania, se inscrie in randul bancilor ce ofera produse atractive in domeniul imobiliar, semn ca aceasta tendinta de reducere a nivelului dobanzii, impusa sau nu, se va solda si cu alte oferte din partea bancilor care au preferat sa astepte sa vada cum evolueaza piata.

Cele doua noi produse tip credit se acorda numai in lei. Astfel, in cazul creditului imobiliar destinat cumpararii sau construirii de locuinte/ case de vacanta si/sau pentru cumpararea de teren intravilan, clientul poate opta pentru o dobada fixa de 13% pe primii 5 ani (calendaristici), iar pentru restul perioadei pana la scadenta, dobanda se calculeaza in functie de cotatia BUBOR la 6 luni la care se adauga 3 puncte procentuale. O alta varianta de dobanda oferita de BCR pentru creditul imobiliar - dobanda fixa de 14% pe primii 3 ani (calendaristici), iar pentru restul perioadei pana la scadenta, dobanda se calculeaza in functie de cotatia BUBOR la 6 luni la care se adauga 3 puncte procentuale.

Aceeasi oferta de dobanda este valabila si in cazul creditului ipotecar in lei pentru persoane fizice. Creditul ipotecar este destinat construirii, cumpararii, reabilitarii (inclusiv moderniza rii), consolidarii sau extinderii imobilelor cu destinatie de locuinte permanente, temporare sau case de vacanta, cumpararii de terenuri aflate in intravilan necesare construirii locuintei, efectuarii lucrarilor de viabilizare a terenului (asigurarea cu utilitatile necesare: electricitate, apa, canalizare, gaze, telefon).

Suma maxima ce poate fi imprumutata este de 500.000 echivalent EUR, atat in cazul creditului imobiliar cat si ipotecar. Diferentele intre creditul imobiliar si cel ipotecar se inregistreaza la conditiile tehnice de acordare, fiecare tip avand avantajele sale.

Pentru imprumutul imobiliar, rata totala lunara (credit plus dobanda) poate reprezenta pana la 50% din venitul net obtinut de solicitant impreuna cu membrii familiei, dupa ce anterior au fost deduse celelalte datorii. In cazul creditului ipotecar, rata totala lunara (credit plus dobanda) nu va depasi 35% din venitul net obtinut.

Capacitatea de rambursare se determina pe baza veniturilor certe nete realizate de catre solicitant impreuna cu familia acestuia, daca este cazul.

Eliminarea subventiilor ANL pentru casele prin credit

ANL va renunta in curand la acordarea unor facilitati pentru persoanele care vor contracta o casa prin credit ipotecar prin intermediul sau. Agentia Nationala pentru Locuinte nu va mai oferi subventia de 20% pentru a putea respecta astfel normele Uniunii Europene privind libera concurenta. Aceasta masura va afecta pozitia ANL, astfel incat aceasta va trebui sa isi modifice strategia de atragere a potentialilor cumparatori.

De altfel, se pare ca aceasta nu este singura problema in momentul de fata a agentiei. Lucrarile pentru construirea a 2.000 de locuinte in cartierul "Henri Coanda" sunt intarziate, pentru ca in momentul de fata primaria nu a acordat autorizatia de constructii pentru ansamblul locativ de langa Baneasa. Motivul il constituie faptul ca o parte din fostii proprietari ai terenurilor pe care urma sa se construiasca au inaintat cereri de restituire. Avand in vedere faptul ca lotul initial dedicat construirii de locuinte a fost deja diminuat cu 14,5 ha si ca exista cereri de retrocedare pentru alte loturi, se pune in discutie posibilitatea fragmentarii locatiei de construire pentru evitarea aparitiei unor astfel de probleme. In plus, costurile reale de construire pentru locuintele din cadrul cartierului "Henri Coanda" se situeaza mult sub nivelul celui estimat, iar alocatiile bugetare sunt mai mici decat cele acordate anul trecut.

Aplicarea noilor masuri Efecte asupra preturilor

Introducerea impozitului pe tranzactiile imobiliare va avea efecte surprinzatoare asupra preturilor. Majorarea valorii impozitului de la 10% la 16% are un impact mai mult psihologic, avand in vedere faptul ca acest lucru a fost anuntat inainte de aplicarea efectiva a acestui impozit. Pe termen scurt, pana la intrarea in vigoare a acestui impozit, specialistii prevad o micsorare a preturilor imobilelor; proprietarii se vor grabi sa vanda, chiar la un pret mai mic, pentru a nu plati impozit.

Dupa intrarea in vigoare a impozitarii tranzact iilor imobiliare, tendinta fireasca ar fi de majorare a preturilor pentru acoperirea pierderilor. Desi o valoare mai mica a imobilului ar insemna un impozit mai mic.

Marirea artificiala a preturilor poate insemna insa micsorarea cererii. Oricum, piata apartamentelor de afla intr-un usor blocaj, pentru ca multi dintre proprietari asteapta ca valoarea acestora sa creasca.

In principiu, cei care doresc sa isi cumpere o casa sau un apartament se afla pusi in fata unor decizii rapide pentru a nu risca fie pierderea imobilului pe care si-l doresc, fie pentru a nu plati mai multi bani pentru aceeasi locatie. Este necesara stabilirea clara a metodologiei de aplicare a acestei masuri pentru a evita eventualele neintelegeri legate de suma care va fi impozitata.

