Aparentul paradox al preţurilor

Raportul cerere/oferte explică în principal sporirea – mulţi îi spun nerealistă – a preţurilor în imobiliar din ultimii câţiva ani.

Raportul cerere/oferte explică în principal sporirea – mulţi îi spun nerealistă – a preţurilor în imobiliar din ultimii câţiva ani. Nerealistă, pentru că diferenţa dintre preţul cu care un imobil este vân­dut pe piaţă şi costul său poate urca până la 50%-70% sau chiar 100%, în funcţie de amplasament şi dotări. Dar tot de la raportul ce­re­re/ofertă va veni şi dezumflarea ba­lo­nului pre­ţu­ri­lor în anii următori. Oricât ar putea fi de neaşteptat, se do­ve­deş­te, la o analiză sumară, că, în ciuda iureşului ce apare în con­struc­ţii, oferta este cea care împinge pre­ţu­rile mai sus, căci este deosebit de slabă. Se construieşte de 10 ori mai puţin în imobiliar decât în vremea lui Ceauşescu. Statul comunist a cheltuit în echivalent cam 5 miliarde de euro anual pentru construirea de locuinţe, ridicându-se în perioada 1951-1989 aproape 3 milioane de apartamente care formează co­vâr­şi­toa­rea majoritate a fondului locativ actual. S-au construit circa 205 apar­ta­mente în medie pe zi, din care 74 în Bucureşti. Acum, în Bucureşti ritmul este cam 2.500 de locuinţe pe an.

În plus, oferta creşte de fapt doar într-un segment al pieţei. Se constru­iesc numai imobile pentru rezidenţe de lux şi pentru birouri. Boom-ul construcţiilor imobiliare este mai mult aparent şi oricum nu are funcţie so­ci­a­lă. În condiţiile polarizării sociale dra­matice – de tip latino-american – din România, cererea din segmentul cu prcina se păstrează ridicată. Şi aceasta pentru că la polul îmbogăţirii există în mare parte o pătură care îşi  datorează prosperitatea, şi implicit cererea imobiliară, nu succesului de piaţă în afaceri, ci înfruptării clientela­re din banul public (contracte avantajoase, foloase necuvenite, furturi pur şi simplu). Având în vedere o asemenea sursă de câştig, preţurile pe care le acceptă în imobiliar reprezentanţii acestor pături sunt fără limite. Şi cresc pentru că probabil se fură în economie mai mult decât creşte oferta de lux în imobiliar.

Două categorii sociale sunt afectate direct sau indirect. Una o constituie oamenii oneşti care, prin câştigu­rile lor în companii de talie, îndeosebi multinaţionale, devin eligibili pentru creditări imobiliare sau ipotecare şi care, intraţi în horă, sunt nevoiţi să plătească preţurile fără limite impuse de cei pentru care banul nu contea­ză. A doua categorie grav afectată o reprezintă masa mare a celor cu ne­ce­sităţi imobiliare stringente ce sunt obligaţi să plăteacă preţuri nerezona­bile pentru apartamente de confort scăzut. Segmentul de lux, singurul pentru care se construieşte – chiar dacă nu se construieşte la standar­dele de lux – este cel care “face” piaţa. Segmentul să-i zicem social – cum ar putea fi considerat ansamblul de locuinţe în blocuri vechi, de pe vremea comunismului – s-a remorcat pentru un timp la preţurile derivate din segmentul de lux. Prezenţa ma­si­vă a capitalului stră­in – care a mirosit profiturile înal­te ce pot fi obţinute deocamdată – învârte morişca, îm­pin­gând preţurile în sus, căci oferta totuşi subţire pe segmentul de lux nu acoperă încă cererea de pe acest segment. În segmentul să-i zicem social nu există de fapt nici o ofertă nouă, păstrându-se tot cea din vremea comunismului, ceea ce ajută preţurile să rămână la un nivel ridicat.

Problema este ce se va în­tâm­pla din momentul în care îm­bo­găţiţi tranziţiei – nu numai cei din eşaloanele unu şi doi, dar şi din eşaloanele trei şi patru – se vor fi aranjat imobiliar şi cererea în acest segment se va plafona sau chiar va scădea. Atunci preţurile vor urma cererea. Profiturile abominabile din prezent în activităţile de dezvol­ta­re imobiliară şi construcţii nu vor mai fi posibile. Nu este exclus ca şi in­ves­tiţiile străine în domeniu să slă­beas­că. Şi iureşul construcţiilor imobiliare se va potoli. Preţurile vor da înapoi, inclusiv prin efect de antre­na­re, în segmentul să-i zicem social. Dările înapoi se vor produce probabil încet-încet, deşi este posibil şi un şoc la un moment dat. Segmentul să-i zicem social nu va lua însă atunci locul segementului de lux în formarea preţurilor pe piaţa imobiliară. Pur şi simplu pentru că aici nevoile sunt imense, dar cererea efectivă este mică. În majoritatea lor, reprezentanţii acestui segment nu sunt eligibili pentru creditare.