Juridic / Financiar / Imobiliare

Garantarea dreptului de proprietate privata

Garantarea dreptului de proprietate presupune protectia tuturor prerogativelor acestui drept si in mod special a dreptului de dispozit ie.

Dreptul de proprietate are un caracter absolut si inviolabil, fiind in acelasi timp perpetuu si transmisibil.

Dreptul de proprietate reprezinta baza economicojuridica a libertatii si demnitatii umane. Avand in vedere importanta proprietatii private imobiliare, legislatia noastra acorda o importanta deosebita inventarierii bunurilor imobile precum si inregistrarii acestora in registrele publice de drepturi reale. Operatiunea tehnica, juridica si economica prin care se inventariaza si inregistreaza proprietat ile imobiliare se realizeaza prin cadastru.

In anul 1996, in cadrul procesului de reforma economica s-a promulgat Legea nr. 7/1996, referitoare la cadastru si publicitate imobiliara. Potrivit art.1 din aceasta lege, "cadastrul general este un sistem unitar si obligatoriu de evidenta tehnica, economica si juridica, prin care se realizeaza identificarea, inregistrarea, prezentarea pe harti si planuri cadastrale a tuturor terenurilor si a celorlalte imobile de pe intreg teritoriul tarii, indiferent de destinatia lor si de proprietar".

Este cunoscuta marea importanta pe care o au hotarul si hotarnicia in asigurarea pacii sociale si a ordinii juridice, economice si administrative, deoarece prin aceste operatiuni se asigura atat precizarea intinderii proprietatii, cat si recunoasterea proprietarului. Acesta din urma are posibilitatea sa traga foloasele pe care i le confera dreptul de proprietate asupra acelui bun. Intr-o societate bazata pe o ordine de drept reala, hotarnicia a devenit o problema de ordine economica, politica si juridica, dandu-i-se importanta cuvenita, ceea ce a condus la eliminarea proceselor pentru incalcarea hotarelor proprietatii si infractiunile care se savarsesc prin aceste incalcari.

Delimitarea exacta a hotarelor proprietatii in acord cu titlurile de proprietate este finalizata prin plantarea semnelor de hotar.

Legea nr.18/1991, cu modificarile ulterioare, a facut primul pas pentru restabilirea dreptului de proprietate funciara si a indicat ceea ce urmeaza a fi intreprins pentru garantarea dreptului de proprietate.

Anterior aparitiei Legii nr. 7/1996, existau situatii in care suprafata inscrisa in titlul de proprietate nu corespundea situatiei reale, deoarece nu se efectuau masuratorile reale, lezandu-se astfel drepturile de proprietate fie ale celor inscrisi in titluri, fie ale vecinilor, carora nu li s-au masurat terenurile si nu au fost consultati pentru a fi pusi in posesie.

In acest sens, Legea 1/2000, cu modificarile ulterioare, in lipsa unui cadastru si a unei publicitati reale, nu a putut fi aplicata in asa fel incat titlurile de proprietate emise sa poata reda proprietarului sau siguranta exercitarii dreptului de proprietate.

Astfel, aceasta lege nu a lamurit situatia mutatiilor de proprietati facuta de stat prin organele sale administrative, sub forma schimburilor si a comasarii de terenuri, situatia acestora a ramas incerta, fapt ce a condus la anularea unor acte de schimb legal intocmite in baza actelor normative in vigoare la data efectuarii schimburilor, fara a solicita in prealabil anularea acestor acte de catre instantele judecatoresti.

Din aceasta cauza existau, de multe ori, doi titulari ai dreptului de proprietate pe acelasi teren: unul - cel indreptatit la reconstituirea dreptului de proprietate si al doilea, persoana care invoca in favoarea sa actul de schimb. Litigiile astfel nascute au fost solutionate in mod neunitar de catre instantele judecatoresti. Avand in vedere cele expuse mai sus, concluziona m asupra importantei Legii nr. 7/1996 si a efectuarii operatiunilor de cadastru in vederea unei garantari reale a dreptului de proprietate funciara imobiliara.