Invazia caselor de lux

Targul Privat de Vile, care si-a derulat zilele trecute a patra editie, la World Trade Center, a prezentat celor peste 20.000 de vizitatori, pe parcursul a patru zile, mai multe zeci de proiecte de locuinte, menite a satisface toate gusturile si nevoile. Totodata, bancile au oferit variantele lor de acordare a creditelor imobiliare, in scopul achizitionarii caselor, ale caror preturi sunt cuprinse intre 30.000 si 450.000 de euro. Cele mai ieftine sunt garsonierele pe care le va construi Trend Imobiliare in zona Militari- Politehnica, avand o suprafata de 42 mp. Apartamentele cu doua camere (aproximativ 60 mp) sunt estimate la 46.000 de euro, iar cele cu 3 camere (80 mp), la 57.000 de euro. Trend Imobiliare va construi si case, in zona Mogosoaia (pret estimativ 85.000 de euro) si in comuna Berceni (65.000 de euro).

Oferte atractive par a fi cele referitoare la casele din "Paradisul Verde" de la Corbeanca (nordul Capitalei), unde pentru un metru patrat construit se vor plati 570 de euro. Defalcat, aceasta inseamna: 50 euro/mp costa terenul, 30 euro/mp utilitatile, iar 450 euro/mp constructia in sine. Pentru acest pret, constructorul ofera: apa potabila, energie electrica, telefonie fixa, canalizare, cablu tv, drum betonat, bordura, existand toate avizele necesare autorizarii de construire. Finisajele caselor cuprind: gresie, faianta, mocheta sau parchet, zugraveli, scara interioara din lemn de brad. Acoperisul caselor este din invelitoare din tigla Elpreco, structura este din lemn, iar fundatia de tip continuu sau izolata cu grinzi din beton armat.

Tot pentru Corbeanca exista si oferta companiei Astra Concept, de case situate in Gardenia Village, avand o suprafata construita de 90-290 mp si preturi cuprinse intre 90.000 si 290.000 de euro.

Nasterea ansamblului rezidential Giulesti este ideea companiei Energi-Co, care propune 62 de vile, de trei tipuri. Unul dintre aceste tipuri de vile se intinde pe o suprafata de 150 mp (pe teren de 200 mp) si va costa 101.000 euro, cu TVA inclus. Vilele vor avea parter si etaj mansardat, etajul cuprinzand trei dormitoare si doua bai. Al doilea tip are o suprafata de 188 mp (pe teren de 300 mp), iar structura este: parter, etaj, mansarda, in vreme ce pretul se ridica la 142.000 de euro. Cel de-al treilea tip are o suprafata construita de 135 mp (terenul de 200 mp), are parter si etaj mansardat si costa 98.000 de euro. Dotari standard: microcentrala proprie, gresie, termopan, faianta, parchet.

In zona complexului Lebada din Pantelimon se va dezvolta minicartierul Swan Lake Village, compus din 58 de case, cu o suprafata medie de teren de aproximativ 400 mp, iar construita, de aproximativ 250 mp. O astfel de vila va costa in jur de 250.000 de euro. Cartierul va beneficia de administratie proprie.

Un alt complex de lux se dezvolta in zona soselei Pipera-Tunari, sub numele Lake Side Park, pe o suprafata de 8.000 mp. Ansamblul cuprinde numai 19 vile, dintre care noua de tip A (la un pret de 270.000 de euro), sase de tip B (180.000 de euro) si patru de tip C (pana in 240.000 de euro).

Societatea Impact a prezentat la Targul de Vile un proiect urias. Acesta se refera la construirea a 5.000 de unitati locative, situate atat in blocuri de 3, 4, 8, 10 etaje, cat si in in vile de diferite categorii: de lux, individuale, cuplate. Ele vor purta nume de pietre pretioase, suprafata totala a terenului fiind de 120 de ha, in zona de sud-est a Bucurestiului. Pentru moment, nu se cunosc preturile acestor locuinte.

Si compania Triumf propune un ansamblu rezidential in Bucurestii Noi, unde se vor construi 140 de locuinte la un pret care se anunta fara concurenta: 300euro/mp cu finisaje! Triumf a facut cunoscut si proiectul pentru vila Ficus, un duplex cu parter, etaj si mansarda, cu structura in cadre, pereti de caramida si acoperis tip sarpanta, la un pret de 100.000 de euro (fara TVA), pentru o suprafata construita de 184 mp! Un alt proiect al companiei vizeaza 200 de apartamente situate in blocuri in zona Pietei Alba-Iulia, pentru un metru patrat urmand a se plati intre 800 si 1.000 de euro. Apartamentele vor avea doua camere (cu suprafete intre 65 si 100 mp) si trei camere (85-120 mp).

Lemnul, "en vogue"

Cele mai multe dintre locuintele care se construiesc astazi au structuri usoare, din lemn, realizate cu tehnologii straine. Pe langa faptul ca este mai putin costisitor decat alte materiale, lemnul salveaza mult si din costurile de locuire, datorita performantelor de izolare. Din acest motiv, iarna, cheltuielile de incalzire sunt foarte scazute, in vreme ce vara in casa nu este nevoie de aer conditionat, nici macar atunci cand afara termometrele arata 40 de grade Celsius. Fatadele caselor pot si realizate si din caramida aparenta.