MIOARA VELICU
notar public
021/312.31.96

Mic dictionar de termeni

Creditul imobiliar = orice tip de credit destinat achizitionarii unui imobil, garantat in diverse moduri.

Creditul ipotecar = credit imobiliar garantat numai cu ipoteca asupra locuintei achizitionate si este reglementat de o lege speciala. Astfel, creditul ipotecar este un credit imobiliar de un anume tip.

Renovare = prin renovare se inteleg micile imbunatatiri ce se pot face unui imobil: varuit, parchet, geamuri termopan etc. In general, tot aici intra si extinderea de locuinta.

Moneda = banul in care se acorda creditul; conditiile difera in functie de moneda (de exemplu, pentru un credit in lei, dobanda va fi intotdeauna mai mare); unele banci au conditii diferite pentru lei si pentru valuta (USD si Euro).

Valoarea maxima / minima achizitie = suma maxima pe care banca o acorda pentru cumpararea imobilului; in unele cazuri, suma pentru achizitie difera de cea pentru renovare sau constructie.

Dobanda fluctuanta / fixa = indica tipul dobanzii: fixa (ramane neschimbata pana la sfarsitul termenului) sau fluctuanta (se modifica in functie de diferite criterii: evolutia pietei, indicii monetari europeni).

Raport venit / rata lunara = raportul dintre venitul tau (sau al familiei) si cat trebuie sa dai bancii in fiecare luna si este exprimat printr-o cifra; in general, aceasta cifra e 2, ceea ce inseamna ca banca nu are voie sa iti ceara mai mult de jumatate din venitul pe o luna; se considera ca poti plati restul cheltuielilor (intretinere, hrana) cu jumatatea care iti ramane.

Baza de calcul a venitului = modul in care se calculeaza venitul care se va lua in considerare la acordarea creditului; se pot lua in considerare venitul solicitantului, venitul cumulat al solicitantului si al sotiei/sotului sau venitul cumulat al membrilor de gradul unu ai familiei.

Ipoteca pe imobil = imobilul pentru care se ia creditul se ipotecheaza in favoarea bancii, astfel incat daca ratele si dobanzile nu mai sunt platite, banca intra in posesia imobilului respectiv creditat.

Girant = este persoana care accepta sa sustina solicitantul in contractarea creditului; creditul ipotecar a diminuat mult rolul girantilor, dar mai exista inca banci care cer si giranti; girantul poate garanta in favoarea solicitantului cu o suma de bani sau cu un alt imobil.

Eligibilitate = este suma de criterii si conditii pe care o indeplineste sau nu o persoana care solicita credit (se poate referi si la cererea de credit pe care aceasta persoana o depune).

Comision la administrarea creditului = pentru serviciile si operatiunile pe care banca le realizeaza pe durata creditului, se percepe un comision din valoarea creditului, care nu depaseste 4%.

Rate fixe / fluctuante = se poate alege tipul de rata dorit: daca aceasta este fixa, va ramane neschimbata pe intreaga perioada; daca rata e fluctuanta este posibil sa fie mai mare in primele luni si sa scada treptat, sa fluctueze in functie de evolutia pietei sau sa fie mai mica la inceput si sa creasca pe parcurs.

Evaluarea imobilului = banca nu acorda suma pe care o cere solicitantul, ci contravaloarea imobilului/apartamentului care va fi cumparat; evaluatorul specializat este cel care apreciaza cat costa apartamentul si se poate intampla ca el sa stabileasca un pret mai mic decat cel pe care il cere vanzatorul.

Cont la banca respectiva = pentru a atrage trafic monetar in banca, ti se va impune de catre unele banci sa iti deschizi cont (pentru operatiuni curente, viramentul salariului); pentru asta banca iti ofera unele avantaje, cum ar fi o dobanda mai mica sau un termen mai mare.

Debitor = persoana care dupa ce a solicitat creditul si i-a fost acordat, plateste periodic - in termenii contractului incheiat cu banca - ratele aferente. Este acelasi lucru cu solicitantul.

Creditor = persoana juridica ce acorda in termeni legali, credite pentru anumite bunuri. In cazul de fata, bancile sunt creditorii.

Gasirea imobilului = majoritatea bancilor solicita gasirea imobilului inainte de solicitarea creditului si o dovada (un precontract cu vanzatorul) ca intr-adevar vei folosi banii pentru a-ti cumpara imobilul.

Gaj = dreptul bancii asupra unor bunuri determinate aflate in patrimoniul solicitantului. Astfel, banca are dreptul ca in caz de executare silita, ca urmare a neplatii ratelor si dobanzii, sa dispuna de bunurile care au fost puse drept gaj de catre solicitant. Gajul se constituie in baza unui contract sub semnatura privata sau in forma autentica si nu il impiedica pe debitor sa dispuna de patrimoniul sau, cu conditia ca actele incheiate sa nu fie facute pentru a frauda creditorul.

Cash colateral = depozitul bancar constituit de catre debitor/garant la banca la care se contracteaza un credit. Acest depozit se face in vederea garantarii imprumutului si i se inapoiaza solicitantului numai dupa rambursarea integrala a creditului. In caz de executare silita, ca urmare a nerambursarii creditului la scadenta, banca va intra in proprietatea sumelor depuse in depozitul bancar. Acest depozit mai este denumit in practica bancara si depozit colateral.

Cesiune = transmiterea de catre debitor a drepturilor de creanta in favoarea creditorului. Acesta poate avea drepturi asupra salariului, primelor de asigurare, contractelor civile, comerciale sau de alta natura ale solicitantului. De obicei, cesiunea drepturilor de creanta se constituie in favoarea bancii cu titlu de garantie. In caz de executare silita ca urmare a nerambursa rii la scadenta a creditului, banca este in drept sa incaseze creanta cedata de persoana in cauza.

Anuitate = denumirea specializata a ratei fixe si este compusa din "principal" (suma care se plateste din valoarea creditului) si "dobanda" (dobanda aferenta creditului).

Sursa:
www.creditulimobiliar.ro

Complex vs. apartament

Avantaje si dezavantaje

Printre avantajele cumpararii unei locuinte in cadrul unui complex rezidential se numara existenta unor facilitati precum: paza, piscina, teren de tenis. Costul terenului este mai mic decat cel cu care se cumpara suprafete mai mari fata de loturile individuale. De asemenea, materialele de constructii se cumpara in cantitati mari si reducerile aferente sunt mari. Costurile de organizarea santierului si obtinerea tuturor aprobarilor se impart. Practic, in acest caz totul se imparte si se ajunge la costuri cu 20-30% mai mici comparativ cu imobilele individuale.

Dezavantajele apar in sfera intimitatii, care este afectata intr-un complex. De asemenea, nu-ti poti alege vecinii.

Zonele cele mai vizate pentru dezvoltarile rezidentiale, atat ansambluri, cat si constructii in regie proprie sunt Iancu Nicolae, Ionescu Sisesti, Otopeni, Corbeanca.

Solutia cea mai avantajoasa pentru o persoana care dispune de circa 60-80.000 de Euro si doreste sa se mute intr-o casa pe "pamant" este sa faca un credit pentru a ajunge la suma de 150.000 de Euro necesara achizitionarii unei case de calitate.

Degringolada preturilor

Articole numeroase in media

Nu credem ca preturile imobilelor rezidentiale vor scadea, atat timp cat pe piata este o cerere din ce in ce mai mare. Oferte mai multe sunt la categoria apartamentelor de lux de peste 300,000-400,000 Euro/apartament. Pe acest nivel este posibil ca preturile sa stagneze pana in toamna.

La nivelul apartamentelor din blocurile clasice (construite inainte de anii ’90) preturile nu au cum sa scada deoarece cererea depaseste oferta, iar acest gen de apartamente nu se construiesc in momentul de fata. Desigur, asta nu inseamna ca sectorul blocurilor clasice nu va fi "atacat" de investitori atunci cand piata apartamentelor de lux va fi saturata.

Robert Teodorescu Director Dep. Vanzari Rezidentiale Regatta

Terenuri agricole

Taxa pentru scoaterea din circuitul agricol

Daca initiativa micsorarii sau eliminarii taxei pentru scoaterea terenurilor din circuitul agricol se va pune in practica, se va impulsiona dezvoltarea sectorului imobiliar de terenuri agricole in vederea construirii, localizate mai ales in intravilanul localitatilor.

In ceea ce priveste preturile, nu se vor inregistra mari fluctuatii. Cresteri nu vor exista, rationala fiind o usoara scadere, deoarece se reduc o serie de costuri. Cel mai important efect priveste procedurile de cumparare. Eliminarea taxei de scoatere a terenurilor din circuitul agricol este o masura benefica, ce va usura considerabil procedurile birocratice.

Alexandru Nitescu Director Dep. Terenuri/Investitii Regatta

Scurt interviu. Impozitarea tranzactiilor imobiliare

Raspunde Alexandru Nitescu Directorul Dep. Terenuri/Investitii Regatta

1. Care sunt prevederile legislative recente in legatura cu impozitul pe tranzactii imobiliare? La jumatatea lunii februarie, anul curent, s-a hotarat modificarea cotei de impozitare pe tranzactiile imobiliare efectuate de persoane juridice, precum si introducerea impozitului pentru tranzactiile imobiliare efectuate de persoane fizice. Astfel, lunile viitoare vor aduce, pe langa cresterea cu 6% a impozitului pentru tranzactii imobiliare efectuate de persoane juridice, o noua taxa de 10% introdusa pe tranzactiile persoanelor fizice avand ca obiect case si terenuri.

2. Cui se aplica mai exact noul impozit? Intr-o tranzactie imobiliara avem doua parti implicate: vanzatorul si cumparatorul. Deoarece noua taxa se aplica pe profitul obtinut din tranzactie, cel care va avea de dat bani statului este vanzatorul.

3. Cum va reusi acest impozit sa impiedice afacerile speculative de pe piata imobiliara? Conform declaratiei recente a ministrului de Finante, Ionut Popescu, in cadrul emisiunii "Nasul", scopul acestui impozit este suplimentarea bugetului statului, diminuat de introducerea cotei unice de impozitare de 16%. Noul impozit va actiona si ca o parghie de reglare a pietei, ducand la scaderea numarului de tranzactii cu scop speculativ si cresterea investitiilor in proiecte imobiliare pe termen lung.

In ceea ce priveste aplicarea efectiva, trebuie sa asteptam normele metodologice de implementare.

Efectele introducerii impozitarii pe tranzactiile persoanelor fizice vor fi sesizabile atat pe termen scurt, cat si pe termen lung. Pe termen scurt, este posibil sa se marcheze o usoara crestere in cantitatea de oferte, deoarece unii proprietari ar dori sa vanda inainte de introducerea impozitului pentru a nu le fi afectat venitul. Pe termen lung, se vor reduce tranzactiile speculative, ceea ce va duce la stabilizarea pietei. Aceasta decizie este una normala, in majoritatea statelor europene impozitandu-se tranzactiile imobiliare dintre persoanele fizice si juridice.

4. Ce influenta va avea acest impozit asupra preturilor apartamentelor de bloc, dar asupra caselor?

Pe termen scurt se va inregistra o tendinta de crestere a preturilor, dar trebuie avut in vedere daca piata poate suporta inca o crestere a acestora. Nu trebuie sa ne speriem, piata imobiliara detine mecanisme proprii de autoreglare.